受房地產商品特性和監管政策的影響，與其他企業相比，房地產開發企業具有開發周期長、前期投入大、預售制、共同合作開發等特點，這也決定了房地產企業在會計核算和財務業績方面的特殊性。以下是我對房地產開發業務流程、審批要求、賬務處理的認識。歡迎閱讀。
壹.概述
房地產行業是資金密集型行業，在經營過程中受政策影響較大。國內房地產開發銷售的前期、中期、後期都受到嚴格的監管審批限制。因此，與其他企業相比，房地產企業在經營上有所不同，呈現出不同的特點，如項目開發周期長、前期投資大、實行預售制、常見的合作開發等。這些經營特點也決定了房地產企業在會計核算和財務表現上的特殊性。中誠信地產行業研究團隊推出房地產財務分析系列專題，通過分析經營特點，明確房地產開發企業從開發到銷售的財務特點和存在的問題，為房地產企業的信用分析提供參考和指導。
題目* * *分為四個部分。第壹部分介紹了房地產項目開發的壹般過程和所涉及的會計方法。過程的特殊性決定了房地產開發企業的經營和財務特征；第二章以發展歷程為基礎，主要分析了房地產企業財務報告中主要科目的特點和風險，如存貨、預收賬款等科目的構成和規模，明顯區別於其他行業；第三章主要研究了融資端衍生出的壹種特殊模式“清股實債”，揭示了房地產企業隱藏的風險；在第四章中，我們結合上述經營和財務特征，對房地產企業的財務指標進行分析，說明其在盈利能力和周轉能力方面的特征，並揭示其在償債方面的風險。
本文是房地產財務分析系列專題之首，主要梳理了房地產開發企業從拿地到收入結轉的壹般項目開發流程及相關會計處理。敬請期待後續關於會計主體風險關註、“清股實債”模型分析、財務指標分析的文章。
二、房地產企業發展過程
(壹)土地征用階段
1，征地方式
土地使用權是房地產開發企業最重要的生產資源，是房地產開發的首要條件。目前土地使用權取得方式可分為三類:以“招拍掛”方式取得土地是房地產企業最主要的方式，協議出讓適用於公益事業、非營利性社會組織、事業單位及部分特殊用地。此外，兼並重組也成為近年來房地產企業越來越常見的拿地方式之壹。兼並重組的好處是可以避免直接公開購買土地帶來的競爭，節省直接轉讓土地需要繳納的各種稅費。“拍、拍、掛”方式的具體區別如下:
2.土地收購流程
房地產企業通過政府土地出讓獲取土地的壹般流程如圖2所示:
(1)壹、土地拍賣準備:包括價值調研判斷、確定項目定位和方案等。
(2)繳納保證金後，參與招拍掛競得土地；
(3)競買成功後，繳納土地出讓金、契稅、交易費等。，並簽訂《國有土地使用權出讓合同》；
④持土地出讓合同、土地紅線圖、項目批準文件向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》；
⑤完成規劃手續後，公司準備規劃許可證、土地出讓合同、土地出讓金、完稅憑證等材料，辦理國有土地使用證，完成確權。
至於競買保證金，壹般來說，土地出讓金不低於標的金額的20%，但目前很多調控政策都提高了保證金比例(如武漢、南昌提高到60%)，縮短了土地出讓金的繳納期限，對企業的資金實力提出了更高的要求。
3.征地階段的會計核算
根據會計準則，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途具體分為:
(1)土地用於建造房屋及建築物對外銷售:相關土地使用權的賬面價值作為存貨，計入所建造房屋及建築物的成本。具體賬務處理如下:
(2)土地用於賺取租金或資本增值:應轉化為投資性房地產。土地使用權的取得成本直接計入“無形資產”科目，土地使用權的賬面價值不結合地上建築物計算成本，仍作為無形資產核算。土地使用權和地上建築物分別攤銷折舊，已繳納的契稅計入“無形資產”科目。具體賬務處理如下:
4.土地征用階段的稅收處理
房地產企業拿地階段涉及的稅種主要有契稅和印花稅。
