類型壹:鬧市區——多功能，高端領先。
通常，壹個城市的發展是圍繞中心城市展開的，城市中心承載著城市功能和活動的主要部分。在城市經濟發展的推動下，其市政設施和功能結構壹直處於更新和再開發的過程中，因此城市中心往往成為舊城改造的重點區域。老城區中心的通訊、供水、供電等基礎設施非常完善，學校、醫院、金融、商鋪等配套相對集中，市中心具有核心區位和交通樞紐優勢。但弱點在於建築密度高，公共綠地少，居住環境質量差，停車場和停車位少。
城市中心改造存在商業活動減少、人居環境惡化、周末夜晚城市死寂等壹系列矛盾，是開發企業無法回避的問題。由於拆遷成本和容積率的要求，城市中心的改造需要邊際利潤更高的商業項目，但開發企業不能盲目追求經濟效益。對於承擔大規模舊城改造的企業來說，需要關註改造區域的功能調整。
城市中心改造項目不能減少街道的數量和面積，以保證人們接觸的機會。如果條件允許，可以保留壹些不同品質的建築。在滿足區域視覺完整性的前提下，盡可能提供不同經濟能力消費者的多樣化功能需求，滿足不同經濟能力消費者的功能需求，以增加不同時期的區域人口密度。下面提供幾個轉型產品和城市中心的例子，供開發企業借鑒。
高端商務-休閑購物是除居住功能外最具吸引力的功能結構。但隨著私家車的增多，郊區房產以其低密度的居住環境和日益成熟的內外配套，正不斷吸引著從老城區中心遷出的居民。由市中心轉型而來的商業要想與郊區購物中心直接競爭，就不能再使用同質化的商業產品。從國外城市的經驗來看，高端商業從事的是最好的商業形態，既能保證邊際收益，又能帶動整個區域的居住品質。
步行系統——很多時候，老城區帶來的商業項目已經有了固定的購物人群，但往往同時肩負著城市主幹道的責任，傳統設施和經營場所的腹地過於狹窄，容易造成商流和人流混雜。但如果只是單純的拓寬，就會造成大規模的拆遷，急劇增加開發成本。因此，建議在老城區的商業項目中增加步行系統，如步行街和立交橋系統，以改變人車混雜的交通危險，增強購物的舒適度，並通過網絡與平行的零售和服務設施連接。
從上面可以發現，無論是商業品質的局部調整，還是拆遷重建，商業中心的成功轉型都需要大量的資金投入。如果不能提高商業中心的消費檔次和物業租金，根本無法收回投資成本。因此，商業中心的改造應分階段、分區域，謹慎漸進。同時，在保護歷史建築和景觀風貌的前提下，最大限度地利用商業和公共空間，不是簡單地開發客源市場的購買力，而是引導甚至重塑整個市場的消費趨勢。如有必要，周邊老城區土地分兩期或三期開發，可降低單位開發成本。如果商業中心的帶動效應明顯，後期的住宅利潤會更加可觀。
類型二:歷史文化區——保持文脈，挖掘價值。
每個城市都有自己的歷史文化遺址，比如北京的四合院，Xi的鐘鼓樓，南京的夫子廟，黃山的屯溪老街等等。歷代古城建築真實記錄了城市個性的發展演變，是城市的寶貴資源，是城市的內在底蘊和魅力，是城市競爭優勢的關鍵因素之壹。但早期的開發改造規劃對其風貌保護不夠重視，導致了城市歷史的消亡。比如在舊城改造的實施中，很多古城門和城墻被拆除，因為它們的定位阻礙了城市交通的發展；或者為了單純的經濟利益而盲目改建，比如大量的私家園林被改造成了高級招待所。城市古建築、歷史街區的拆遷建設，本質上與殺雞取卵無異，損害的不僅是開發企業的長遠利潤，更是壹個城市區域的知名度和商業競爭力。
類型三:混合居住區——配合政府，協調運營。
混合居住區通常位於市區的中圈，是早期規劃短視的產物。由於歷史原因，混合居住區住宅、商業、工業、市政設施等用地類型較多，道路狹窄，建築密集。區域內人口購買水平較低，無力承擔小區物業改善成本，且混合居住區的產業多為小企業，這只是增加了拆遷難度。根據國家對舊區改造的原則，開發商必須拓寬或改造道路，增加公共設施，這將大大增加改造成本。再加上很多地塊多出了街巷，市場操作升值空間不大，風險非常大。
房地產開發企業通常會避開這些居住密度高、區位條件差、資金難以平衡的地塊，但政府為了實現統壹規劃，通常會將混合區與區位好的土地捆綁在壹起，進行成片改造。因此，想要參與大規模舊城改造的企業，必然會遇到混合區的改造。同時，房地產開發企業也應考慮混合區對其單個項目的影響，以提升改造區的檔次和開發品位。
