根據2002年1月拍攝的1∶1萬自然彩色航空照片資料獲得的寧波市海曙、江北及江東三個老城區城市用地現狀如圖8.28所示。表8.5按3級分類給出了海曙、江北及江東三個區不同地類的面積分布情況。截至2002年，寧波市海曙、江北及江東三個城區的城市建設用地面積為78.46km2，其中商業與服務業川地5.06km2（7.09%）、工礦倉儲用地15.89km2（20.27%）、公用基礎設施用地12.62km2（16.10%）、公***建築用地5.86km2（7.47%）、住宅川地25.50km2（32.53%）、交通運輸用地13.37km（17.05%）、特殊用地0.10km2（0.13%）。下面分別對這7個類型用地的現狀作進壹步分析。
8.6.1.1 商業、服務業用地現狀
寧波市是壹個重要港口城市和歷史文化名城，通商通航具有悠久的歷史，商服用地占有重要位置。2002年海曙區、江北區及江東區商業用地面積分別為1.9541km2、1.0340km2、2.0684km2（表8.5），海曙區及江東區商業用地明顯多於江北區。從圖8.28可見，海曙區商業用地主要集中於三江交匯的三江口附近；江東區主要分布於中山東路、百丈路及興寧路壹帶，分布較分散；江北區則僅在三江口北及城北路壹帶有分布。上述分布特點反映了寧波的商業用地現狀與寧波市的地理位置及發展歷史有非常密切的關系。海曙區商業用地多而集中主要是歷史原因形成的，商業核心區位於余姚江、奉化江及甬江在寧波市區的三江交會處。在過去陸地交通相對不發達，而水路交通占有重要位置的時期，在三江口位置形成古代大型商品集散地是壹種自然選擇。三江口西的鼓樓（唐代的海曙樓）及城隍廟等古跡反映這裏至少從唐代以來就是重要的通商通航的商賈重地。
江東區商業用地距離三江口較遠，其現狀反映的是近代及建國以來商業發展情況；而江北區商業用地少，分布零星，明顯是最近20年發展起來的。
對於餐飲旅館業，海曙區也明顯多於其他兩區，因此從商業用地角度，海曙區有得天獨厚的優勢。
8.6.1.2 工礦倉儲用地現狀
寧波不但是我國重要的國際貿易港口城市，而且工業發達。三江片三個區的工礦倉儲用地類型與分布狀況也反映了這個特點，其中工業用地三個區都占有較大比例，海曙區、江北區及江東區分別為3.5440km2、5.1495km2及7.1983km2（表8.5），儀次於住宅用地。在總體上，工業用地基本沿江分布而相對遠離以三江口為中點的城區中心，尤其在寧波市東北部的甬江兩岸工業用地連片集中，其次是寧波市南部的奉化江兩岸，紡織及與食品有關的工：業用地規模也較大。這種工業用地格局對寧波市中心城區影響較小，有利於城市環境保護（見圖8.28）。
倉儲用地分布更具有特色，幾乎全部分布在江北區鐵路運輸樞紐的莊市壹帶，臨甬江展布，環城北路從中間穿過，鐵路、水路及陸路運輸四通八達之地，作為寧波市的倉儲用地將能發揮非常好的作用。
8.6.1.3 公用設施用地現狀
公用設施用地是指公***基礎設施及瞻仰景觀休閑用地，它反映了壹個城市發展完善程度及環境狀況的好壞，對於調節人們的工作與生活有重要作用。前人以“三江六塘河，壹湖居城中”的自然景觀來概括寧波市的優美環境，說明寧波市公用設施建設具有獨有的地利條件。表8.5及圖8.28顯示，江東區公用設施用地較多，為5.8116km2，其次是海曙區5.0997km2；瞻仰景觀休閑用地則海曙區占有最大比例，面積達1.4485km2，江東區為0.5460km2，江北區儀為0.3058km2。實地調查也發現，海曙區城市環境明顯好於江北區和江東區。
8.6.1.4 公***建築用地現狀
