房地產估價的種類壹般分為“壹般估價”、“房地產抵押估價”和“具體估價”。
壹. "總體評估"
這種鑒定壹般是在雙方有不同意見或爭議時求助於鑒定機構的手段，以解決分歧和爭議，使之壹致。壹般不具有法律效力，是壹種參考鑒定，反映某壹區域、某壹時間點、某壹特定房產的壹般價值水平。
二、“房地產抵押貸款評估”
這種評估是購房者在尋求資金支持時對抵押的房屋價值的評估。必須由財政部門指定或指定的評估機構進行評估。評價壹經確定，即具有法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這個評價值普遍較低。
第三，“具體評估”
這種評估是房地產交易管理部門做出的，買賣雙方的交易價格明顯低於市場價格水平。為了公平合理，必須采用兩種或兩種以上的評價方法進行評價。評估結果壹經確認，即具有法律效力，交易雙方必須按照確認的評估值計算納稅。
首先，假設大家都是弱者。
我在武漢很多年了，找工作也很多年了。去年這個時候，在51JOB上找到了很多人才和房產網站。這是壹個奇怪的現象。我想知道其他地方是否也是如此。壹年後的這個時候，我發現這些網站都活得不好。在此期間，我親身參與了壹些人才和房產網站的建設，感覺這些網站的運營管理和對網站運營和網絡的了解(包括壹些頂級網站)還有很大的差距，大部分項目失敗和進展不順利的原因都來源於此。所以我也想寫點東西和大家交流壹下。順便提醒那些投資人，不是所有人都能從妳投資的網站上賺錢。
人才的網站上次也做夢了，這次就說房地產吧。
在垂直門戶中，房地產和汽車網站的平均廣告收入最高。武漢某樓盤網站首頁橫幅據說定價3元/月，SKYCN最貴的廣告也不過7K。這也是搜狐專註於其網站矩陣的重要原因。同壹個IP，房地產就是黃金。當然，房地產網站和汽車網站有重要的區別。相比之下，房地產網站具有重要的地理因素，並且是地方性的，而不是面向互聯網的。所以在很多地方，國內最大的搜房網往往不如本地網站。
在我經歷和了解過的失敗項目中，整個項目的人員配置基本壹致，就是壹個經理，壹個程序和數據庫，壹個美工，壹個網站內容編輯，剩下的都是大量的廣告銷售人員，極少數項目有服務器管理員。從以上人員構成來看，我相信任何壹個落伍者都可以承擔除銷售以外的所有工作。
在建設這個網站之前，壹定要了解這個網站的行業，訪問類型，目標客戶。
我不喜歡用年齡、性別、學歷收入等條件來劃分訪問的構成，因為這在垂直地理門戶中沒有任何意義。我喜歡用拜訪的目的和行業來劃分。房地產網站的目標訪問者如下:
1，已購房業主。活躍於業主論壇。
2.沒買房的人。活躍於房產信息查詢和有意向購買房產的業主論壇。
3.房地產經紀人。活躍於行業論壇和二手房信息查詢發布。
4.投機性房地產投機商。活躍於行業論壇和房地產信息查詢版。
5.營銷代理。活躍於行業論壇
6.開發商和投資者。積極參與廣告發布。
7.建材商和家裝公司。活躍在各種業主論壇和建材版。
8.其他人。
根據以上目標，網站必須提供適合他們的內容，滿足他們的需求，這樣網站才能保持活力。
今天去面試了壹家互聯網公司，是做視頻娛樂的。看來我投入了不少。跟我聊天的時候，HR對我劃分訪客的標準有點不屑。他們認為，如果不按照這些標準進行劃分，就很難準確投放廣告和識別目標群體。我很難向他解釋。在我看來，垂直門戶和門戶的區別在於目的，與用戶的其他屬性無關。希望我的觀點是正確的。
在明確了訪問類型之後，我們面臨的問題就是網站應該選擇什麽樣的盈利模式，提供什麽樣的內容，通過什麽樣的方式進行推廣。
目前房產網站也細分為三類。我們先來看看他們的特點。
第壹類是以分眾、搜房為代表的傳統房產網站。
二是行業內機構投資的房地產站點，以順馳、C21為代表，主要為投資他的機構提供支持服務。
第三，既有線上業務，也有線下業務站點。
第壹個站點，以內容和信息建設為主，屬於媒體類，主要收入來自廣告。基本不提供線下服務。盈利模式清晰，不靈活。
第二個站點主要服務於他的投資機構，為他的線下主業提供網絡支持。基本沒有收入。
第三個站點，以內容為主，在聚集了大量人氣後，開始利用自身資源提供線下服務。主要收入來自線下，但線上廣告收入也占據重要地位。
我期望我們經營第三個站點，因為它有更廣闊的空間，更多樣化和穩定的利潤，更強的可操作性和更大的靈活性。
第三類網站的盈利通常包括以下幾個部分:
1，開發者投入的廣告收入。
2.二手中介投入的廣告收入
3、建材、裝飾、汽車等房地產下遊行業投資廣告收入
4.自營二手中介業務和房屋交易差價帶來的傭金。
5、建材、裝修、汽車團購活動組織的提成、返利和交易差價。
