首先，關於延伸的性質
關於展期貸款的性質，根據最高人民法院[2000]第12號《關於展期貸款效力超過原借款期限的批復》的規定，展期貸款實質上是原借款合同期限的變更。根據我國的法律法規，貸款是允許展期的。只要展期的借款合同是雙方在平等自願基礎上的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的禁止性規定，就應認定為有效。1
二、房產抵押貸款展期時，經抵押人同意，原抵押是否仍然存在，是否需要重新辦理抵押登記？
《物權法》第187條第1款規定:“以本法第壹百八十條第壹款第壹項至第三項規定的財產或者第五項規定的在建建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權於登記時成立。”根據貸款的壹般原則，展期只是延長原借款合同的還款期限，而不是新增貸款。因此，對於房地產抵押貸款的展期、展期後原抵押權是否存在、是否需要重新辦理抵押登記等問題，司法實踐中存在不同意見。壹般有以下幾種情況:
(1)抵押人同意延期後，抵押權仍然存在，無需重復申請抵押登記。
(1)抵押合同明確約定延期無需征得抵押人同意的，延期後抵押權繼續存在，無需再次申請抵押登記。
為保證債權的實現，避免抵押人免責，銀行往往在抵押合同中明確約定，變更主合同協議內容或延長貸款期限，無需征得抵押人同意，抵押人仍應承擔抵押擔保責任。那麽銀行展期後，抵押合同是在雙方自願的基礎上簽訂的，仍然有效，擔保物權的消失沒有法律上的原因。抵押權自設立之日起仍然存在，無需重復抵押登記。
(2)辦理展期時，抵押人同意對展期後的債權承擔抵押擔保責任，抵押權繼續存在，無需再次辦理抵押登記。
《貸款通則》第12條規定"...申請擔保貸款、抵押貸款、質押貸款展期時，保證人、抵押人、出質人還應當出具書面同意證明。”因此，在辦理展期時，即使抵押合同中明確約定展期不需要征得抵押人同意，銀行也會要求抵押人在展期協議中簽署保證人，以繼續承擔展期債權的抵押擔保責任。然而，延期並不產生新的債權人-債務人關系。在抵押權已經設立並延續的情況下，無需再次辦理變更登記，原抵押權繼續存在並有效。
參考案例1:
海豐縣阿仙奴服飾有限公司與海豐縣農村信用社公平信用社金融借款合同糾紛案
案號:(2017)粵15閩中102。
審判庭:廣東省汕尾市中級人民法院。
二審法院認為:本案中，雙方簽訂了借款及抵押合同，辦理了抵押登記，抵押權已依法成立。借款到期後簽訂展期協議，約定“貸款人、借款人、擔保人之間的權利義務及相關事宜仍按原合同執行。”對此，作為擔保人的阿森諾公司在延期協議上蓋章確認繼續提供抵押。雙方訂立合同、擔保、續保、續保的意思表示真實，不違反法律法規，合法有效，應當按照合同履行。作為抵押人，阿森諾公司同意繼續按原合同提供抵押，但與抵押有關的權利人、權利類型、權利範圍等重要事項未發生變化。在抵押已經設立並延續的情況下，不需要重復辦理變更登記。而且，抵押權屬於擔保物權，其設定、變更和消滅受物權法調整。根據我國《物權法》的規定，擔保物權的消滅包括:主債權消滅、擔保物權的實現、債權人放棄擔保物權以及法律規定的其他情形。本案中，上述擔保物權的消失沒有法律上的原因，涉案抵押權自設立之日起仍然存在。根據《中華人民共和國物權法》第二百零二條“主債權訴訟時效期間，抵押權人行使抵押權；不行使的，人民法院不予保護。公平信用社在債權訴訟時效期間行使抵押權，有事實和法律依據，應予支持。對於阿森諾公司延期後未辦理抵押權變更登記，導致抵押權消滅的主張，我們不予支持。
要點概述:本案中，抵押人同意繼續為展期後的債權提供抵押擔保，本案中擔保權的消失不存在法律上的原因。因此，抵押權自設立之日起仍然存在。
參考案例2:
上訴人楊守國、被上訴人嘉蔭農村信用合作聯社(二審案件)。
案例編號:(2014)尚易中字第號。16
審判庭:黑龍江省伊春市中級人民法院。
壹審法院認為，抵押權的消滅有以下幾種方式:通過實現的方式、通過抵押權人放棄的方式、通過抵押合同無效的方式。本案中，原被告與被告對雙方簽訂的抵押擔保合同的合法性、有效性均無異議。不存在擔保物權因抵押合同無效而消滅，擔保物權所擔保的債務仍在履行，債權未全部實現的情形。抵押權人不同意放棄抵押權，即抵押權未消滅。借款展期也得到了原告的確認，不增加擔保人的義務。此外，主合同債務人仍在履行債務清償義務，不存在訴訟時效期間屆滿的情形。故原告要求解除抵押的訴訟請求無事實和法律依據，本院不予支持。
