市中心的老房子和小區最後會是什麽結局？
2020年，國務院宣布棚戶區改造任務基本完成，未來將全面推進城市老舊小區改造。這意味著市中心的舊房和小區最終結局將是以修繕保留為主，危房和無法修繕的房屋將考慮拆除重建。舊住宅區改造的資金來源於政府、居民和社會的捐贈。
老房子、老小區的概念及存在的問題每個人對城鎮的老房子、老小區都有不同的理解。有人認為建10年就屬於老房子，也有人認為老房子至少

市中心的老房子和小區最後會是什麽結局？

2020年，國務院宣布棚戶區改造任務基本完成，未來將全面推進城市老舊小區改造。這意味著市中心的舊房和小區最終結局將是以修繕保留為主，危房和無法修繕的房屋將考慮拆除重建。舊住宅區改造的資金來源於政府、居民和社會的捐贈。

老房子、老小區的概念及存在的問題每個人對城鎮的老房子、老小區都有不同的理解。有人認為建10年就屬於老房子，也有人認為老房子至少要建30-50年。

那麽，要做幾年的老房子，還是老小區？

2018年，中國住建部在廣州、廈門、沈陽等15城市開展老舊小區改造試點，得到了眾多老舊小區居民的認可。

2020年7月，國務院發布《國務院辦公廳關於全面推進城市舊社區改造的指導意見》，總體要求大力提升改造城市舊社區，改善居民居住條件，讓人民生活更加美好。

還提到，老舊小區是指2000年以前建成的居住條件落後的住宅小區。換句話說，老小區是指建成年限超過20年的住宅小區。

20年以上的舊房和小區現狀；

所以老小區存在很多問題，讓住在裏面的居民日子不好過，有強烈的改造願望。

很多人認為只有新建的房子才有價值，包括土地價值和房產價值，而市中心老小區的房子只剩下土地價值。老房子價值幾乎為零，而且破舊，沒有保留價值，應該全部拆除。

首先，避免拆遷推高房價。近年來，壹些三四線城市房價飆升，原因就是因為“棚改”的貨幣化補償。本來這些城市的房子需求低，居民錢少，住宅庫存大。但大量居民“棚改”後拿到了買房的錢，導致房價大幅上漲。

其次，老舊小區拆遷成本高，修繕加固可以增加資源的再利用。由於土地性質復雜，老舊小區壹般位於市中心，拆遷成本高，難度大。這些老舊小區經過改造加固後，居住沒有問題，直接拆遷容易造成資源浪費。

所以老小區改造比直接拆遷更有利。

首先，改造的對象是2000年以前建成的住宅小區，年久失修，失控，小區居民有強烈的改造願望。換句話說，老小區改造的前提是小區居民自願。

其次，將改造的內容分為三類:基礎類、完善類和提升類。基本類是指維修屋頂、外墻、樓梯、供電、供水等基礎設施，以滿足安全和基本生活的需要。完善是指滿足居民的便利性和改善性需求，改造老舊小區的配套設施，如增加停車場、安裝電梯、建設電動汽車充電裝置等。提升類是指為了提高老舊小區居民的生活質量，在老舊小區內改造或建設綜合服務設施和智能設施，如快遞站、老年活動室、智能傳感設備等。

根據國務院《關於推進舊住宅區改造的指導意見》，舊住宅區改造的資金來源於政府、居民和社會的捐贈。原則上誰受益誰出資，在此基礎上政府給予扶持補貼，鼓勵社會力量捐贈。

舊住宅區雖然存在很多問題，但經過改造後可以顯示出強大的生命力。直接拆遷是資源浪費，同時會給社會帶來房價上漲等不穩定因素。

所以目前國家對老房子和小區的態度主要是改造和保留，不鼓勵拆遷，除非有危險。在老舊小區改造的資金方面，國家也給出了各種方式來減輕居民的投資壓力，目的是讓老舊小區的居民用更少的支出過上更好的生活。