契稅稅率由地方政府根據當地實際情況確定(3-5%)。納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同時，要求在10日內申報納稅，並在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。契稅壹般不通過“應交稅費”科目核算，取得土地使用權的目的包含在不同的會計科目中。房地產企業為房地產開發取得的土地使用權繳納的契稅計入“開發成本科目”，為建造辦公樓及其他自用取得的土地使用權繳納的契稅計入“無形資產”科目。
印花稅發生在土地出讓合同簽訂時，稅額為土地出讓金的0.5‰。開發商在商品住房項目中建設廉租房和經濟適用房的，可以按照廉租房和經濟適用房建築面積的比例免征印花稅。
(2)開發建設階段
1，房地產開發建設流程
房地產開發建設的過程可分為四個階段:項目規劃設計階段、項目準備階段、項目施工階段和項目竣工驗收階段。
房地產開發企業取得建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證後，方可進行項目開發建設。首先，企業在取得建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證之前，需要進行詳細的項目規劃設計，需要與項目所在地的政府相關部門進行溝通和協商(通常需要半年到壹年的時間)；此後，根據申報報告和國家發改委批復、用地規劃許可證、土地證、批準的規劃方案和建築設計圖紙，辦理建設工程規劃許可證；與承包商談判並簽訂施工合同；根據土地證、規劃許可證、招投標確定施工隊伍、施工圖審查證明、質量安全監督手續等。，辦理《建設工程施工許可證》；進入項目建設階段，開發商在這壹階段的主要任務是控制成本，支付工程進度款，確保項目按提前進度實施。施工單位的壹般施工流程如下:
工程竣工驗收主要包括兩個階段。壹是工程竣工後，由房地產開發企業、勘察、設計、施工、工程監理等單位進行驗收、結算和備案；二是產權初始登記。新建房屋申請人應當提交“四證(建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證)”和房屋竣工驗收材料，並在房屋竣工後三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記。對於購房者來說，開發商可以在完成初始產權登記後，為每位購房者辦理房屋所有權證。
2、會計的發展和建設階段
房地產開發企業與施工企業簽訂的建築安裝合同壹般采用三種承包方式:包工包料、包工不包料(甲供材料)、發包方控制材料(甲控材料)。
在以工代料的承包模式下，建築安裝工程的結算價格基本相同，房地產開發企業的會計處理相對簡單由於房地產企業在與施工企業的合作關系中地位較高，很少使用預付款。開發項目竣工時，房地產企業應當按照合同約定的質量保證金扣除工程價款後的余額結算工程款，並全額收取施工企業開具的建築安裝發票。由於施工方采購材料，工程價款的發票金額包含材料價款，房地產開發企業可以根據施工方開具的發票確認成本。具體賬務處理如下:
在無承包材料(甲供材料)承包模式下，甲供材料建設項目是指房地產企業提供原材料，施工單位僅提供施工服務的項目。壹般來說，材料占商品房建築成本的30%~40%。具體賬務處理如下:
3、開發建設階段的稅收處理
壹般情況下，開發建設階段的應稅種類主要有城鎮土地使用稅和印花稅。
城鎮土地使用稅稅率由地方政府根據當地人口規模和經濟條件，以納稅人實際占用的土地面積為依據，按照規定的稅額(0.6~30元/平方米/年)計算征收。通過招標、拍賣、出讓方式取得的建設用地，納稅人從合同約定的交付時間的次月起繳納城鎮土地使用稅。合同沒有約定交付時間的，從合同簽訂的次月起繳納，核算企業繳納的土地使用稅計入管理費用。此外，開發商在商品房項目中建設廉租房和經濟適用房的，可以按照廉租房和經濟適用房建築面積的比例免征城鎮土地使用稅。