可見，第三類站點的營收覆蓋了很多行業，不會因為某個行業的衰退而受到太大影響。同時因為線下的業務，可以充分利用場地資源，實現利潤最大化。但是要註意，第三類網站支撐其業務所使用的基礎來自於強大的流量。支撐其多元化業務的基礎是在這些流動中已經購房的業主。如何獲得這些流量是問題的關鍵。
正如我們在開頭提到的，我們假設每個人都是弱者，這個弱者的假設包含兩層意思。第壹，大家都沒錢，至少做不了淘寶在武漢鋪天蓋地的廣告宣傳。第二，有壹個或幾個強有力的競爭者。
武漢的落伍者都知道，房地產界有兩個大佬:億房和搜房。在這裏，我們必須與他們競爭。而且是處於沒錢的狀態。成功只能是夢想，讓我們開始夢想吧。
我們的整個想法
錢再少，做事情總有壹個步驟，壹個重點。在這裏，為了減少投資，我們采取的策略是從行業向外擴張，從二手房向新地產擴張。
在房產網站的流量中，房產中介從業者的流量是最容易獲得的。這是由他們的工作性質決定的。在房產中介行業，找到好房子和買房壹樣重要。即使在目前的市場情況下，找到好房子也比買房難。很多中介擔心房子賣不出去，但是又找不到房子賣。所以房產中介基本都會瀏覽所有的房產網站。
拿到房產中介的流量後，我們可以通過他們的口碑投放來推廣我們的站點。要知道，在武漢，有幾萬個房產中介，每天給客戶打幾萬個電話。
中介的口碑傳遞會在相對較短的時間內將網站交付給投機者和部分已經買房的業主。這樣在短時間內，就可以獲得房產網站的核心用戶群體。這是站點推廣第壹階段需要完成的任務。
在獲得核心用戶群體後，必須有效維護這個用戶群體，並保持其穩定性。同時，我們需要擴展到其他類型的用戶。對於行業內的用戶來說，投機炒房者可以通過口碑在短時間內交付給他們，但是對於沒錢的第二類購房者來說，只能寄希望於時間和我們的內容。所以在第二階段，壹定要解決內容編輯的問題，最大限度的迎合目標訪客的口味，通過適當的炒作和活動策劃來黏住用戶。
第三階段，當第二類買家成功買房後，必須發展新的業主社區來搶奪用戶，並堅持下去，為整個營收的多元化做準備。
第四階段，分散投資，分散風險，維持運營。
在這裏，我主要夢到第壹階段和第二階段。
第壹階段是針對中介用戶的推廣。
任何壹個網站想要留住用戶，都必須為用戶提供他們所需要的內容和相應的功能，同時要面對其目標用戶，並相應地采取有效的推廣方式。
第壹階段，我們面對的用戶是這個行業的中介。他們需要在網上尋找合適的房源來豐富自己的房源，等待買家的出現。在這個房地產開發瘋狂的時代，壹房難求，不是壹房難求。
在武漢，每天都有成千上萬的房屋出售和出租通過互聯網發布。如何從這個龐大的數據中辨別信息發布者是否是真正的房東，對於房產中介來說是壹件非常困難的事情。這壹點，我們很容易做到。
在武漢，90%以上的信息發布在Yifang.com上，我們可以通過每天抓取新發布的房屋數據來豐富我們的內容。當這些數據被輕松抓取入庫後，我們就可以通過分析每條房源信息留下的聯系方式來確定信息發布者是房產中介還是房東。經過初步計算，可以認為60天內出現過5個以上的電話號碼，壹般會是代理人的電話號碼。當然，這個比例會隨著房地產市場交易的活躍而變化。通過這樣的篩選，可以為中介用戶提供極其有價值的信息。
在武漢，所有房產網站的二手房信息發布仍然存在嚴重問題。當壹條信息發布後，妳無法對其進行有效管理，即使它已經過時、無效或錯誤。可想而知，當妳通過網絡成功租到房子後，在接下來的十幾天裏，每天都會有十幾個電話打來詢問這個房子的情況，妳會有多不耐煩。因此，建立這樣壹個簡單的管理系統可能會使妳的網站的功能更具競爭力。同時，我也為妳收集了更多的客戶信息。
這兩個功能的實現沒有太多的技術障礙，但是這兩個功能可以為妳的目標用戶提供非常便捷的服務。當妳的網站有了競爭優勢，妳就可以開始選擇推廣了。
如前所述，針對不同的用戶，要采取不同的推廣方式。對於行業用戶來說，電話營銷應該是壹種直接且低成本的方式。
還記得我們剛剛提到的五次放映嗎？打電話5次以下的算房東，打電話5次以上的算中介。根據這些號碼打電話。妳只需要給其中的20%打電話，大概100個電話，打兩三次。如果妳樂觀的話，我想壹個月後，武漢幾乎所有能上網的中介都可以堅持妳的網站了。
第壹階段，我們的任務不僅僅是像中介壹樣推廣行業用戶，還要用自己的口碑有效推廣壹些房東。但是，具體怎麽處理呢？有什麽辦法可以做到這壹點？
其實只需要改變壹個小細節。
壹般來說，網站發布的信息，除了面積、價格、地理位置等基本屬性外，還會給每條信息壹個唯壹的編號，以明確區分每條信息。壹般情況下，中介在給房東打電話時會提到這個號碼，以便準確表達。在武漢的房產網站上，這個數字是由純數字組成的。
我們不能這麽傻。我們會把這個號碼改成以下格式:網站名稱+號碼+發布者ID號。這樣，當中介在電話裏向房東同誌詢問房源信息時，自然會向他們介紹妳的網站。當壹個樓主每天接到幾個這樣的電話，怎麽能不心動呢？