類型四:城市邊緣區——城鄉壹體化，建設與管理並重。
城市邊緣區是指近50年來被城市擴張所包圍的原郊區村莊。所以在很多城市邊緣區，仍然存在著集集體經濟和行政於壹體的組織，建築淩亂密集，最典型的形式就是城中村。由於二元體制的慣性，這個“城中村”仍然實行農村管理體制，因此在建設規劃、土地使用、社區管理、物業管理等方面都與現代城市的要求相差甚遠，甚至存在管理真空。目前，北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、Xi安等城市的城中村改造已經陸續啟動，深圳漁港村的改造方法值得很多開發企業學習。
類型五:產業集群——依托基礎，發揮特色。
在各個城市的發展過程中，由於城市規模的增大和城市功能的調整，工業企業的布局不再合理。從國外工業化城市的發展史來看，幾乎都經歷過工業廠房的調整和改造。由於工業區產權結構和建築結構簡單，容積率低，拆遷量遠小於居住區。另外，工業區的供電、供氣、供水、排水設施的能力都比普通住宅好，所以工業區的改造往往免於大規模的市政投資。但值得註意的是，這些產業集群的改造並不是簡單的工廠拆除和工業置換，而是涉及更深層次的工業設計和工廠再利用。特別是涉及到地方支柱工業企業的轉型。因為這個工業區關系到整個城市的發展，所以壹定要慎重。在具體的更新過程中，產業集群的轉型壹般可以分為小工業區的產業替代、混合工業區的漸進轉型和大工業區的產業升級。
小工業區的工業替代
地域特色:隨著城市的快速發展，城市傳統產業的產業聚集地呈現出與城市環境格格不入的景象。在這些空置率高、土地產出效應低的小規模工業區或成片的工廠中，區域內工業項目的現狀與周邊的居住和商業區極不協調。例如，在汙染嚴重的老工業區，需要通過規劃調整和相關措施，將工業用地置換為居住、商業、綠地或其他城市功能用地。
改造策略:隨著城市的發展，老工業區已經失去了過去重要的工業用途，壹些建築的形象與新的高層建築不協調。老企業搬遷後，老工業廠房最簡單、最常見的方式就是“推倒重來”，相當於鏟平了城市的工業文化遺產。在國外，工業文化遺產的保護和再利用已經成為壹種趨勢。通過綜合使用功能的再創造，賦予舊建築全新的功能理念。
區域特征:指在某些工業區內，工業、辦公、商貿共同發展，產業集群規模較大，形成了壹定的集聚效應。混合區往往具有以下特點:區位條件通常較好，已經形成了壹定的商業氛圍。通常是工業生產、商業、辦公活動活躍的老工業區，面臨調整產業結構、疏散中心城區人口、解決環境汙染等多重壓力。但是，它的工業和生活環境標準還沒有下降到既不能吸引新的就業和商業，也不能維持正常的城市生活功能的地步。通過采取壹些配套政策或措施，提高產業和生活環境的標準，仍有望繼續吸引新的投資。針對這些工業區，需要考慮區域內已經形成的功能布局，靈活改造。
轉型策略:混合區形成的原因是城市居住區和商業區的無序擴張。首先要分析原土地的容量。如果能增加容量，在改善居住環境的前提下，可以適當提高容積率。如有舊居住區在交通、配套等方面需要改造的，可根據街區原有的社會經濟結構及其不同的老化程度，采取維修、局部改造、拆除重建等多種改造方式。如果該地區的土地利用結構不合理，就需要重新設計土地利用性質，增加更多的商業用地，以提高土地利用的邊際效益。
大型工業區的產業升級
區域特征:該類工區工業雖有壹定衰退，但土地產出效應高，或者該區工業是當地經濟的支柱產業，對區域發展有重要作用，在壹定時期內不適合大規模工業替代。
轉型策略:區域通常采用產業升級模式，強調保持原有產業導向功能和性質不變，轉型以產業重塑為重點，鼓勵相似或高度關聯的企業入駐，重新形成產業集群效應。在這方面，國外工業城市可以提供很多借鑒。例如，魯爾工業區、美國中西部的“銹帶”、北九州等世界著名的工業城市都經歷了這壹過程。升級工業區的關鍵是出口工業產品，增加附加值。