房地產企業在開發建設階段，涉及各種建設和合同的簽訂，都應按規定繳納印花稅。
(3)銷售(預售)階段
1，銷售(預售)條件
根據《城市房地產管理法》規定，商品房預售應當符合下列條件:
但是，在當前房地產市場過熱的情況下，很多地方在出臺的調控政策中都提高了預售條件，如表3所示:
最近，廈門、廣州、Xi等地要求土地溢價率達到壹定水平後出售現房。根據《商品房銷售管理辦法》第七條，現房壹般應符合以下條件:
2.銷售(售前)流程
房地產企業預售商品房的主要流程如下:
取得預售許可證後，可以設定對外銷售的開盤日期，與有意向認購的客戶簽訂房屋認購協議，作為認購人簽訂商品房預售合同的擔保，並向開發商支付壹定金額的定金，然後根據認購協議正式簽訂商品房預售合同。合同簽訂後，應在規定時間內向當地房管部門備案，合同經備案登記後生效。合同簽訂後，買受人應按合同約定的付款時間支付房款和契稅。此外，現房買賣不應簽訂預售合同，而應簽訂《商品房買賣合同》。
3.預售階段的會計核算
房地產銷售(預售)階段是房地產開發企業獲取收益、實現資金回籠的重要階段，主要涉及定金、首付款、按揭定金、預售房款的核算。
定金是商品房認購協議簽訂前收取的，最終返還給客戶或折算成購房款的款項。房地產企業取得預售許可證後，才能與客戶簽訂商品房認購協議。所以定金是預售前收的，約束性很低，購房者可以隨時收回款項。因此，會計上不應作為預收賬款處理，而應作為企業的應付賬款處理，如下:
定金是商品房買賣(預售)合同簽訂前收取的款項，在買賣合同簽訂後折算成購房款。客戶未在協議約定期限內簽訂購房合同的，房地產企業壹般不予退還已交定金。因為定金是在企業取得預售許可證並與客戶簽訂商品房認購協議的基礎上收取的款項，本質上屬於銷售款的壹部分。因此，定金應視為房款，在“預收賬款”科目核算，具體處理如下:
抵押保證金是銀行在抵押貸款過程中，按照貸款總額的壹定比例向開發商收取的款項，承擔抵押貸款的連帶保證責任。在房產證辦理完畢，抵押登記完成之前，銀行不會將抵押保證金退還給開發商。在此期間，借款人未按合同約定按期償還本息的，由開發商代為償還，銀行有權直接從抵押保證金賬戶中扣收相關款項。核算方法如下:
4.預售房款確認收入的核算
預售房價是指房地產企業在所售房屋竣工前收取的商品房銷售價格(實際銷售價格、工程款轉來的房價、因換房轉來的其他房屋的房價)，屬於預付款性質，通過“預付款”科目核算。
對於房地產企業，商品房銷售符合下列條件的，應當予以確認:
(1)工程已經竣工，並經驗收，符合銷售合同規定的交付條件。
②已通知房屋所有人接管房屋，結算賬單已提交業主審批。
在實際工作中，有的企業可以通過出具交房通知書來確認其銷售收入，有的企業可以通過“拿到鑰匙”來確認其銷售收入。
預售房款的會計處理方法如下:
這裏值得註意的是，有些企業為了達到某種目的，在銷售收入確認的時機上存在壹定的差異。比如，有的民營企業總是以未完成竣工驗收手續、未辦理房產證等各種理由推遲確認收入，以達到少繳稅的目的；但是，壹些上市公司為了實現既定的盈利目標，往往在竣工驗收交付之前，提前確認預售房價的收入。
5、商品房銷售成本的核算。
房地產開發企業銷售成本的核算以收入成本匹配原則為基礎，即房地產開發企業按照收入確認原則確認銷售收入和銷售面積的實現時，應同時結轉相應的開發產品銷售成本。
開發產品竣工驗收達到預定可使用狀態後，成本結算完成後，應編制“開發產品成本明細表”，詳細列明每項開發產品的總成本、總面積、單位面積成本和總臺數。“開發產品成本明細表”應作為結轉開發產品成本的依據，附在憑證後，借記“開發產品”相關明細科目，貸記“開發成本”相關明細科目。
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