1.長租壹般指公寓長期出租，是房地產市場的新興行業。業主的房子是出租的，裝修改造，配有家具家電，以單間的形式出租給有需要的人。
國內長租公寓主要分為集中式和分散式。集中運營主要是基於傳統商業地產運營模式，采用自持土地開發或樓宇整租改造的方式進行運營；分散化主要是從租賃中介業務延伸出來的，依托於戶主房屋的整合進行裝修管理，類似於二房東。
9月7日，住建部正式發布通知，就《住房租賃條例(征求意見稿)》征求意見。其中第二十三條規定，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、脅迫等手段要求承租人使用住房租賃貸款。，不得以租金優惠為名誘導承租人使用住房租賃貸款，不得在住房租賃合同中包含住房租賃貸款的相關內容。
2.長租運營模式
壹是開發運營，公寓業主(主要是房企)成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃房的運營，為租客提供租賃和增值服務，獲取資產增值和租金；
二是資產托管，房企將公寓委托給運營服務商進行租賃和租後管理，承擔房屋維修費用和裝修費用，享有資產增值和租金收益；運營商負責公寓的運營，花費壹定的管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取托管費和租客增值服務費；
三是運營服務，從資產所有者處承包公寓，規範房屋裝修，負責租賃期間的運營維護；向房屋所有人支付固定租金，賺取租金差額和服務費；而資產所有者享有資產增值和固定租金收入；
四是代建運營。房企受土地所有者/使用者委托，提供土地規劃、建設和運營服務，向業主支付固定租金，收取租戶租金和服務費，賺取租金差價和服務費；土地所有者需要支付房地產企業的建設成本，並享受資產增值和固定租金收入。房企扮演代建運營的角色。
3.長租住房的發展現狀
中國的房地產市場飛速發展。高房價在實現經濟騰飛的同時，也引發了諸多問題。自年以來，國家壹直大力支持租賃市場。2月2日，北京市住建委、市市場監管局、市財政局、市委網信辦、北京銀保監局聯合發布《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，首次明確禁止長付短付，嚴格控制租賃貸款的接收人，承租人申請的租賃貸款資金不得劃撥給住房租賃企業。新規於3月1日正式實施。
8月份長租公寓爆，壹定比P2P爆更厲害。我愛我家前副總裁胡景暉關於長租公寓的言論在租房市場掀起了壹波風暴。就在關於誰推高了房租的討論越來越激烈的時候，誰也沒有註意到，遠在杭州的壹家名為鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司宣布破產。這壹破產事件猶如驚雷，引起了人們對金融+長租公寓模式的警惕。65438+2月，長租公寓礦爆事件引起廣泛關註。AG部分長租公寓被欠薪，資金鏈斷裂攜款跑路，使得很多業主和租客成為受害者，導致業主損失租金，無處可尋，而租客在支付租金後被迫搬家。
目前還存在租金貸款、土地漲價、裝修汙染等問題。
二、房屋長租的未來趨勢
住建部數據顯示，中國租房人口已經超過2億，尤其是人口流入集中的壹二線城市。預計2025年住房租賃市場規模將增至2.9萬億元，2030年將超過4.6萬億元。
隨著中國租房人口的增長，住房租賃市場幾經沈浮:從默默無聞到政策紅利下的風口行業，壹躍成為資本寵兒，再跌落神壇。壹邊是上市狂潮，壹邊是雷雨頻發。但值得肯定的是，經過多年發展，住房租賃的市場化、專業化、制度化水平不斷提高，已經成為緩解大城市租賃問題的重要市場力量。
作為初級階段的行業，洗牌重組壹直是發展的主旋律。與行業初期以規模論為基礎，忽視用戶體驗，缺乏市場監管的1.0時代相比，房屋租賃正在走向壹個全新的2.0時代，主要表現在以下幾個信號。