在我看來，老房子不僅僅是壹段回憶，更是壹段應該被銘記的歷史。住在改造過的老房子裏也能過上好日子。

市中心的老房子和小區最後會是什麽結局？結合以往的經驗和國外的案例，談談個人的看法，討論壹下，僅供參考。

壹、對老小區老房子的基本認識01、老小區老房子占地性質

我國實行兩種形式的土地所有權:國有和集體所有。

城市土地壹般是國有的，農村和郊區的土地是集體所有的。那麽，市中心老小區的老房子，除了城中村集體所有的土地，很可能都是建在國有土地上的。

02.舊社區舊房土地使用期限

根據老小區老房子的建築年代不同，房屋的性質也會有所不同。早期的老小區壹般屬於福利房。1998年開始住房商品化改革後，市中心建設的老房子、小區壹般都屬於商品房。

壹般來說，福利房的土地使用權往往是劃撥的，沒有使用期限的限制，但可以自由使用；商品房土地使用權經常出售，使用年限為70年；但也有分配的，商品房初期會有。比如昆明的金星小區。

03.為什麽要討論老小區老房子的地權問題？

很簡單，“房間通向任何地方。”

房子不能憑空造，不能做空中樓閣，壹定要建在陸地上！建好之後就不能動了，屬於典型的房地產。

所以在討論房子之前必然要討論土地，土地權利的屬性決定了房子的走向。

二、土地的性質決定了老小區老房子的最終走向:01，城中村自建房。

市中心也可能有村莊，往往是集體土地。集體土地上建的房子雖然年代久遠，但還是屬於農房(農村合作建房也可以歸為農房，有的是小產權房)。

因為宅基地沒有使用期限的限制，只要老農房能安全居住，無論戶籍是否遷出，依然可以居住和世代傳承。房子的最終走向完全由產權人自己決定。

當然，壹旦政府征收拆遷，房子的最終走向還得跟著政策走，個人控制不了。

02.市區福利室

在市中心各種老舊小區的福利分房中，土地往往是劃撥的，沒有使用期限的限制，也不需要繳納使用費。壹般來說，只要房子住著安全，房子就可以繼續住，保留產權，世代繼承。

但需要註意的是，由於福利房是劃撥土地，無償使用，即使產權已經劃分到職工名下，這類房屋的最終走向更多是由政策決定的。

比如房改單位被撤銷，單位不存在，話語權被削弱，原有權益可能難以維護。相應的福利房老舊後，容易被征收拆遷。到時候老小區很難保住，不得不面臨補償安置。

03、市中心商品房

住房商品化始於1998年，第壹代商品房開始出現。

但其實在1998年之前，市場上也有商品房。早期的壹些商品房權利表現為國有土地出讓的形式，但房子是委托建設的，沒有現在的商品房那麽大。

因為這類老小區的舊房屬於純商品房，土地已經交了款，過戶手續已經辦完；房子也是鋼筋混凝土混合的，也是用錢買的。這類老舊小區的老房子到了壹定年限後，就會面臨改造，也就是近幾年如火如荼的老舊小區改造，延長房子的使用壽命，改善小區環境，讓老房子、老小區更好的居住。

這些裝修完成後，老房子仍然面臨著使用年限到期的問題。房子的最終走勢大致如下:

①拆遷安置

市中心老住宅區的老房子區位優勢好，配套齊全，土地價值大，建築密度低，所以很多開發商往往願意投資拆遷，在原址上重建商品住宅區。

對於舊房業主，可以選擇貨幣補償，帶著現金離開；妳也可以選擇搬遷，繼續在這個地區生活。

②籌資和重建

市中心老小區區位優勢好，生活方便，容積率低，住戶少。70年到期，房子已經成了危房，卻沒有開發商願意投資拆遷。業主可以再續交70年土地使用費，然後* * *壹起集資委托專業施工單位建房。新房部分由原房主分配，剩余部分可以出售，資金回籠。

③國有化。

老小區的土地壽命是70年。這個期限到期，房子已經是危房，不能住了。沒有開發商願意投資拆遷，業主也無法達成協議籌集重建資金。房子要和土地壹起收歸國有！

政府收歸國有後，與原所有者無關。危舊房可以和土地使用權掛鉤，重新上市出售，由摘牌單位自行拆除，再按規劃建設。

④再次更新。

老小區的老房子，70年的土地使用期到期，依然可以安全居住。然後業主交錢後可以續租土地使用權70年，繼續住在房子裏。當然，買賣、抵押、繼承、置換、贈與等產權轉讓也是可以的。

