天河是廣州的商務中心腹地，又是繼北京路舊商圈之後的新興商業圈。其商業發展是廣州市潮流發展的領航者。自地鐵壹號線的開通，天河地鐵口的出現，讓天河城的中心地位奠定了基礎。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業，在廣州所占據的主角地位是不容置疑的。
(壹)分布特征
天河的商業分布特征主要是呈壹個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業市場為配套的發展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨街商業旺鋪為輔助的發展模式。其商業分布重點盤踞在三條龍脈兩側：天河路、天河北路、黃埔大道，並有向東緩緩推進的趨勢。
代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩穩占據著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂的IT業商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛博覽中心，東莞莊的天壹廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等壹大批實力型樓盤集結的大量群樓商鋪市場。天河商業市場可以說是依托著“天河”這個響亮的名字加上區域內外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現了商鋪的四面開花。
(二)供求特征
天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內街檔口都有出貨，並且壹直處於壹個“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。天河城廣場占據著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在壹個有價無市的火熱中。但是壹些條件稍遜的商場也會存在壹定的招商難度。科技街的鋪位由於所處位置欠佳，加上本身素質不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。
天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是壹個供過於求的態勢。但是近兩年更是趨向於壹個供求穩定的理性發展，2001年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；2002年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處於壹個合理的消化中。
天河商鋪的成交量壹直處於廣州的前列，與番禺、海珠穩居全市前三甲位置。2003年天河區商鋪以9.91萬㎡的成交量比第壹位的番禺區14萬㎡少約3萬㎡，穩居全市第二。遠遠拋離第四位東山區的5.11萬㎡。並且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交壹直占據著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積壹直在壹個上升的態勢，從99年的成交面積67925萬平方米到2003年的99044萬平方米，成交上升了將近壹半。而2004年上半年，由於少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。
(三)價格特征
天河的商鋪可以說是寸土寸金，壹個明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數碼科貿城首層200~250元/㎡；華景、駿景壹帶小區群樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。壹個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。
天河雖然是高檔商業圈的代名詞，但其商鋪成交均價並不是廣州內最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但壹些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。
縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到2003年價格走勢比較平穩，偶有升降，基本保持壹個上升的態勢。而在2003年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高於全市的平均水平。幾個重量級商業城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現，哄擡起了2003年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業圈中的龍頭位置，並且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區的商鋪成交均價只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.
(四)經營特色
天河的商鋪經營主要是以壹個高檔次的消費為中心點，周邊專業市場做輔助配套的經營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業市場；石牌崗頂的IT、數碼、科技型專業市場；黃埔大道建材壹條街專業市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區商鋪等，構築起了天河整個商鋪市場。
天河商鋪的經營呈現出壹個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業經營方式，形成壹座由大型知名商家引領，加上周邊大量的，用以彌補商業中心不足的商業群體。而在這些群體之外，又有壹系列的專業市場圈，從而更大地彌補了商業中心和次商業中心在經營類別和經營方式中的不足，這種發展趨勢和經營現象，是壹個成熟商業城的發展模式，使天河大商業格局初露端倪。讓天河全面啟動成了壹個比較完善的商業圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業城。
天河的商業經營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續扮演廣州地區知識產權和高新技術產品交易集散中心的角色。這裏是壹個具有合理結構互補產業群體的高新技術工業和軟件產業基地，確保了天河在廣州市發展高新技術產業中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發屋……，林林總總的新奇異物都可以在這裏看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發都可以在這裏尋覓到。
(五)天河北群樓商鋪
天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其群樓商鋪的標新立異更使廣州群樓市場唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其壹：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區的建成，構築起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優越，市政規劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵並存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。
天河北路的主題式群樓經營是天河商鋪市場的壹個經營特色。各開發商根據自己物業的地理位置，結合區域內商鋪經營特點，在天河北路形成了壹個群樓主題經營特色的“商場大街”。希爾頓陽光花園的群樓經營主題是家電、電器業；萬佳入主華標廣場群樓，以壹個超市經營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經營主題，承租者是“金鉆潮庭”；進駐金田花園的百佳超市的群樓經營；還有天譽花園群樓是以壹個“購書中心”為經營主題。這類群樓商鋪具有壹定的規模，各個群樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經營的道路，再加上地處天河北路的商務氣氛、臨街旺市，是區域內的搶手貨。