淺談房地產企業財務風險的應對措施

摘要:在當前的經濟形勢下，房地產行業已經結束了發展的黃金時期，整個行業的競爭也越來越激烈，這使得財務風險引起了高層管理者的重視。如果發生金融風險，但不采取相應措施，必然導致房地產企業破產。因此，分析房地產金融風險並探討相關對策是非常必要的。

關鍵詞:房地產企業；財務風險；對策

壹.導言

隨著中國市場經濟的逐步完善，“新常態”已經成為描述中國市場經濟狀況的主要關鍵詞。然而，在這種新常態的背景下，房地產行業的形勢不容樂觀，面臨的挑戰日益嚴峻。雖然國家出臺的相關政策法規在壹定程度上促進了產業結構優化，達到了產業升級的目的，但對房地產行業的發展起到了調控作用，壹定程度上減緩了其增長速度，市場競爭日趨激烈。同時，房地產行業壹直以來的特點是資金投入巨大、不確定性大、周轉周期長，過去粗放式管理的弊端逐漸顯現。值得註意的是，房地產行業的形勢變化很大程度上取決於國家相關政策的變化。壹旦政策發生變化，房地產企業潛在的財務風險就可能暴露出來，從而威脅到房地產企業的生存和發展。基於國家宏觀經濟政策和當前房地產行業的經濟形勢，分析房地產行業的財務風險是非常必要的。

二，房地產企業財務管理中的風險

1.房地產企業的高層管理者往往忽略了成本管理這壹重要環節。由於壹些歷史原因和房地產行業根深蒂固的傳統成本管理理念，企業往往盲目追求經濟效益，忽視了成本管理對利潤的重要貢獻。值得註意的是，現在的成本管理理念已經不再是壹味的降低企業成本，而是追求企業效益的最大化，實現成本與收益之差的最大化。但目前國內很多房地產企業並沒有重視這壹點，缺乏現代成本管理理念。要知道，房地產行業發展的黃金時代已經過去了。如果不重視企業的成本管理，必然會給房地產企業帶來巨大的經濟損失。全面成本管理既要明確房地產成本管理中的成本控制，又要事前進行有效的成本預算，事後進行成本支出差異分析，從而把握成本管理的關鍵環節，形成較為完整的房地產財務成本管理體系。

2.房地產企業資本結構不合理，資本運作能力和融資渠道拓展能力有待提高。眾所周知，房地產行業的前期投入非常高，屬於資金密集型行業，對房地產企業融資渠道的拓展和資本運作能力提出了很高的要求。而中國房地產行業在這兩方面的能力是相當不足的。融資渠道單壹，盲目追求高端房地產開發，項目投資缺乏可行性研究，是我國大多數房地產企業的弊端，也是亟待解決的幾個問題。雖然在新常態下，金融服務業的作用逐漸凸顯，但相關的滯後在二三線城市仍然非常明顯。企業融資越來越難，很多房地產企業盲目舉債，不考慮財務杠桿、融資成本等相關問題。為了盡快獲得資金，壹些房地產企業甚至向民間借貸高息貸款，從而大大增加了經營成本。壹旦資金成本過高，企業現金流出量超過現金流入量，就會使企業陷入經營困境。目前，光耀地產正面臨資金鏈斷裂的危機。

3.房地產企業財務經理的職業素養有待提高，財務管理制度有待完善。房地產企業從前期項目開發建設到後期項目結算，對財務人員的專業素質要求非常高。壹旦財務人員能力不夠，在核算、分析、判斷上出現失誤，很可能會讓房地產企業蒙受巨大損失。但是，目前大多數房地產企業的會計人員由於缺乏經驗和自身能力，沒有經過詳細的科學論證和可行性研究就盲目決策，相關信息沒有及時反饋，導致企業資金鏈斷裂，入不敷出，資金匱乏的現象。很多房地產企業財務經理的能力跟房地產的發展不匹配。而且很多房地產企業過於註重經濟效益，忽視了人才激勵培養的重要性，導致大量優秀人才流失。此外，在制度建設方面，很多房地產企業因為臨時事務太多，處理事務的靈活性和流動性強，財務制度相對僵化，往往忽略了財務管理制度。

三，房地產企業財務風險的應對措施

1.實施房地產企業成本全面管理，強化高層管理者的現代成本管理理念。房地產企業的成本管理不僅包括項目開發建設階段的成本控制，還包括項目開發前期的成本預算和項目竣工結算後的成本分析的全面管理。在項目前期預算管理中，應合理編制和分解項目預算，同時建立適當的監督機制。當項目進入開發建設階段時，應註意嚴格執行財務預算，及時發現實際與預算的偏差並找出原因，以便相關責任人及時糾正，使項目得以順利實施，達到控制成本的效果。項目竣工後，要及時進行事後成本管理，對竣工項目的相關成本指標進行分析評價，提出成本管理措施的改進方案，尋求降低成本的最佳方法。成本管理還應全面控制項目全過程涉及的各個環節。例如，在建築設計人員、測量人員和承包商的選擇以及建築材料的采購中，必須按規定進行公開招標，在財務預算範圍內，通過對投標人的價格和相關優勢進行綜合評估，選擇最佳合作夥伴，從而有效降低工程造價，加強工程質量管理，從源頭上控制整個工程造價。同時，財務經理要不遺余力地向公司其他高級管理人員灌輸現代成本管理理念，積極推行全面成本管理制度並全程參與，以保證全面成本管理的實施效果。此外，現代信息管理手段應及時應用於成本管理，以確保成本管理的及時性和動態性。

2.優化房地產企業資本結構，降低融資成本，拓寬融資渠道。新常態下，國家陸續出臺了很多優惠的規章制度，涉及稅率、利率等等。因此，房地產企業在確定目標資本結構時，應充分考慮相關政策、稅率和利率之間的關系，根據房地產企業的長短期資金運用情況，合理選擇融資渠道。不能只依靠銀行借貸這壹單壹的融資渠道，要充分考慮信托融資、銷售融資、資產證券化、股權債權私募等多元化融資渠道，避免融資渠道狹窄、融資成本高的問題。此外，完善的預算體系對於房地產企業財務風險的防範也非常重要，尤其是現金預算管理往往是重中之重。房地產財務人員要準確估算項目的收支和盈虧，保證各階段現金流充足，保證項目開發全過程中財務預算的有效執行和資本結構優化的可持續性。

3.重視房地產企業財務經理的職業素質。在房地產企業中，無論是普通員工還是高層領導，都應該對財務管理給予足夠的重視，並將其放在企業的戰略層面來考慮，這樣才能樹立和強化財務管理的理念。因此，應廣泛宣傳財務管理的重要性，使財務經理和其他相關人員對其產生高度的認同感，同時鼓勵橫向和縱向部門對財務管理給予充分的支持和配合，從而促進財務管理的有效運行。另壹方面，由於財務管理的專業性很強，對財務經理的專業能力和職業素養要求極高。因此，房地產企業應嚴格把關財務經理的選拔，選擇具有相關專業經驗和職業資格的人才，並通過內部培訓和專家授課進壹步提高其專業能力，以幫助提高未來工作的有效性和準確性。同時，建立有效的績效考核體系也有助於提高財務人員的專業能力。

參考資料:

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