1，股票漲跌是二級市場的操作。
2.總之，買的多的人會漲，賣的多的人會跌。(舉個例子，因為我剛才描述的有偏差，比如壹只股票現在的價格是10元，有人賣有人買，就是11元，但是沒人賣，就是11元，以此類推。)
3.個人認為，公司業績對股票漲跌影響不大，股票漲跌主要受題材和政策消息主導。比如，妳可以買壹張奧運會前的北京之旅。熊市時，大部分下跌，牛市時，大部分上漲。來自政府的信號可以引導股市漲跌。
股票的漲跌有宏觀和基本面的原因，主要是資金或者主力的呵護程度。
第二個是經濟復蘇理論。股票板塊輪動規律。
第三是宏觀調控法，分解如下。
當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行，無論是市場主導還是政府主導，都充滿了混合經濟色彩。純市場經濟或者純計劃經濟都是不現實的。大多數國家由市場經濟主導。當市場失靈時，政府幹預經濟，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論作為消費品還是投資品，在國民經濟中都占有重要地位。世界各國政府都會對房地產市場進行不同程度的宏觀調控。幹預的程度因市場發展的程度而異。在美國這樣自由市場經濟比較好的國家，政府對市場的幹預比較少。在新加坡這樣的新興市場國家，政府在市場起步階段做了很多建設性的工作。在市場更加成熟後，政府逐漸淡出，把大部分任務留給市場。
中國的房地產市場是在政府決定改革住房制度，停止福利分房，實行住房商品化、貨幣化、社會化之後才起步的。房地產業在中國還是壹個新興產業，但在國民經濟中發揮著越來越重要的作用，正在成為中國經濟發展的新支柱產業。但是，由於起步晚、發展不完善，我國房地產市場呈現出明顯的大起大落和其他典型的壹級市場特征，如投機氛圍濃厚、市場運行機制不規範、相關法律不完善等。在這種情況下，政府通常會采取壹些經濟、法律和行政手段幹預經濟，以提高經濟運行的效率。政府在出臺政策之前，首先要明確，基於中國目前房地產市場的實際情況，政府對房地產市場宏觀調控的目標應該是保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是像壹些媒體宣傳的那樣，增加住房需求，刺激國民經濟增長。在經濟學中評價政府政策，很重要的壹點是看政策是否能有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬從經濟效率的角度對我國現行的壹些房地產宏觀調控政策進行經濟學分析，權衡其利弊，並在此基礎上給出相關政策建議。
壹、房地產行業政策分析
產業政策是指明產業發展方向、規劃產業發展目標、調整產業間關系及其結構工業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系的重要組成部分。其主要內容包括:產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中發揮著市場機制不可替代的平衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其導向是產業發展目標的體現。各行業發展的基本目標都是在壹系列約束條件下產生的。目前，我國房地產市場的初級市場特征決定了房地產業的政策目標是完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這就要求政府采取適當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯盟和集團政策。在生產要素投入固定的情況下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展不僅需要合理的總量政策和結構政策，還需要合理的組織政策。
由於房地產具有投資規模大、回收期長、投資風險大的特點，房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型行業，房地產行業的規模經濟效應比其他行業更加明顯。規模小，開發商單位成本居高不下，規模大的公司在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面也有明顯優勢。此外，大型開發商，尤其是現金實力雄厚的開發商，在選擇項目最佳開發時間上也有主動權。這在客觀上要求創造壹些規模大、實力強的房地產企業，應該通過房地產行業內部適度的資本集中來實現。房地產行業內部適度的資本集中可以有效節約房地產開發運營成本，適度的資本集中也有利於節約房地產市場的交易成本，這是通過企業間的並購等經濟機制來實現的。這樣，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，優化房地產企業的規模結構。