二審法院認為維持原判。
要點總結:本案中，辦理延期時，保證人簽字同意繼續保證，抵押權的消失沒有法律上的原因，所以抵押仍然合法有效。
(2)雖經抵押人同意延期，但因未重新辦理抵押登記，抵押權無效。
參考案例1:
興業銀行股份有限公司臨汾分行訴臨汾九龍山生態園有限公司借款合同糾紛案。
案號:(2017)晉1002民初第4439號。
原審法院:山西省臨汾市堯都區人民法院。
壹審法院認為，借款到期後，被告臨汾九龍山公園未能如期償還原告借款，以延長借款期限。被告臨汾九龍山公園將其所有的臨時房屋所有權證(011110000008)和堯國用(9012)第2013號抵押給原告，為該筆展期貸款項下的全部債權提供抵押擔保，雙方簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。被告以其房產和土地擔保借款，因雙方未辦理抵押登記手續，抵押不得對抗第三人。
要點總結:本案中，債權人雖在展期內與抵押人簽訂了抵押合同，但未對已有抵押再次進行登記，抵押無效。
3.辦理延期時，未經抵押人同意，抵押權是否仍然有效？
(1)辦理延期時，雖然抵押人未同意，但由於延期不是抵押權消滅的法定情形，抵押權仍然存在。
《中華人民共和國擔保法》第五十二條規定，抵押權與有擔保的債權並存，債權消滅的，抵押權也消滅。延期只是原借款合同還款期限的延長，並不是新的借款，債權並未消滅，所以抵押權並未消滅。抵押人仍需對延伸的債權承擔抵押擔保責任。
參考案例1:
劉、、張文蓮訴楚雄市龍盛小額貸款有限公司借款合同糾紛案
案件編號:(2017)雲23閩中1007
審判庭:魏初中級人民法院。
二審法院認為，劉、張文蓮自願為、何建利的借款提供擔保，與龍盛公司簽訂了抵押合同，並依法辦理了抵押登記手續，故劉、張文蓮應承擔抵押擔保責任。本案借款合同展期後，作為主債權的借款合同仍然存在，借款合同展期不屬於抵押權消滅的法定情形。劉、和張文蓮應繼續承擔抵押擔保責任。
總結:本案中，作為主債權的借款合同仍然存在，借款合同的展期不屬於抵押權消滅的法定情形，抵押權仍然存在。
4.主債權有效期間，經登記部門登記的抵押期限屆滿。抵押權存在嗎？
(1)主債權有效期間，經登記部門登記的抵押權期限屆滿，抵押權仍然存在，不受登記期限的影響。
《最高人民法院關於〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第12條第1款:“當事人約定或者登記部門要求的保證期間，對擔保物權的存在不發生法律約束力”，《中華人民共和國物權法》第二百零二條“抵押權人在主債權限制期間行使抵押權；不行使的，人民法院不予保護。”據此，無論是雙方約定的抵押期間，還是登記機關登記的抵押期間，都因為違背了物權法定原則而不具有法律約束力。也就是說，約定和登記的抵押期間無效，抵押行使期間跟隨主債權的時效期間，保持壹致。
參考案例1:
劉建昌訴新寧縣古田公墓、鄧先蓮抵押合同糾紛案。
案件編號:(2017)湘05民中1766
審判庭:湖南省邵陽市中級人民法院。
二審法院認為，雖然抵押登記時登記部門登記的保證期間為壹年，但根據《最高人民法院關於〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第十二條第壹款“當事人約定或者登記部門要求的保證期間對擔保物權的存在不具有法律約束力”，本案中登記部門為抵押物設定了壹年的保證期間。劉建昌與鄧素蓮簽訂的借款合同約定的借款期限為兩個月。但借款期限到期後，借貸雙方於2065438年7月1日簽訂了借款展期合同。這份展期合同雖有瑕疵，但可以證明劉建昌在借款到期後向鄧素蓮主張了權利，符合訴訟時效中斷的情形。2065438+2007年10月26日，劉建昌還向鄧先蓮、唐璐萍發出催告函，鄧先蓮在催告函上簽字，證明本案主債務訴訟時效未超過法律規定的期間。那麽，本案中，抵押權人劉建昌因主債務的訴訟時效未超過法律規定的期間，仍有權對新寧縣古田公墓提供的抵押物行使抵押權。
小結:本案中，雖然抵押登記時登記的保證期間為壹年，但由於主債務的訴訟時效未超過法律規定的期間，抵押仍然存在。