獨家觀點 | 物業管理如何實現向資產管理的跨越和升級
2014-08-28 中國房地產業 第壹太平戴維斯
第壹太平戴維斯獨家觀點
壹． 物業管理發展簡述
中國物業管理行業萌芽於20世紀80年代，首先由香港傳入深圳，隨後伴隨中國住房制度改革時期住宅建設高潮而興起。初期服務內容主要為住宅建築的管理及修繕、設備設施管理、環境衛生以及安全管理，理念上停留在“保安”、“保潔”、“保姆”、“管家”的階段。
隨著中國市場經濟體制的逐步確立、城鎮化加速與房地產支柱產業地位的形成、居民生活水平的提高，物業管理的需求也隨之進壹步釋放，從領域上來說由初期的住宅物業逐漸擴大至寫字樓、商業、酒店、服務式公寓等商用物業；從服務對象來看由單純的開發商擴大至企業、開發商、以及信托基金等投資主體；而從服務內容來說，從單壹的房屋設備設施維護與安保等逐漸延伸至關註用戶體驗、促進業主與租戶和諧關系、財務預算管理等更具內涵層面的服務。
近年來，隨著國內房地產市場的飛速發展，以及全國住宅限購環境下更多傳統住宅開發商進入商用地產領域，部分開發商缺乏商用物業運營管理經驗導致業主很難單純的滿足於傳統的以設備設施維護為主的物業管理，同時市場競爭的加劇也令眾多發展商意識到簡單的物業保值難以令其在市場中獨善其身及脫穎而出；另壹方面，眾多散售後的物業由於缺乏統壹管導致用戶間矛盾升級、體驗水平下降，加之整個物業管理行業長期微利的困境，業主與物業管理企業都開始尋求壹種全新的物業管理服務以契合來自業主與用戶雙方的訴求，資產管理理念由此應運而生。
二． 物業管理與資產管理的主要區別
簡言之，不同於物業管理側重於資產及設備運營維護，資產管理從物業建設前期便已介入，並貫穿物業建設施工、竣工交付使用以及後期運營的全過程。其內容主要包括房地產市場咨詢、項目管理、市場及營銷推廣、銷售與租賃管理、公***區域服務與設備設施管理為主體的物業管理以及預算與財務管理。由此可見，資產管涵蓋了物業資產的收購、轉讓、經營、管理等服務於資產增值的各鏈條業務，並通過策略性的經營管理滿足業主對資產價值最大化的要求。
資產管理與物業管理的差異更明顯的表現於以下兩個方面：
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