老小區的老房子完全有可能用70年以上！雖然國家標準是不低於50年，因為國外有很多這樣的例子。

比如新加坡壹套公寓的產權期限是99年。10年小修五年，大修壹次，房子真的可以住99年。99年期滿後，房屋和土地將再次收歸國有，由國家分配，與原產權人無關。

像德國、美國、加拿大這些老牌資本主義國家建造商品房已經有上百年的歷史，他們很多房子的壽命都超過了100年！

朋友在加拿大買了房子，買的時候已經287歲了。傳了幾代，還能正常生活，只是需要不斷的翻新，維修，保養。土地不是使用權，而是所有權，私有制，可以代代相傳！為房子的可持續存在奠定了產權基礎。

但是土地私有制的缺點就是每年都要交稅，還是比較重的，大致兩點。也就是說，價值1萬的房子，每年需要繳納2萬多的房產稅。稅收大部分由地方政府掌握，用於改善當地民生，發展當地教育，雇傭警察維護當地治安。極少數上交聯邦財政，這可能是發達國家住房擁有率低的壹大原因！

現在很多人盲目呼籲開征房產稅，但是別忘了別人的前提是土地是私有的！換句話說，妳所有的房子和土地都可以征稅，因為誰拆房子，產權人想拆就拆，不想拆就“神聖！”就算國王來了，妳也可以說“不”！

國外有壹個關於房屋拆遷和私有財產保護的經典案例，就是“風能可以進，雨水可以進，但是國王不行！”

普魯士國王威廉壹世(德意誌帝國的前身)在他的宮殿前發現了壹個又低又醜的磨坊，影響了宮殿的形象！於是，他派人以國家的名義征用了它。誰知無論什麽條件，磨坊主都不同意。壹怒之下，國王強行拆除了磨坊，磨坊主卻委托律師將國王告上法庭，最終法院判決國王恢復原狀！理由是私有財產不可侵犯。

但是現在，我的房子是我的，只是建在別人的土地上。我只是租地。70年租約到期，我得重新交地租，房子才能保住。不交錢，房子就算能住，也會被收走；而且就算土地續租了，每年還得交房款。我該說什麽？不好說，所以房產稅難產！

第三，市中心的老小區怎麽辦？01，接受轉換

近幾年政策出臺，中央財政撥出大量資金，開始大規模的老舊小區改造。在我看來，如果不需要自己掏錢，只需要放棄社區的壹些權利，就可以換取社區的改造，是可以的。

畢竟老小區改造完成後，各種生活配套會更好，有利於改善居住體驗，提升房屋價值，延長使用壽命。

02、加速更新換代

現在房價很高，有的同誌可能買不起新建商品房，就買別人旁邊的老小區。這是壹些老業主置換舊房的好機會，套現走人拎包入住或許是個不錯的選擇。

03，等待拆遷

最值錢的不是房子，而是土地！

市中心的老小區，值錢的不是房子，而是土地。市中心的土地如此稀缺，不言而喻。正是因為這種稀缺性，很多開發商才願意投資老舊小區的拆遷。

所以基於區位優勢帶來的土地稀缺性，未來還是有很多選擇的，他們還是有主動權的。擔心了就加快置換，冷靜了就租出去等拆遷。應該還不錯。

很久以前就聽說，很多發達國家的老城區都是窮人居住，富人住郊區。那時候我想，有壹天我也能住在郊區的大房子裏。在過去的幾十年裏，我實現了住在郊區大房子裏的夢想。回看城市，城市裏的老房子大部分還在，但是房價飆升，大家都成了紙上百萬富翁，千萬富翁，各種羨慕。

原因壹是拆遷，二是學區，三是方便。

國外的老城區不是隨便就能拆的，貌似我們北京的王宓和豪宅也要留下來，但是大部分四合院真的很破。經過幾十年的私搭亂建，四合院早已成為“富家”窯洞，沒有任何保護價值。推倒舊的，建立新的，才是最終的結局。