中國目前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相差甚遠。以上海為例。目前在上交所上市的房地產公司只有9家(上海本地房地產公司8家)，入選上證30指數的地產股只有壹只，就是陸家嘴。這8家房企在整個上海房地產行業的規模、市場份額、業績等指標大多表現平平，在銷售面積和金額上很難見到排名前1999的上海房企中的上市公司。香港證券交易所有超過65，438+000家房地產上市公司。恒生股指33只樣本股中，近壹半是房地產或以房地產為基礎的公司。這幾十家大型地產商的開發量和市場份額占整個香港房地產市場的90%，其中長江實業、新鴻基、恒基兆業、新世界四大超級地產商成為財富的象征。滬港兩地上市房地產公司數量和質量相差甚遠，自然與兩地市場發育程度和微觀主體競爭實力有關，但兩地政府對房地產產業政策的不同定位也是造成上述現象的重要原因之壹。在中國大陸的各種媒體甚至政府官方文件中，經常會報道政府決定將住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在政策的具體執行中，有關方面采取了凍結房地產公司上市的做法。上市被凍結的原因是管理層擔心房地產泡沫。的確，到1992年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積都達到了歷史最高水平，遠遠超出了當時中國經濟發展水平的承受範圍，導致供需矛盾非常突出。很多地方炒房炒地之風比較嚴重，導致市場運行出現混亂局面。有鑒於此，政府果斷采取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制了房地產市場的嚴重失衡。自亞洲金融危機以來，許多專家和學者或多或少地將金融危機的原因歸結為房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解除房地產企業上市禁令時更加謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構老化和調整滯後、知識儲備不足和全要素增長率落後。房地產泡沫只是這場危機的癥狀之壹。所以管理層沒有必要因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。此外，股票市場除了籌集資金之外，還具有優化資源配置的功能。在相對健全的股市中，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進出制度也在客觀上壹定程度上保護了股市的安全。管理層現在應該做的是放棄保護政策，停止ST和PT，讓中國股市真正成為企業的試金石。比如最近美國股市的振蕩，有人指出這是股市在擠出泡沫，讓高科技股的定價更符合其實際價值的表現。
除了擴大規模，向規模經濟要效益外，還需要提高資產質量，向管理要效益，才能從微觀上培育壹個健全的市場。政府在宏觀層面的制度創新，尤其是金融制度創新，在這方面大有作為。目前，房地產證券化是壹個可取的方向。房地產證券化可以促進房地產管理的專業化，引導資源的合理配置。房地產管理的要求非常高，尤其是在房地產市場發展的初期，需要專家管理。證券化的好處之壹是促進了房地產所有權和經營權的分離，為其專業化運作提供了前提條件。中國的房地產主體行為非常不規範，真正有實力、管理水平好的房地產公司不多。“房地產熱”造成的市場虛假繁榮，誘使大量不具備條件的企業紛紛涉足房地產，必然造成資源尤其是管理資源的巨大浪費。借助證券化，房地產由專家管理，業主可以通過證券化工具獲得應有的收益，投資者也可以分享房地產資源的最優組合，這將使房地產市場主體行為從混亂走向有序。
二、房地產稅分析
據中房指數統計，目前我國城市商品房價格構成中，土地成本和稅費占39%，建築安裝成本占51%，其他成本占10%。在房地產利潤率普遍下降到10%左右的情況下，沈重的稅負成為房價居高不下的主要原因之壹。稅費不僅與房價的高低有關，本質上也是壹種價格。壹些稅收，如所得稅和其他直接稅，成為市場經濟平衡運行的潤滑劑。
