中介是如何被互聯網摧毀的？

房產中介壹直是互聯網長期攻不下的堡壘。

事實上，互聯網房產中介存在已久，壹直與傳統中介並行發展。2015隨著O2O概念的盛行，互聯網對傳統房產中介發起了壹輪猛攻，各大互聯網平臺風起雲湧，大有圍剿傳統中介之勢。房多多、愛我家、吳極、Q王芳、安居客、吳極、吳昊中國、悟空等都獲得了巨額融資，壹度讓傳統中介兵臨城下。然而，這兩年，傳統中介城絲毫未損，互聯網中介卻敗下陣來。

互聯網中介機構融資2015

互聯網中介的盈利困難和經營危機接連爆發。大部分平臺利潤不及預期甚至虧損。以搜房網為例。2016年，搜房網四個季度全部虧損，全年虧損2142萬美元。q王芳2015虧損2.09億元，得益於線下門店的擴張，2016下半年扭虧為盈。盈利能力的問題導致經營危機不斷，如安居客創始人梁偉平的二次創業項目“安賈加”失敗、搜房網高管頻繁離職、Q王芳被收購、愛屋吉屋裁員尋薪事件等。互聯網中介舉步維艱，隨著房價的上漲，傳統中介依然繁榮。？

網絡中介商業模式的困境

互聯網房產中介之所以深陷困境，根本原因是沒有抓住行業痛點，壹直沒有找到合適的商業模式。到目前為止，主要有兩種商業模式:

首先是作為傳統中介的服務端口，如早期的安居客、搜房、Q房等。隨著安居客、搜房等端口漲價，中介公司抵制服務端口。北京鏈家、搜狐焦點二手房、我愛我家都停止了與搜房網的合作。2014，八家中介聯合抵制安居客。雖然搜房、安居客還是傳統中介經紀人的平臺，但是很難找到真實的信息，無論是房源還是價格。有實力的傳統中介，如鏈家、中原等，也在大力推廣自己的app。他們的界面幹凈整潔，房屋真實，用戶體驗遠勝於僅作為服務端口的平臺。服務端口的模式就像把大街上的小廣告搬到網上，用戶產生信任危機只是時間問題。

第二是線上和線下的線上到線下。q王芳、搜房網等是第壹批從服務端口向線上到線下轉變的中介，而更多的互聯網中介從成立開始就采用了這種模式，如愛我家、愛我家、愛我中國、吳極等。線上到線下希望實現兩個夢想:降低交易成本，消滅線下門店。理論上這也是壹種很有潛力的商業模式，也是這類互聯網中介能夠獲得融資的重要原因。我愛我家和吉屋推出了1%的中介費，搜房網壹度推出了0.5%的傭金，遠低於傳統房產中介的1.5% ~ 3%。然而，這種模式不僅從壹開始就遭到傳統中介的強烈抵制，而且線下看房的成本實際上並沒有降低。巨大的推廣費用，券商跳單不可避免的問題，都是增加成本的因素。另壹方面，線上到線下也面臨著房源真實性的問題，以至於與傳統中介相比處於相當不利的地位。愛我家和吉屋要提高中介費了，搜房網0.5%的傭金率也要提高到1.5%，和傳統代理沒什麽區別。？

傳統中介的“黑”

要了解互聯網房產中介的真正痛點，首先要搞清楚傳統中介面臨的是什麽問題。

第壹，傳統中介的盈利模式決定了這是壹個“黑色”行業。房源是中介的核心資源，傳統中介的利潤在於房源的壟斷，很大程度上是用信息不對稱賺錢。以至於很多小中介經紀人冒充客戶去中原、鏈家等大公司收房源。中介公司也是千方百計爭奪房源。2015南京某區域某鏈家負責人帶領50余人砸中原地產門店。壟斷也是騙客和亂象的根源。

第二，券商和客戶的利益不壹致。信息不對稱條件下吃差價不僅吃買賣差價，交易環節中的回贖、貸款、過戶等任何壹個環節都有可能成為吃差價的節點。陰陽合同、霸王條款隨處可見，尤其是購房者往往成為受害者。中介公司鼓勵員工“挑戰高傭金”，傭金越高，分成越高；特別是中介對員工的洗腦式培訓，導致經紀人素質低下；經常看到中介公司招聘經紀人的唯壹標準是“賺錢欲望強”、“壹夜暴富欲望強”，這無疑為經紀人騙取客戶埋下了伏筆。在房產交易的火爆時期，經紀人甚至會收取數萬甚至數十萬的“茶錢”。在國家明令禁止的情況下，首付貸依然屢禁不止。

