壹、房地產開發公司缺錢,想貸款600萬開發壹塊17畝的土地建...
地是妳的嗎？有建設規劃嗎？
二、房地產項目開發貸款基本流程是怎樣的
房地產項目開發貸款基本流程如下：1、遞交申請2、受理調查3、項目評估4、核查審批5、辦理手續6、資料歸檔7、貸後管理8、收貸撤保。《中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法（試行）》第十條：房地產開發企業或建築安裝企業直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔保方式、還款來源及償還能力等情況。第十壹條：對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產開發貸款的，通知開發商正式填寫《固定資產(中長期)借款申請書》;申請建築安裝貸款的，根據資金期限，屬於短期貸款的，通知建築安裝企業正式填寫《流動資金(中短期)借款申請書》，屬於中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產(中長期)借款申請書》。第十三條：貸款調查部門對房地產開發貸款合法性的調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：(壹)從事房地產開發的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營範圍是否包含房地產開發、房地產銷售等項目。(二)開發資質等級證書的有效性。調查開發商開發資質等級證明是否真實有效，是否經有權部門辦理年檢。(三)土地出讓合同的真實性、有效性。應調查土地出讓合同是否真實有效，土地規劃紅線圖是否經批準。(四)合法批件的完整性。應調查項目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施(開)工許可證》是否齊全有效;已經開始銷預售的，是否持有有效的《銷預售許可證》;上述批件是否為臨時性質的批件。(五)貸款用途的合規性。應調查貸款項目開發是否符合國家有關法律法規和政策。對涉及農用地轉為建設用地的，應調查是否辦理了農用地轉用審批手續，是否屬改變農業用地用途進行房地產開發或利用建設項目、規劃許可和紅線圖轉讓等形式變相“炒賣”土地;對利用城市規劃區內的集體所有的土地進行房地產開發的，應調查是否依法征用轉為國有土地後可進行有償出讓。(六)參建、聯建協議或合同的合法性。(七)對經濟適用住房開發項目，還要調查該項目是否列入國家年度經濟適用住房建設投資計劃和信貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。(八)抵押物的合法性。根據房地產管理的有關法律、規定，不得用下列房地產進行抵押：1.違章建築及已列入範圍的房屋、設施;2.軍事設施;3.以出讓方式取得土地使用權，滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權;4.國有土地使用權已抵押登記的地上房屋所有權，地上房屋所有權已經抵押登記的國有土地使用權作為抵押物。根據房地產法對房地產轉讓的有關限制規定，應避免用下列房地產進行抵押：1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書的;2.按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，未完成投資總額25%以上的，屬於成片開發土地的，未形成工業用地或者其他建設用地條件的;3.城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。對建築安裝貸款的合法性調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：(壹)從事建築安裝的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營範圍是否包含建築安裝、裝修等項目，營業執照是否經工商行政管理部門辦理年檢手續。(二)建築施工企業資質等級證書的有效性和建築活動的合法性。應調查建築施工企業資質等級證書是否有效，是否經有權部門辦理年檢，其建築活動是否超越該企業資質等級許可的業務範圍，是否用其他建築企業的名義承攬工程。(三)外地企業承建許可證。應調查外地註冊的建築安裝企業是否持有進入本地區承建項目的許可證，許可證是否真實有效。(四)建築安裝企業提供的中標和承建合同、協議真實有效。(五)貸款實際用途合規。是否用於墊資承包等國家政策所列禁項。第二十條：房地產開發貸款以及建築安裝中長期貸款實行逐筆核貸，逐筆發放，按照工程設計和實際施工進度的需要逐筆辦理貸款發放手續。
三、古代的開發商，房貸和買房人的關系是怎樣的
第壹，古代其實也有開發商司等現代形式出現，其職能卻跟現代的開發商壹樣，就是負責人。中國歷史上有名的開發商不少。王莽還沒做皇帝的時侯，曾經出資壹百萬貫，在都城買下三十頃地皮，建成壹批房子，低價賣給流民居住。唐朝的宰相裴度退休之後，也曾在洛陽（樓轉讓給朋友和同僚。《太平廣記》裏還有位大老板竇_，用三萬銅錢買下十畝窪地，平整之後，建成商鋪二十期，四品以上的京歡在北京（樓盤）近郊買地，營建之後再賣出去。清人楊靜亭《都門雜詠》有言：“卸華堂。看他營造看他賣，多少官居積宦囊。”說的就是滿清公務員退休之後
第二，古代的住房自有率並不比今天高。僅以宋朝為例口就已達到五十萬左右，整個城區除了道路和水面，剩下的就是房子，可供開發的空地寥寥無幾。雍熙二年九月，宋太宗想擴建宮城，取消了擴建計劃。而在南宋極盛時期，都城杭州（樓盤）的人口已經飆升至壹百多萬，城區面積卻不到三十平方公的北京持平，以至於很多官居住。
第三，古代雖以貸到房款，尤其是在明款建房簡直成了城市居民房款不足時的主要解決方式。
您會問，那時候連銀行都沒有，他們找誰貸款呢?