& lt壹、房地產稅費總額分析
稅收是政府憑借行政權力獲得的收入。而且各種費用數不勝數。這些費用的征收部門有三個層次。壹是擁有立法權、執法權和司法權的政府，它履行著廣泛的社會管理職能，包括中央和地方各級政府、部委機關和公檢法；第二層:壹些負責提供公共產品或準公共產品的機構，如環保、衛生、教育等。他們的收入由政府分配，同時政府賦予他們自己部門範圍內的執法監管權，比如衛生檢查；第三個層次，壹些享有自然壟斷或行政壟斷地位，具有壹定強制力的國有企業，如電力、自來水、燃氣公司和具有行政壟斷權的官辦中介機構。這些各種稅費對房價的下跌造成了很大的剛性。清理稅費、理順房價的呼聲日益高漲。但也有人擔心清理稅費會減少政府部門的收入。
從稅收的角度來看，短期內，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果降低房地產的稅負能夠使房價充分下降，使居民有效需求大幅上升，而此時出售壹些因房價高而難以出售的空置商品房，政府可以收到營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等。，這些都被各種收費侵蝕了，完全可以抵消各種雜費的減少。稅收與稅率的關系用坐標圖表示。從圖中可以看出，稅率越高越好。只有稅率達到某個最優點，稅收才能最大化。從長期來看，根據世界銀行的計算，房地產投資對相關產業的系數效應是兩倍。當住房消費啟動時，每1億元的住房投資將帶來相關產業2億元的GDP增長，經濟發展，稅基擴大，政府收入呈現良性增長循環。
從收費的角度看，清理各種收費可以減少對經濟的扭曲作用，最大限度地降低各種收費給經濟帶來的間接成本，提高經濟效率，促進公平，這將有利於經濟的健康穩定發展。各種費用對企業和事業的間接成本遠大於自身。名目多、部門多、環節多的收費，意味著企業至少要去20多個部門，收40多個公章才能獲得或維持合法身份。雖然有些費用本身並不大，但是企業為了遵守這些規定，花費了大量的人力物力。房地產行業是資金密集型行業，國內開發商的資金大多通過銀行貸款間接融資，資金的時間成本相當可觀。此外，在房地產市場日益成熟的今天，各種流行的房間設計已經在房地產市場上推出。這使得市場機會對開發商來說至關重要，資金的時間價值在這裏有了更深的含義。各種費用的存在降低了經濟運行的效率，增加了經濟運行的成本。稅收取之於民，用之於民。而各種收費成為政府各部門的收入，並可能成為腐敗的重要原因。因此，清理收費對提高經濟運行效率更為重要。
& lt第二>部分費用分析
從公共產品理論來看，政府部門提供公共產品時，依靠稅收籌集資金；在提供私人物品時，要按照市場規律收取價格，而在提供混合產品時，要考慮依靠稅收或費用來補償成本，這樣效率更高。在目前的房地產行業，壹些看似由政府部門提供的產品，從經濟學的角度來說，應該交給市場去更高效地運作。
比如政府代表市場功能收取的建設工程質量檢測費，可以保護消費者的利益，但有壹個很大的弊端:質監站通過壹個工程，就意味著政府認可這個工程的質量。如果將來工程出了問題，政府是否要承擔對局長的賠償責任？如果政府承擔責任，很容易混淆其作為經濟運行管理者和市場主體之壹的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員將沒有約束機制來確保良好的質量。如果這個服務給了市場上的中介。中介、地產商、購房者之間是平等的關系。追求利潤最大化的中介會因為怕招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是效率的提高。
工程質量檢測費是政府行為向市場行為轉變的例證。對於水、煤、電這三個傳統的自然壟斷行業來說，這些收費並不符合經濟學中的效率原則。自然壟斷行業固定成本占比大，可變成本占比小，平均成本曲線向下傾斜。自然壟斷企業如果不受政府管制，就會壟斷生產，導致效率低下；這種企業如果分成幾個小企業，會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的的自然壟斷行業的理論基礎。政府可以采用邊際成本定價或平均成本定價。無論采用哪種定價，公用事業完全可以從價格和補貼上彌補成本。現在房產中介交了增容費，最後由消費者承擔，管道有線傳輸網建好了。而從水電費、燃氣費、補貼中收回成本的是公用事業部門，也就是說消費者交了雙倍的費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這就背離了誰受益誰投資的市場規律。從提高社會效率的角度來看，這些增容費應該由公用事業而不是房地產開發商來承擔。如果公用事業部門資金困難，可以由房產中介負責建設水、電、氣輸送網絡的費用，建設費用不能分攤到房價中。公用事業部門收到水電氣費後，再向房地產公司支付輸電網使用費。
