土地增值稅:對土地和地上建築物征稅。以增值額為計稅依據。
土地增值稅的作用是國家對房地產增值征稅。
其計算公式為:
應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數
土地增值稅如何征收
土地增值稅以轉讓房地產取得的收入，減去依法扣除項目金額後的增值額，按照四級累進稅率征收。
(1)增加值不超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；
(二)增值超過扣除項目金額50%且不超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
(三)增值超過扣除項目金額100%且不超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
(4)增值超過項目扣除額200%的部分，稅率為60%。
增值稅的兩種征收方式
壹是核定征收，按照轉讓二手房交易總價的1%的稅率征收，類似於現行的個人所得稅征收方式。如果交易價格為50萬元，土地增值稅應為50萬×1% = 5000元。
二是扣除法定扣除額後，按四級累進稅率征收。其中有兩種情況:壹種是能夠提供購房發票，另壹種是無法提供發票，但提供房地產評估機構的評估報告。
1.如能提供購房發票，可扣除以下項目:
(1)取得不動產時有效發票所含金額；
(2)從購買年度到轉讓年度，每年加收發票所列金額的5%；
(三)按照國家規定統壹繳納的與房地產轉讓有關的稅收；
(4)取得不動產時繳納的契稅。
2.不能提供購房發票，但能提供房地產評估機構按照重置成本評估法評估的房屋及建築物價格評估報告的，按照以下標準確認扣除項目金額:
(1)取得國有土地使用權時已支付金額的證明；
(2)中介機構評估的房屋、建築物價格(不含土地評估值)，由當地主管稅務機關確認；
(三)按照國家規定統壹繳納的與房地產轉讓有關的稅費和價格評估費。
土地增值稅征收實例
假設張先生2004年以50萬元買了壹套房子，2006年6月將以70萬元出售。
1.若張燦先生不能提供購房發票和房屋及建築物價格評估報告的證明，則需繳納的土地增值稅為7000元(700000× 1%)。
2.如張燦先生提供購物發票，發票金額為50萬元，可扣除:
原值:50萬；追加金額:500000×5%+500000×(1+5%)×5% = 51250；稅:契稅7500(500000×1。5%)元，轉讓時繳納的營業稅為3.85萬元(70萬× 5。5%)，個人所得稅核定繳納方式為7000(700000×1%)，印花稅350元。
那麽這套房子增值額為:70萬-50萬-51250-7500-38500-7000-350 = 95400元，不超過扣除項目金額的50%，按30%的稅率計算。那麽，土地增值稅為:95400×30%=28620元。
土地增值稅的會計處理及實例
企業應在“應交稅金”科目下設置“應交土地增值稅”明細科目，專項用於核算土地增值稅的發生和繳納。其貸方反映企業計算的應繳納土地增值稅，其借方反映企業實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業應繳納而未繳納的土地增值稅。
土地增值稅作為對企業營業收入征收的壹種稅，壹般應作為營業稅處理，可分為以下三種情況:
(1)專門從事房地產業務的企業應直接計入營業稅及附加科目，如房地產開發企業應計入營業稅及附加科目，對外經濟合作企業應計入營業稅及附加科目，股份制企業應計入營業稅及附加科目。
(二)非專門從事房地產開發的企業的房地產開發業務應繳納的土地增值稅，壹般應作為其他業務費用處理，如工業企業、商業企業、農業企業、交通運輸企業、民航企業等。，應計入“其他業務支出”科目。如果企業沒有將主營業務收入與其他業務收入分開，相應的土地增值稅也應作為營業稅的壹部分計入“營業稅金及附加”(如旅遊餐飲服務企業)。
(三)企業轉讓已入賬列為固定資產的土地使用權和房屋應繳納的土地增值稅，計入“固定資產清算”等科目。