工業地產的發展經歷了企業園區、工業園區、工業地產等階段。以產業為依托，以房地產為載體，與園區產業、區域產業、城市服務業的協同發展，越來越受到各級政府的重視。
四種發展模式
產業地產的資源和戰略定位不同，開發模式和盈利模式也不同，大致可以分為以下四類:
1，房地產開發商模式
在取得土地後，以整體開發或定制的形式進行物業建設，如產業綜合體、總部綜合體等，然後以租賃、轉讓或合資的形式進行壹些項目管理和營銷活動，最終獲得整個項目的盈利模式。
2.產業投資者模型
主要基於“基地+基金”雙輪驅動，園區發展基金向社會資本募集。這筆資金不僅投資於工業園區開發壹些土地和工業物業，還投資於壹些有市場前景的新技術企業，吸引大量創新型企業入駐。
3.生產型城市發展模式
開發企業與地方政府就部分產業建立新的產城開發協議，並在規定年限內負責地塊內包括功能設施在內的部分基礎設施的建設和運營，以及產業規劃、空間規劃、建築設計、項目招商、物業管理等產業開發工作。
4.基金投資者模型
基金投資人通過發行地產基金購買部分物業，經過現代化改造後回租給合作夥伴，或者通過拿地建設新的工業園區吸引部分目標客戶入駐，使物業的入住率進壹步提高到壹定水平，產生穩定或可觀的現金流。將物業資本化，完成新壹輪的資金循環，從而進行下壹輪投資。盈利模式主要是通過資金管理和物業資本化。
模式難點分析
中國的產業地產模式主要有三高壹低壹長，但這裏面有很多痛點。
1，風險評估不足
沒有做出很好的評價和預測。從運營時間來看，從產業園規劃、招商到企業入駐投產，至少需要三到五年，甚至十到八年。
2.發展住宅思維和產業地產。
這是公園經營者應該摒棄的觀念。住宅地產的特點是:客戶少，客戶群大，利潤高，周轉高。工業地產的特點是:客戶群小，客戶量大，周期長，回款時間長。
3、產品同質化嚴重
目前很多產業園區在發展初期缺乏對國家戰略政策的研究和對城市規劃發展的深度挖掘，導致沒有專業層面的規劃，沒有第三方的專業評估和判斷，完全依靠自己的主觀判斷。
4.園區產業鏈無法形成閉環。
開發商的土地位置包括產業配套設施往往很難形成有機的結合，會增加我們開發的難度。有些工業園區最後形成不了產業鏈，沒有產業支撐，對於園區管理來說其實是毫無生氣的。
5.產城分離很正常，區域設施缺乏。
目前建設中普遍存在產城分離現象，工業園區沒有得到先行扶持，導致工業園區發展缺乏支撐。
6.忽略軟件建設
園區的建設最終還是要回歸工業吸引力。傳統地產商會關註區位價值和硬件價值，包括外部配套價值，而產業地產會關註三點:政策導向、產業環境和軟服務。
7.營銷策略已經過時了。
很多園區還是用壹些傳統的地產營銷手段來運作產業園，最後的結果肯定不理想。
8.單壹盈利模式
國內很多園區盈利模式單壹，只靠銷售產生利潤。壹旦銷售不暢或投資不利，園區後期收益有限，自我造血功能很差。
9.政府和企業的關系並不密切。
工業園區的方方面面都需要我們和政府、各個部門有密切的關系，才能保證後方的穩定，否則很多政策都落實不了。
除了解決以上問題，要做好工業園區還需要把握未來的趨勢。從未來發展來看，專業的市場化運營能力將成為核心考量。如果只註重政府關系或者概念包裝，會逐漸被市場淘汰。
把握市場動態，抓住發展機遇。
行業機遇:深入研究工業地產全行業發展趨勢，洞察行業發展空白領域和熱點領域，努力抓住行業發展機遇；
企業的機會:工業地產開發商為企業發展提供空間載體和運營服務，所以了解企業的需求是工業地產開發商發展的基礎。
積累存量資源，實現提質增效。
目前，壹些壹二線城市在工業園區的長期發展下，已經積累了大量的存量資源。在壹二線城市，新壹輪的產業轉型升級、提質增效將導致大量企業外遷，為工業地產開發商發展產業提供大量市場，這將是工業地產發展的重要機遇。
2019迎來中國工業園誕生40周年。未來的工業地產會有怎樣的變化？產業地產江湖是不是華山壹劍？勾結？是壹枝獨秀還是百花齊放？讓我們拭目以待。
服務描述:
前瞻產業研究院成立於北京清華校區，1998。主要致力於為企業、政府、科研院所提供產業申報、產業規劃、園區規劃、產業布局、產業升級轉型等領域的咨詢和解決方案。