三、經濟適用房的經濟分析
保障性住房作為現階段國家住房建設政策，旨在通過土地劃撥、稅費減免等優惠措施，擴大住房供給，調整房地產投資結構，啟動有效市場需求。是基於中國目前特殊的房地產市場和住房開發市場發展階段的政策選擇。但是，經濟適用房制度的運行機制、與當前房地產市場的關系、當前政策可能產生的市場反應、經濟適用房政策的適用範圍以及經濟適用房制度的可持續發展都需要從理論上進行探索。
作為壹項政策，經濟適用房政策旨在通過政府補貼來改善中低收入購房者的有效住房需求。但實施後暴露出諸多問題:壹是補貼利益的喪失和對成套商品房供應的“擠出效應”。目前，壹些經濟適用房瞄準中等收入家庭的較高部分，甚至以吸引開私家車的人購買為榮。如果這種住房在地段、品質、功能、環境或舒適度等各方面都能滿足中高收入家庭的需求，高收入階層就會想方設法擠進保障房的消費群體，這樣失去的財政補貼利益最終就會轉化為生產者剩余和少數中高收入和高收入階層的消費者剩余。而那些真正應該得到補貼、生活困難的中低收入群體，卻被排除在受益範圍之外。保障房標準提高後，其消費群體和成套商品房的消費群體有壹定的擠出效應。二是鼓勵市場不正當競爭和非法經營。作為有政策傾斜的保障房，實際上享受的是特定階段的政策資源。如果保障房運營缺乏必要的監督機制，從而形成“暗箱操作”，壹些地方和部門為了獲得保障房優惠政策，可能會打著保障房的旗號爭奪項目、計劃、土地和貸款，容易誘發政企之間的交易和尋租行為。第三，增加政策調控的成本，降低政府調控市場的效率。為了將優惠政策按預期轉移到中低收入群體，必須控制經濟適用房的收益，避免那些不應享受財政補貼的人從中受益。這就要求政策調控的重點是認定家庭的收入水平，監管保障房的流通和分配，這就偏離了它的主要功能。
根據經濟學中的博弈論，保障房作為壹項政策，涉及政府部門、開發企業和消費者。三者中，政府相關部門擁有土地分配、稅收減免等權力。目前優惠政策對於很多開發商來說是稀缺資源，是很多開發商爭奪的對象。但開發商通過各種方式賺取政府優惠政策後，可能會為了自身利益進行違規操作。由於政府對經濟適用房價格的管制，根據1998號樓154號，經濟適用房的開發利潤除成本和稅費外不得超過3%。而理性的開發商也不願意從事這種回報率低於同期市場利率的投資項目。現實生活中，開發者對此趨之若鶩。壹個合理的解釋是，開發商虛報成本以降低利潤，使其達到規定的標準，但作為行政主管部門，對此無能為力。他們甚至可能與開發商勾結，將虛構的成本合法化，人為擡高保障房的利潤和售價，使價格管制名存實亡。為了實現保障房的政策意圖，政府部門需要支付壹定的監管費用來認定有資質的開發商。對於購房者來說，雖然保障房是針對中低收入者的，但在具體操作過程中並沒有制定有效的收入調查措施。壹些高收入人群也加入了購買經濟適用房的行列，甚至有人投機套利後再次購買經濟適用房。三個利益主體的相互博弈使得經濟適用房政策在運行過程中偏離了最初的政策意圖。
因為保障房向住房供給方提供補貼，補貼的結果是在投資支出不變的前提下增加市場供給，導致均衡價格下降，住房需求相應增加。為了將補貼的好處盡可能的轉移到政策所指向的收入階層。只有消費者犧牲了其他消費品的需求，才能實現。如果政府直接補貼消費者，更能滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據自己的需求和喜好所做出的消費選擇。用如圖所示的無差異曲線解釋:
采用補貼的方式會給消費者帶來更高的效用，而補貼供應商可能無法提供消費者需要的或者最重要的住房，因此消費者很難得到最大的滿足。圖中MN線代表其他消費品(X)和住房(Y)價格固定時形成的預算線。如果給消費者壹個補貼，消費者可以得到y1的其他消費品和y1的住房，得到的效用是u1。如果發現付款，消費者可以根據自己的喜好自由選擇，消費者會購買x2的其他消費品和住房。u1 .