第三，成本居高不下，不僅要面對每個門店幾十萬上百萬的租金成本，還要面對經紀人的高額成本。中介的利潤長期不到5%。2015年，中原地產實現交易額7259億元，全年業績113億，平均傭金率1.56%。2016深圳中原地產成交第壹單，傭金900多萬。2015年，鏈家在全國拓展門店超過1000家，平均壹天開三家。截止2015年底，門店超5000家，經紀人80000人，每年僅門店和經紀人的成本就達到數百億。2015年，鏈家實現交易額7090億元。以1.56%的傭金率計算，除了首付、買賣差價等福利，鏈家201106億的收入幾乎覆蓋了其成本。

這些問題導致客戶對中介公司的認可度非常低。上海市消保委2065438+2006年2月的調查顯示，在使用過房產中介服務的消費者中，只有11%的人感到滿意。賈立安2016年6月發布的報告顯示，在賈立安掛牌出售房產的業主中，只有12%的人會再次通過賈立安買房，多達84.8%的消費者遇到過糾紛。調查顯示，21.6%的消費者采取了維權行動，但維權成功的屈指可數。“黑”成了形容房產中介用得最多的詞。

其實二手房過戶的過程本身就很簡單。以深圳為例，房產過戶主要包括:簽訂合同、查房、贖樓、貸款、過戶等。去銀行和國土局跑幾趟就夠了，很多時候只是走個形式。壹個簡單的流程對應極高的成本和交易價格是不正常的。？

互聯網中介的真正痛點

與其他商品交易市場不同，房地產交易市場有三個非常明顯的特點:

第壹，交易極低頻。大多數人壹生中購買房產的次數非常有限，不像衣食住行，必須每天都買。交易頻率低決定了互聯網中介“羊毛出在豬身上”的盈利模式不可行，單筆交易的低利潤將不足以支撐其極高的成本。

第二，房屋的差異，不同的社區，不同的戶型，甚至同壹樓層的不同位置，都存在巨大的差異。不像家電市場，同壹個品牌的同壹個型號完全壹樣，甚至不同品牌也沒有本質區別。房源的不同也導致房地產市場無法建立像淘寶壹樣的平臺，線下看房是特別重要的環節。

第三，住房的半開放。因為涉及到業主的隱私，房源不可能完全面向市場開放；業主和中介想賣房，但必須部分開放。這種半開放為中介壟斷房源創造了天然條件。

互聯網時代，靠壟斷資源獲取暴利越來越不現實。低效的商業模式也將被淘汰。房源壟斷必然被打破，線下看房成本必然降低，這是未來的趨勢。對於二手房市場，互聯網中介要想找到合適的模式，需要解決兩個問題:

1，增加房源的真實性和開放性，同時有效保護業主隱私；

2.大大降低線下看房成本。

這兩個問題才是房產中介市場真正的痛點。

針對第壹個問題，愛屋吉屋此前推出過視頻看房，也提升了客戶體驗，但其真實性和開放性並未得到有效緩解，房屋壟斷問題無法解決。在目前的交易體制和政策下，任何平臺都會把房源作為自己的重要資源，包括傳統BAT巨頭涉足房地產，還沒有解決開放的問題。房源不開放，“拼服務”永遠無從談起。

線下觀影成本高是另壹個尚未解決的重要問題。傳統上，經紀人帶著買家走街串巷，效率極低。經紀人往往會先給客戶看買家肯定不喜歡的房子，然後再去看他們真正想賣的房子。壹方面浪費了買家和經紀人的時間，也會增加中介花在經紀人身上的成本。目前正在準備解決這個問題的是上海的大宅鴨和深圳的紫點科技。大房間線下看房采用社區誌願者的形式，每個社區註冊的誌願者免費帶客戶看房。大鴨子遭到中介的強烈抵制，中介公司甚至“砸”掉了大鴨子的廣告牌。更重要的是，大屋鴨還在探索中，誌願者模式是否經得起市場考驗還有待進壹步檢驗。不過，至少為解決線下看房問題提供了壹個思路。？

標簽

解決房產中介高收費低效率的問題是大勢所趨。隨著近期政策管控的收緊和房產交易量的下降，無論是傳統中介還是互聯網中介都將發生重要的整合，這也為互聯網房產中介重新思考盈利模式提供了時間和機會。此外，監管部門也應及時出臺更詳細的房地產交易法律法規。比如房產只能通過公開拍賣出售的規定，就壹舉打破了中介公司對房屋的壟斷。未來將是整個行業的趨勢，也是互聯網中介需要肩負的歷史使命，比如降低交易成本，讓流程公開透明，終結霸王合同，提高經紀人素質。

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