第壹，家庭名下有兩套房子。怎麽換房？
家庭名下有兩套房子，其他如北京單身，名下有壹套房子或外地人名下有壹套房子，屬於購房資格被占用的情況，換房需要“先賣後買”。
1.為什麽只能“先賣後買”？
根據北京的限購政策，北京的已婚家庭最多只能擁有兩套房子。所以業主要換房，必須先賣出壹套，騰出購房資格，才能買新房。
2.什麽時候會算“空出購房資格”？
對於京籍家庭來說，只有無房或只有壹套房子的才能通過購房資格審核。也就是說，對於名下有兩套房子的家庭，只有在完成其中壹套舊房的過戶手續後兩到三天，才能通過資格審查，進入“買新”程序。
3.「先賣後買」的流程是怎樣的？(以賣舊全款買新全款為例)
家族名下已經有兩套房子，需要賣資質才能買。
逐步分析:
先賣
1.房屋核驗:去建委進行房屋核驗，可以委托中介，也可以自己查看。
2.定金收取/簽訂:與買方達成協議，收取定金並簽訂定金協議、房屋買賣合同、補充協議等。
3.網簽:和買方壹起去建委或經紀公司網簽合同。
4.繳稅:去當地地稅部門繳稅，稅費由買受人承擔。如果市區不壹樣，需要提前預約。
5.過戶:和買方壹起去當地不動產登記中心辦理過戶，市區不同的提前預約。
6.收下最後壹筆錢。賬戶關閉後，按照與買方資金監管約定的時間拿到尾款。
再次購買
7.資格審查。資格審查最快要在老房子過戶完成後兩三天申請，否則可能會被批為其名下的兩套房子，無法通過資格審查。
8.交定金/簽合同。與賣方達成交易意向後，支付定金並簽署定金協議、房屋買賣合同及補充協議等。
9.網簽:和賣方壹起去經紀公司或建委辦理網簽手續。
10.交稅:根據性質，使用年限，房子是否首套等。，買受人在當地地稅部門繳納稅款，部分市區需要提前預約。
11.過戶:和賣方壹起去不動產登記中心辦理過戶手續，部分市區需要提前預約。
12.拿新房來說。
溫馨提醒:
買新房時，資質審核可以在尾款前進行，但必須在過戶後完成。
第二，家庭名下只有壹套房子。怎麽換房？
對於換房子的人來說，壹般沒有足夠的錢買第二套，需要收到房款再買新房。即便如此，為了縮短交易周期，有些步驟也可以同時買賣。
適用人群:
1.資金不夠買兩套。
2.拿“首套”貸款，省利息(2017年3月以後，17，只要全國名下有貸款記錄，就算二套。)
3.憑“滿五只”享受個人所得稅優惠
4.憑“首套”享受契稅優惠
換房流程如下:
換房流程
這樣，只要購買新房的網簽，就可以享受“五只”稅收優惠、“首貸”金額較高、舊房過戶後“首次購房”契稅優惠。
(1)貸款優惠
前兩套商業貸款和公積金貸款的認定
舊房過戶後，如果申請公積金貸款，按照首套政策，最高可以貸款1.2萬，比二套高40萬，利率低10%。
(2)舊房出售“五只”稅收優惠和新房契稅優惠。
五年以上新購房唯壹稅收優惠和契稅優惠。
能存多少？例如:
老房子:原值654.38+0.5萬元，網簽價200萬元(高於核定價)，五年後原契稅654.38+0.5萬元。
新房購買:網簽價格300萬，85平米，
老房子清了，新房就要交稅。
舊房出售時的節稅(為買方省了壹筆稅，相當於多賣了壹筆錢):(網簽價-本增值稅-原值-原契稅-附加-合同價×10%)×20% = 57000。
新房購買契稅:300萬×3%-300萬× 1% = 6萬。
總計:117000。
所以，如果妳沒有足夠的資金買第二套，不妨先把老房子賣掉，拿到尾款後再買新房。這種換房方式不會影響資金審核的網簽，縮短交易流程，更省錢！
三、換房過程中必須註意什麽？
換房的過程比較復雜，不同的環節可能會相互交叉。時間節點和違約風險是最常見的兩個問題，也是券商經常面臨的問題。
1.時間節點
名下是否有房，有幾套房，需要參考“過戶”動作。如果是舊房出售，在“過戶”動作完成後2到3天，名下的房屋信息會發生變化。這關系到換房人是否有購房資格，房子是否購買以及貸款是否首套認定，是否是家庭唯壹住房等等。
我該怎麽辦？
想要獲得購房資格，享受優惠稅費，必須先將舊房過戶，然後再網簽新房。
2.違約風險
因為資金不足，很多換屋者需要從賣舊房中支付首付，購買新房。但很多情況下，由於尾款無法按約定支付，換房人違約。
補充協議中關於各種時間的約定
補充協議中時間節點的約束
壹旦耽誤了壹個步驟，就可能涉及到整個後續流程的延誤，然後換房人就要承擔違約責任。所以在簽訂合同的時候，壹定要謹慎對待時間條款。
對於換房人來說，減少不必要的開支，縮短換房周期，既要牢牢把握前兩套的時間認定節點，又要為合同中的時間規定留有余地，這樣才能最大限度地降低買賣風險，獲取更大的利益。