大致有四種渠道：壹、找當鋪貸款;二、找錢莊貸款;三、找印局貸款;四、自己組織“錢會”，購房者之間互相貸款。
先說當鋪這種渠道。
鋪壹直存在於中國的大中城市者缺錢了，可以拎著東西到當鋪去，讓人家估個價，然後按估價的百分之七十或者更低的比率貸出錢來，並約好還款日期和利率，期限壹到，壹手把錢還給當鋪，壹手把自己的東西拎走。很明顯，這是壹種較為原始
購房者到當鋪貸款，抵押品飾、珠寶、古董、字畫等動產，壹種是房契、地契等不動產憑證。利息壹般按月計算，利以前的利率通常高壹些，月利百的利率通常低壹些，月利百分之二到百分之五。某些時期，政府還的上限，比如在南宋和明清兩代，當鋪放款時的月利率不得超過百分之三。
需要說明的是，這裏所所說的“月利率”，跟現在壹樣是要算復利的。比方說，您買房缺錢，把老爸收藏的古董從家裏偷出來，找當鋪做抵押，貸了十萬，月利按百分之三，貸給當鋪多少錢，才能把老爸的古董換回來呢?如果按單利，每月利息都是三千塊錢，壹年之後連本帶利是十三萬六千;而如果按復利，第壹個月的利息是三千，第二個月的利息就是三千九百，第三個月的利息就是四千壹百零七十?就這麽利上加利，最後您得還給當鋪十四萬兩千五百七十六元。
聰明的朋友會發現，古代的購性不大。為什麽呢?倒不是因為當鋪按復利計息，還款時太吃虧，而是因為找當鋪貸款必須拿得出東西作抵押。對於急需貸款的購房者來說，這門檻太高。第壹，他們沒房，拿不出不動產憑證;第二，他們家裏也不大可能有特別值錢的動產，要不然早變賣了湊成房款了，誰還傻呵呵地去當鋪借貸啊。
那麽好，咱們撇開當鋪，再說錢莊。
錢莊出現得晚，按經濟史界的主流說法，像模像樣的錢莊到明朝才開始出現。不過對於購房者來說，錢莊的壹大優勢就是貸款時可以不用抵押，只要貸款方能找到實力雄厚兼且信用卓著的擔保人就行了。如果貸款方自身信用卓著，能夠得到錢莊的信任，那麽連擔保人都不要，就能從錢莊貸出錢來。
在明朝後期和有清壹代，錢莊遍及大江南北，其主營業務卻大致雷同，就是存款、貸款和貨幣兌換。很多錢莊吸收了儲戶的存款，再把這些資金貸給急需用錢的人，從中可以賺到壹定的差價。那時候錢莊吸儲，其主要功能在於保管，而不在於保值，商戶到錢莊存錢，常常是沒有利息的，即使有，那利率也遠遠低於錢莊放貸時的利率。例如清朝光緒年間，上海（樓盤）各大錢莊的存款利率壹般在每月百分之三左右，而貸款利率每月最低百分之七，活期貸款利率則高達每月百分之三十。並且那時的錢莊跟現代銀行壹樣，吸收存款按單利計息，向外貸款則按復利計息。假設您找了保人，向錢莊申請十萬元的活期貸款，月利按百分之三十計算，那麽壹年之後，您就得還款二十三萬。這是很嚇人的。
有意思的是，如果您比較有錢，已經在清末某家錢莊存了幾百萬定期存款，那麽萬壹哪天您想買壹套上千萬的豪宅，是可以找這家錢莊透支的，而且不用付息。由此可見，嫌貧愛富是金融業與生俱來的毛病，無論是清代錢莊還是現代銀行都不能免俗。