公***建築用地包括的三級地類較多，它們有機關團體用地、教育用地、科研設計用地、文體用地及醫療衛生用地。對於機關團體用地，江東區面積最大，為0.1523km2，海曙區為0.1434km2，最少的是江北區，僅為0.0524km2；教育用地面積以海曙區最多，為2.0746km2,江東區與江北區次之，分別為1.7967km2與0.9572km2；科研設計單位江東區分布較多，占地0.1163km2，江北區基本沒有，海曙區也非常少，僅為0.0125km2；文體用地海曙區高於其他兩區，面積為0.1888km2，江東區與江北區分別為0.0699km2和0.0265km2；醫療衛生川地三個區則相差不多，都在0.09km2左右（見表8.5及圖8.28）。
表8.5 寧波市區土地利用現狀統計結果 （2002年：單位，km2）
註：該表統計範圍不包括鎮海區、北侖區和鄞州區。
圖8.28 寧波市2002年城市川地現狀航空遙感解譯圖
圖中地類按表8.1中的2級分類表示，不含鎮海區、北侖區和鄞州區
總體上，海曙區與江東區公***建築川地比例大，江北區明顯低於這兩個區，尤其在教育與文體川地方面差距更大，這方面政府應給予更多關註和扶持。
8.6.1.5 住宅用地現狀
海曙、江北及江東三個區住宅用地總面積25.5042km2，占2002年城市建設川地總面積78.4077km2的32.51%，其中，城鎮單壹住宅川地分別為7.5986km2、1.9088km2、7.3535km2。海曙區與江東區的城鎮單壹住宅用地面積相近，從航片解譯圖上也可見（圖8.28），江東區與海曙區的自然位置相似，發展空間也有相似之處，但江北區地理位置與它們有較大區別。首先，三江口以北的余姚江與甬江之間的江北區區域狹小，其間又有壹段余姚江改道遺留下來的牛軛湖，嚴重影響了江北區的整體開發建設。另外，江北區大多數川地類型為工業用地，在其附近發展住宅用地顯然不符合現今的居住要求（見表8.5及圖8.28）。
對於城鎮混合住宅川地，海曙區比江北區與江東區之和還要多，反映了海曙區在住宅開發建設中充分利用其商業優勢，在臨街地帶大力發展城鎮混合住宅建設。遙感解譯範圍的統計區內農村宅基地川地以江東區最多，反映了在城市發展過程中，江東區城市擴展速度相對較慢，遺留下的農村宅基地川地較多，這也是江東區今後住宅建設川地發展的重要後備基地（見表8.5及圖8.28）。
總的分析，以三江口為核心，寧波市區住宅建設在海曙區與江東區今後將有更好的發展空間和條件。
8.6.1.6 交通運輸用地現狀
表8.6 寧波市區1987.1994.2002年土地利用情況對比（2002年；單位.km2）
表8.7 寧波市區1987～2002年城市建設用地結構變化
交通是壹個城市存在和發展的大動脈，寧波市在交通建設方面也取得了巨大成績，尤其是公路建設方面。在遙感解譯範圍內，三個區的交通運輸用地面積總和達到13.3688km2（表8.5），占市區建設用地面積的17.04%。縱觀寧波市公路結構，主城區外圍北為環城北路橫貫東西，西為機場公路和環城西路連接南北，南為杭甬高速公路在城南工業區中間穿過，城東有世紀大道直抵甬江邊，如果再修壹座跨江大橋，城市外圍主幹公路將寧波市環繞起來，對寧波的交通運輸將起到主幹和更好的疏導作用。此外，兩條平行延伸穿過寧波市中心的中山路和柳汀街與百丈路更是中心區交通大動脈。對於壹個有三江匯聚得天獨厚的寧波市來講，水路運輸更加繁忙。在航片解譯圖上，沿甬江北岸，近等間距分布有四個港口碼頭，占地面積達0.272km2，作為寧波水路運輸的樞紐，對寧波市的商品流通及貨物運輸有重大作用（見圖8.28）。
8.6.1.7 特殊用地現狀
特殊用地在寧波市區所占比例很小，總面積儀為0.206km2，主要是軍事設施川地、宗教用地及監教場所用地（見表8.5）。