除了學區，壹個學校的好壞很大程度上取決於學生的素質。當年輕的父母已經在郊區的大房子裏生了孩子，優質的學生也搬出去了。幾所傳統名校在上世紀八九十年代奠定了基礎，名校辦的分校壹直在悄悄外遷。當然，現在他們把郊區的大房子租出去，和孩子壹起高價租學區的小老房子。他們是支撐老城區房價的主力軍。未來呢？政策壹變，名校壹遷，恐怕學區房就只是壹地雞毛了。

更不用說方便了。網購時代，哪裏都壹樣方便。停車是日常的事情，幾年都去不了劇院。

經濟不好，公司也在外遷，省房租。疫情過後，網上遠程辦公估計會和網購壹樣普及。那個時候城市裏還有什麽？有開發商砸錢給紅眼釘子戶嗎？恐怕不行。

謝謝妳邀請我。老房子和小區最後的結局是什麽？每個城市的老房子都有兩種結局，要麽存在，要麽消失。留守老宅以不同的方式存在，比如北京的四合院，上海的老洋房。它們因其歷史和文化價值而受到保護，並將永遠作為歷史和文化標簽保存下來。以及中國大部分城市的老城區會如何存在？基本上會有壹個逐步升級的過程，也就是我們經常聽到的“舊改”，也就是老房子、老小區的最終結局。

為什麽采取“舊改”的形式？首先，老城區的老房子和小區都有歷史遺留的問題——陳舊破舊。面對老房子、老公寓、停車不方便、綠化不夠等問題，必須改變。

其次，老城中心的房子雖然老舊，但周邊配套資源優勢不容忽視。因為壹個城市的中心是建立在多年發展的積累基礎上的，基本上配套設施是非常完備和成熟的。壹般來說，市中心的老房子、小區，離學校、醫院、商場等配套設施都不遠。有些“破舊”的甚至比新區的房子還貴，因為有學區房的資源。由於老中心成熟的配套資源等因素，只能采取“改造”而非“拆除”的形式

隨著我國城市化進程的推進，當前政府正在進行大規模的舊改，這種舊改比傳統的拆遷形式更加溫和、合適，能夠更好地保護建築的原貌，保留其建築價值。

8.建於上世紀90年代的老小區，有三四十年的歷史，壹直處於老舊狀態。外墻斑駁，管道陳舊。因為樓層不太高，而且是鋼筋混凝土結構，如果沒有外界影響(比如地震)，用幾十年都不成問題。

在壹個富裕的城市，上海對所有的老舊小區進行了全方位的改造。屋頂斜坡，重新鋪設PVC管，外墻加厚水泥塗料，內墻白色。除了整體結構，裝修什麽都沒剩下。除了舊貌換新顏，也為城市的面貌增色不少。

在我生活的三線城市，財政實力不夠，所以市中心的舊小區改造缺乏大刀闊斧的動力。僅在沿街的標準化、衛生、墻面粉刷等方面做了少量改動，對腐蝕的煤氣、自來水管道和室外電源布線進行了更新。只要建築沒有安全質量問題，正常使用是完全可以的。

8.上世紀90年代建造的房屋布局不佳，但市民仍希望拆除重建。第壹，如果能圈成商業中心，拆遷戶可以享受優惠政策，實現新家園的夢想。二是棚改，國家撥款支持，拆掉舊小區，重建新小區。第三，政府集資建設公益項目。

畢竟老小區很大，不可能壹步到位。沒有以上三個機會，只能湊合著過日子。

現在很多居住在老小區的居民，經濟上不是很富裕，或者是年紀比較大的退休人員。拆遷很頭疼。幾個釘子戶就能把舊小區改造拖延幾年，甚至十年八年。不富裕的開發商玩不起。

因此，壹些小規模的縣市寧願放棄黃金地段的舊住宅區，而在新的地區選擇新的地點、政府機構、商圈和學校。這樣擴大了城區，減少了社會矛盾。

對於市中心的老小區，從二類老村到上世紀中葉的老公房小區，壹般都有“拆、改、留”。前幾年以“拆”“遷”為主，近兩年以“留”“改”為主。

“拆遷”

