壹、辦公財產的分類
辦公樓是管理人員(白領)從事生產、經營、咨詢和服務工作的場所，屬於生產經營資料範疇。
從寫字樓物業形態的發展變化過程來看，可以分為以下幾個階段:
1，傳統辦公樓
兩個特點:以自然通風采光為基礎，在狹小的空間內排列組合。
這種辦公樓從底層或多層磚混結構開始，寬度和進深較小。例如3.6-4.0米的寬度、5-8米的深度等。，樓層高度壹般在3.6米左右。
建築向高處發展後，出現了鋼筋混凝土框架結構，但使用空間仍處於傳統模式，仍屬於壹種傳統的辦公樓。
傳統辦公室的優點:私密性強，工作人員可以控制自己的工作環境(燈光、百葉窗、家具布置等。).
傳統辦公的缺點是空間利用率低，缺乏靈活性。
2.早期現代辦公建築
特點:空間大。
這種模式的積極意義在於:追求實效。
這種模式的負面是:機械化的辦公環境，不人性化的工作方式。
3.後來的現代辦公樓
特點:人文辦公環境，周邊環境優雅，有綠色內院或中庭。比如上海的虹橋商務大廈。
景觀辦公室:大空間靈活布局，適當的休息空間，靈活的隔斷和綠化保證私密性，地板和天花板做吸聲處理。
4.智能辦公樓
20世紀60年代(1970-1980)，隨著信息時代的到來，世界上出現了壹批公認的智能建築，其中大部分是辦公樓。20世紀，從65438年到0990年，中國開始建造少量的智能建築。比如上海的金茂大廈。
智能辦公樓發展迅速。繼3A之後，又引入了全新的5A概念。智能建築已經成為26世紀辦公建築的發展趨勢。
從辦公樓本身的質量類別來看，可以分為以下四類:
第壹類是近幾年設計建造的智能辦公樓。這類建築壹般立面新穎，風格壯觀，內部布局合理，功能到位，智能化功能達到3A以上，設備設施豪華，特別是安防、通訊、計算機網絡等方面。
第二類是90年代初設計，近幾年投入運營的現代化辦公樓。這種建築配有中央空調、保安和消防設備。各類設施先進，物業管理到位，智能化功能在3A、3A以下。有些建築設計成公寓樓，功能布局不太合理。
第三類是沒有中央空調的寫字樓。這類建築壹般都有配備，尤其是在通信和設施的配置上，與現在的互聯網通信有壹定差距，內部布局多為公寓式。
第四類是工廠或其他物業改建的寫字樓。總的來說，內部設施比較簡單。目前，這類房產的比例正在下降。
從上述辦公物業形態和自身質量的演變來看，是壹個從低級、中級到高級，從落後、相對落後到高級的過程。就現階段而言，寫字樓物業市場由於品質等級、規模等級、智能化程度、配套服務、管理水平的差異而形成的高、中、低檔物業供應結構是客觀存在的。下面我們以建築面積、裝修、配套、設備、客戶、區位交通、智能化、物業服務等指標來定義和討論結構層次。
第二，辦公樓物業分類標準的研究。
就我國寫字樓市場而言，壹般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)和低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可以細分為兩部分:頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準接軌，按當地市場現行標準劃分甲級。所謂甲級寫字樓，主要是指四星級酒店或五星級酒店的評級標準，這是房地產行業的壹個約定俗成的稱謂。因為不同市場的寫字樓物業是不同的，所以寫字樓的分類標準通常是根據各個市場的相對品質來劃分的。比如壹些小城市沒有頂級寫字樓和國際寫字樓。
對於特大城市(如北京、上海)，筆者認為在寫字樓物業的劃分上，除了壹般考慮建築質量外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素。具體來說，財產等級和等級標準可以劃分和定義如下:
1，頂級物業(國際寫字樓)
(1)建築質量:建築的物理狀況和質量為壹流，建築質量達到或超過相關建築法規或規範的要求；建築平面布局靈活，利用率高，達到70%的利用率；占地面積大，大堂、走道寬敞，活動地板至吊頂凈高不低於2.6米。
①裝修標準:外立面采用大理石外墻、玻璃幕墻等高檔國際外墻裝飾，采用大理石、鋁板、玻璃幕墻等進口高標準材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；* * *部分地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或高級地毯，墻面應為大理石或高級壁紙或高級塗料，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼和大理石；衛生間配進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等。