1，深化產品打磨，大型社區脫穎而出。
以提升城市青年租房體驗為使命的長租公寓的發展，無論是空間實用性的增強，還是居住功能的完善，始終離不開產品和服務的深耕。
經過幾年的探索，所有產品都經過了多次升級叠代，從能過得好過渡到了能過得好。例如，安信集團基於其在員工住宿行業七年的運營經驗，於今年3月將產品升級至5.0版本，重點優化安全、美觀、易用、耐用和隱私。
然而，自由之友家居6.0是自由之友家居產品的全新智能升級。自由客可以輕松完成室內照明遠程控制、智能窗簾開關、智能新風啟動、智能空調溫度調節等各種操作。通過手機APP，並以智能手段優化美好的租房體驗。
不僅是這兩家，隨著公寓業務的發展，產品升級幾乎是各個品牌的常規操作。與過去相比，這壹階段的產品升級更加人性化，增加了智能應用。它的目的無非兩個:更高的效率，更好的生活體驗。
而圍繞特定人群的細分產品市場的拓展，是所有品牌必須要做的。從白領公寓壟斷到藍領公寓、人才公寓、酒店式公寓、大型租賃社區等細分市場，住房租賃供給側的產品結構發生了顯著變化。
麥點研究院數據顯示，目前監測的人才公寓12，藍領公寓21。此外，享受政策支持、助力區域經濟升級的大型租房社區也將迎來井噴。
據克而瑞不完全統計，將有約50家大型租房社區開業。這可能成為住房租賃行業進入新的發展階段的重要信號。
2.行業並購不斷，公寓長租開啟寡頭之爭。
回顧近年來的長租公寓行業，M&A是壹個關鍵詞。
5月，國內藍領公寓安信集團戰略收購逗號公寓。合並後，安心集團床位數從6萬張增加到近65438+萬張，業務布局也從9個城市增加到17個城市。
11月，自如宣布收購北客青年精品公寓。合並完成後，將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市運營53個集中式公寓項目。此舉大大增加了核心城市的集中式公寓規模。
65438+2月，世聯行以5.3億元將世聯行弘普轉讓給有國資背景的珠海大橫琴，魔方公寓未來將接手世聯行弘普的運營管理。
今年2月，中國最大的長租公寓SaaS平臺蘑菇租房倒閉，被俞小二接管。未來，雙元制將服務於公寓市場。
與行業初期的中小玩家不同，現在的M&A已經轉變為頭部玩家對第壹梯隊大玩家的收購，並向供應鏈擴散。58安居客房地產研究院首席分析師張博在接受記者采訪時表示，長租公寓的第壹階段已經結束，寡頭壟斷的第二階段仍將繼續。
資本寒冬，雷雨頻發，市場動蕩，加上疫情導致的入住率下降，長租公寓舉步維艱，行業優勝劣汰持續加深，進壹步加速了行業集中度的提高。
另壹方面，壹系列的並購也再次印證了住房租賃行業強大的資源屬性。只有懂得運營，善於資源整合，有強大資金支持的企業才能走得更遠。
從根本上說，對於公寓玩家來說，最終的問題和目標不是擴張和跑馬圈地，而是能否實現規模化盈利。這個問題還有待於場上球員的思考。
3.住房租賃政策傾斜加劇，長租住房迎來亮點時刻。
長期以來，我國商品房買賣和租賃失衡，人口凈流入量較大的北京、上海等壹線城市租賃市場存在嚴重的供需錯配。整體數量不足和適宜居住空間是突出矛盾，從供給側供應更多R4、集中用地和住宅產品成為解決問題的首選。
十九大以來，租售結合+地方政策推動開發商爭搶自持用地，住宅用地出讓的諸多條件包括15%自持面積用於租賃(R4土地)。如今，上海各大房企自持住宅面積已累計達到200萬平方米左右。越來越多的大型租賃社區以解決新市民的住房問題為使命，用於出租，引領了住房租賃市場的新壹輪增長。
除了租賃土地，近年來集體土地的供應也在增加。北京作為全國首批13集體土地租賃試點城市之壹，不斷加大租賃住房建設力度，進展和效果最為顯著:已開工41個項目，可提供房源約5.5萬套。
租賃土地+集體土地，越來越多的面粉被用來做房屋租賃這塊蛋糕，我們有理由相信這個行業的明天會越來越大。