最常見也最容易理解的“拆”，就是把舊房子拆了，騰出空間來進行新的開發。壹般拆遷的地塊都有不錯的開發商投資開發的意向，或者市政工程搬遷(建地鐵、高速公路、公共場地等等)。

但是，過了兩年壹證壹套，拆富時代結束了。

改變/停留

隨著拆遷成本的上升、房地產開發征地速度的緩慢以及各種風貌保護的實施，舊城區社區的老房子開始由拆遷向保存改造轉變。

對於更有特色、地段更好的老小區，可以將原有居民搬遷改造成片，用作酒店、辦公或高檔住宅等。，而且可以引入社會資金，面積和功能也和原來有很大不同。

但我個人覺得，對於住在市中心舊房和小區的居民來說，想要改善生活，與其等著拆遷或者改造，不如主動想辦法解決住房問題。畢竟有時候等待就是幾年或者幾十年。。。值得嗎？

除了搬遷，“拆遷”還可以是原小區拆遷，舊小區拆遷後，在原址增加容積率建設新房，增加原居民的居住面積和公共設施。

在過去的幾年中，城市中心的老房子和社區將經歷壹個舊城改造的過程。對於前幾年老校區的居民來說，通過拆遷新房提高生活質量，可能是幸運的。但隨著舊城改造的升級，老房子和小區可能會通過電梯補貼或房屋修繕等方式進行改造。同時，對於危房，未來可能會有壹個局部的危房改造過程。但對於未來大部分的老房子、舊城區，可能會通過修墻、裝電梯等形式來完成改造。現階段我國棚戶區改造任務已基本完成，大規模拆遷的可能性將明顯降低。但加裝電梯等形式，也是舊房舊貌、老小區煥然壹新的結果。對於市中心的老房子和小區的居民來說，他們也期望住上新房，或者通過安裝電梯來提升房子的實際價值。從大趨勢來看，市中心的老房子和社區也將面臨壹系列的改造或安裝措施，以不斷提高居民的生活質量和便利性。

大面積的居民區，尤其是臨街的，都在等著拆遷。背街小巷的小規模房子，不拆遷很難說。不要以為每個人都能得到幸福。很有可能相當壹部分老房子，因為面積和位置，最終成為城市建設的死角。對於上述房屋，政府沒興趣，開發商更沒興趣，所以最後拆遷無望。好在政府會給妳粉刷墻壁，平整路面。至於看不見的地方，比如樓裏的地下管網和電纜，不太可能修復。而且停車位和綠化都沒有地方，我們也做不到。

對於市中心不會大規模遷移的城市，老小區會越來越貴，價值攀升。

搬到市中心的城市，原來市中心的老房子、小區，大概率成為“貧民窟”。

對於大多數城市來說，舊城改造的整體成本非常高，所以政府的最佳選擇是將資源投入到其他可以快速發展的領域。醫療救治資源、教育資源的遷移，必然導致城市中心的遷移。

對於是否留在老小區的問題，其實目前各大小城市的策略大多是壹樣的:

統籌推進老舊小區綜合改造和有機更新。開展老舊小區抗震加固、建築節能改造、養老設施改造、無障礙設施補建、多層住宅加裝電梯、增加停車位等，提高環境質量和公共服務能力。建立老舊小區日常管理維護長效機制，推進物業管理規範化、社會化、精細化。

可以預見的是，除非未來進行公共基礎設施建設或高溢價的大型商住項目，否則舊房搬遷的可能性極小。大概等待它的只能是慢慢變老。......

老房子和舊社區的概念及存在的問題

每個人對城鎮老房子、老小區的理解都不壹樣。有人認為10年建的就屬於老房子，也有人認為老房子至少要建30-50年。

那麽，要做幾年的老房子，還是老小區？

2018年，中國住建部在廣州、廈門、沈陽等15城市開展老舊小區改造試點，得到了眾多老舊小區居民的認可。

還提到，老舊小區是指2000年以前建成的居住條件落後的住宅小區。換句話說，老小區是指建成年限超過20年的住宅小區。

20年以上的舊房和小區現狀；