②配套設施:應有配套的商務和生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、職工餐廳、專用地上和地下停車場、有足夠停車位滿足日常生活的商店、適合商務用餐的餐廳和酒店、午休或娛樂設施，以及公園、體育設施、圖書館等其他設施。
③電梯系統:良好的電梯系統，先進的電梯設施，客貨分區。
(4)設備標準:應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自動化；有安全報警器；有綜合布線。
(2)建築規模:5萬平方米以上。
(3)客戶入駐:知名外企租戶組合；知名跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務:由經驗豐富、壹流的知名品牌公司管理，配備實用的電腦物業管理軟件，辦公物業管理電腦化，建立辦公管理信息系統，辦公物業系統的連接和統壹管理，24小時維護和保安服務。
(5)交通便利:位置重要，可達性極佳，靠近兩條以上主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)位置:位於主商圈核心區域。
(7)智能化:3a ~ 5a
(8)開發商背景:經驗豐富，資金雄厚。在項目開發的早期，他們具有財務靈活性和豐富的大型房地產投資經驗。這些開發商是美國、馬來西亞、香港、韓國等海外公司，或者是海外經營成功的優質國企。
2.高檔物業(甲級寫字樓)
(1)建築質量:建築物理狀況優良，建築質量達到或超過相關建築法規或規範的要求；其盈利能力可與新建寫字樓媲美。
①裝修標準:立面采用大理石、高級瓷磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有壹個大堂，大堂地板應該是大理石、花崗巖、天然石材等。，墻面應該是大理石，花崗巖，或者高級壁紙等材料，要有吊頂，柱子要用大理石，不銹鋼等材料覆蓋；* * *部分地面應為大理石、花崗巖、高檔地磚或高檔地毯，墻面應為高檔壁紙或高檔塗料(如立邦漆等。)，要有吊頂，電梯間要有不銹鋼、大理石或木門；衛生間配備進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等。
②配套設施:應有配套的商務和生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、職工食堂等。、專用地上地下停車場，停車位充足。
③設備標準:要有名牌中央空調；有樓宇自動化；有安全報警器；有綜合布線。
(2)建築規模:1-5萬平方米。
(3)客戶存在:有國內外知名大公司，客戶多從事R&D、技術服務、電子商務或知名品牌代理。
(4)物業服務:由經驗豐富的知名公司管理。完善的物業管理服務包括24小時維護和保安服務。
(5)交通便利:有各種交通工具直達。
(6)位置:位於主商業區或次商業區。
(7)智力:3A及以上。
3.中檔物業(乙級寫字樓)
(1)建築質量:建築的物理狀況良好，建築質量符合相關建築法規或規範的要求；但建築的功能並不是最先進的(受過時功能的影響)，存在自然損耗，盈利能力低於新落成的同類建築。
①裝修標準:外立面為瓷磚或瓷磚；有大堂，大堂地面是瓷磚，墻面是瓷磚或者高級塗料，有吊頂；* * *部分地面為地磚或中檔地毯，墻面刷白；衛生間采用合資或國產中高檔潔具。
②配套設施:有專門的地上地下停車場。
③設備標準:中央空調系統；沒有樓宇自動化；有安全報警器；無集成布線。
(2)建築規模:不限。
(3)客戶存在:大部分客戶是國內中小型公司，從事銷售代理和產品研發。
(4)物業服務:由物業管理公司提供。
(5)交通便利:有交通線可達，交通便利。
(6)區位:副首都或較好的城市區位。
4.低檔物業(丙級寫字樓)
(1)建築質量:物業使用時間較長，建築在某些方面無法滿足新的建築法規或規範的要求；該建築存在明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求。
①裝修標準:外立面粉刷；沒有大堂；* * *部分地面為普通地磚或水磨石；衛生間采用普通家用衛生潔具。
②配套設施:無。
③裝備標準:分體空調；沒有樓宇自動化；無安全報警；無集成布線。
(2)規模:不限。
(3)客戶存在:客戶基本都是從事簡單銷售業務的小型民營企業。
(4)物業服務:可能有環衛、收發、值班等壹般物業服務。
(5)交通便利:有交通線可達。
(6)位置:壹般城市位置。