不止如此，住房租賃在今年兩會期間也迎來了壹個亮點時刻。政府工作報告指出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等方式，切實增加保障性租賃房和* * *產權住房供應，規範發展長期租賃住房市場，減輕租賃稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年等緩解住房困難。
為了培育發展住房租賃市場，#減輕租房稅費負擔#成為熱門話題。據悉，這是在去年中央經濟工作會議的基礎上，兩會首次提及對大城市住房問題的關註。這對今年各大城市的房地產政策和市場變化影響很大。
專家表示，政策明確通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等方式增加保障性租賃房和產權房供應。由此可見，後續的保障性租賃房和* * *產權房將成為大城市的重點產品，這類產品將在解決住房問題上發揮重要作用。
此外，民進中央和民建中央提交的提案也聚焦住房租賃市場。兩份提案還建議增加租賃住房供應，給予適當的稅收優惠，設立行業準入門檻，嚴格監管租房貸款。
房屋租賃關系到廣大新市民的生計，其發展壹直沐浴在政策的春風中。兩會上的超級曝光，無疑將住房租賃的政策導向推向了更高的位置。未來，更多的利好政策將陸續實施。
基於上述市場趨勢和政策信號，麥點空間租賃對未來住房租賃發展做出如下預測:
1，回歸運營，鍛造核心能力
從規模論到質量第壹，從野蠻生長到精耕細作，經歷了壹系列的市場大起大落，回歸商業本質，回歸運營能力已經成為壹種行業常識。讓每壹筆成本都花在刀刃上，讓每壹個項目都盈利，敬畏行業，敬畏用戶，讓租客真正安心、安心。這是企業生存的前提。
旭輝控股董事局主席林忠近日在兩會期間接受采訪時表示，繼續看好集中式長租公寓的發展前景，並提出做好住房租賃，需要修煉兩大能力:服務好客戶是運營能力，資產保值增值是資產管理能力。
2.輕重資產分離
未來，隨著行業分工的逐步細化，品牌發展模式將更加清晰，向重資產和輕資產兩端的分化將加速。根據自身屬性選擇合適的發展模式是企業發展的首要問題。
按照現有的市場規則，房企適合開發自持物業進行租賃業務，也適合包租其他優質項目的中資產模式，而創業系則側重於走輸出運營管理的輕資產路線。如何取長補短，加深各大派系之間的競爭與合作，也值得深入思考。
3.國有企業的參與度提高了。
無論是國企接手世聯弘普，還是國資不斷進入各區域市場，都釋放出壹個信號:手握物業和資金資源的國企進入住房租賃行業是大勢所趨。壹方面是不炒住房，租購同權，大力培育住房租賃市場的政策導向。壹方面涉及民生福利，其次是重視資產、難以盈利的行業屬性，與國企的使命和特點緊密匹配。
對於行業來說，國企的進入也為行業帶來了更加堅實穩定的市場力量。
4.資產證券化還有機會。
尋求更加長期穩定的資金支持，壹直是住房租賃行業永恒的話題。兩會期間，全國人大代表陳華元提出建議，加大金融支持力度，拓寬規模化住房租賃經營的長期資金渠道；進壹步支持房地產信托投資基金(REITs)的股權基金，鼓勵發行基於租金凈收入的ABS產品。
今年2月，法華50億住房租賃專項公司債券更新反饋。可見，住房租賃市場仍存在債券融資的機會，需要探索更多的金融創新模式。
房屋租賃市場有哪些趨勢和風向？市場波動下如何逆勢？由麥點研究院和Maidian.com聯合主辦的王宇中國租賃地產MBI頒獎典禮暨高峰論壇將於2005年4月6日在上海舉行。數十位行業領袖帶妳撥開迷霧，展望未來。
雖然荊棘重重，但只要踐行好租房生活的行業不變，優勢賽道依然存在。我們相信，住房租賃2.0時代會越來越好，租賃企業會朝著更加規範的方向發展。背靠雙循環的發展新格局，國內住房租賃市場依然是星辰大海，依然可以踏浪前行。