關鍵是在這個過渡階段，在疫情和俄烏危機的影響下，國內經濟減速受到了很大的制約，以至於國內房地產行業重啟“夜壺”的猜測和言論開始凸顯。經濟的穩定增長真的依賴於房地產嗎？
五壹假期前兩天，多個國家重要會議發聲反對房地產，引發熱議。其實仔細看看全國會議上對房地產板塊的描述就能明白，這本質上是壹種“既要又要”的套路。
居民有必要加杠桿買房，刺激地方經濟；
還要保持房價穩定，不能暴跌暴漲；
必須繼續“房地產去金融化”，即不希望地方政府再依賴“土地財政”，而是壹心降低中國經濟環境下地方政府、房企、居民的債務杠桿；
總的來說，居民買房要加杠桿，全國範圍內數據指標要降杠桿。
房地產本身就是壹個資金密集型的負債驅動的行業，錢是房地產行業流動的血液。金融杠桿對房地產的重要性不言而喻。過去幾十年，房地產行業也經歷過產能過剩的危機，應對的辦法通常是多加水，多加水。
但現在不像過去，現在最嚴重的問題不是“水”有多少，而是“面”沒了。
即使頂層想給房地產放水，效果也不如過去，所以有人擔心，比如怕保房地產，保不了匯率，房地產就虛了。其實根本沒必要。支持樓市是沒錯，但是刺激效果非常有限。最根本的原因是需求端的基本面已經崩潰。
不要說今年有654.38+00多萬大學生流入社會。如果只是需要人口多，就問就業和收入有保障嗎？工作難找，壹個企業動不動疫情就死，失業人數還在增加，人們怎麽敢拿出30年的房貸？對未來的收入沒有信心，口糧保障也不容易做到。買房人期望什麽？
所以靠低息放水刺激居民加杠桿重啟房地產是壹個死循環。最高層比誰都清楚這壹點。
這也是國家在頂層重磅會議中表示既有必要又有必要的原因，因為國內經濟增長的核心已經不再是依靠房地產，國家對房地產行業的態度是抓緊不倒不拖後腿。
國內經濟的核心是在經濟發展的新引擎上發力。
那麽這個新引擎到底是什麽？
先說中國國內經濟結構的現狀和未來轉型的方向。
改革開放前，中國是壹個農業大國。1978左右，約6900萬人在工業領域，4900萬人在服務業(供銷社)，其余全部在農業。
改革開放後，由於大工業工廠生意興隆，需要大量人力，國家逐步放開了農民的流動，工業虹吸農村人口的大潮正式開始。
然後就是各種工廠建生產，基礎設施改造城市，土地建高樓。
放眼全國，到處都是大型建築工地。那時候農民進城，要麽在工廠當工人，要麽在工地當工人。那時候的中國都是蓋房子建工廠，沒有互聯網之類的科技企業，有的是各種在建工程的代工和搬磚工地。
當時中國需要掙錢搞基建，有了基建才能增加招商引資。
資本需要依托基礎設施搭建的平臺進行生產建設和流通銷售。只有有了基礎設施，我們才能吸引外資，賺取外匯，購買設備和技術，繼續工業化。
但是歷史的發展階段就在那裏。那時候中國很窮，我們需要賺錢。中國結合自身人口優勢，將自己定位為生產國。以前中國的原材料來源於國外，資金技術在國外，消費需求也在國外。中國只負責加工。
要加工，需要有更新的基礎設施(基本建設)和受過教育的勞動力(勞動力素質需要跟上)。只有滿足這兩個要求，中國才有世界工廠的基因。
換句話說，基礎設施建設是國家工業化發展的平臺，必須適度超前才能促進工業發展。
所以當時中國的重點工作完全是以建設和發展為中心的。說白了，就是壹邊招商引資，壹邊賺錢搞基礎設施建設。
對外，努力出口創匯。
對內，重稅用於建設基礎設施。
出口賺的外匯主要花在購買國外原材料和技術設備上，那麽花在國內基礎設施建設上的錢呢？只靠家政勞動賺血汗錢是不夠的。國家的唯壹出路是向國外借款，挖掘國內剩余價值。
發債就是增加財政赤字，發行專項債券，這是國家層面的事情。
對內挖掘剩余價值是積累原始資本，和歐美很多國家通過從國外掠奪殖民財富實現工業化的方式不壹樣。
我們的第壹步是剪農民的羊毛，也就是低價(價格低於價值)買農產品，高價(價格高於價值)賣工業品。第二步，靠重稅做項目，但重稅總會影響招商引資。那麽，只有基礎設施建設之後，國內的支柱產業稅，也就是房地產業帶動的上下遊產業鏈稅，才會逐漸演變為農民的“城市稅”。
中國之所以是基建狂熱者，最主要的原因是以國內的房地產行業為載體，透支了整個國家未來的財富，把成員都趕向基建項目。有了會員，基礎設施進壹步開始井噴，帶動國內工業經濟騰飛。
在中國工業化和城市化進程中，房地產業擔當了印鈔機的角色。大量信貸資金流入土地市場，進入地方政府預算，然後壹步步流向市場。才建立起國家工業化發展的基本框架。
在過去的驅動型經濟發展模式中，逐漸形成了這樣壹個以土地和房地產為中心的閉環。
政府依靠土地財政+土地抵押融資啟動基建，反哺房地產業，帶動制造業發展。
當地政府依靠“基礎設施”來提升公基、市政綠化、公園水利等方面的價值。，從而擡高地價和房價，然後開發商融資開發，錢以土地出讓金的形式流向政府財政，最後用於償還“基礎設施”的地方債務。
這就是房地產+基建推動地方經濟發展的老模式。可以說，大型基建是過去幾年中國發展的核心動力。
這個閉環有自己的bug，在經濟發展的持續循環中不斷推高地方政府債務、企業債務、家庭債務，提前透支國家財富。
因為財富被透支，國民消費受到嚴重抑制和擠壓。
在過去的幾十年裏，我們“壹切符合發展”，國內的GDP大部分是靠投資和建設拉動的，也就是基礎設施建設+房子建設+投資和工廠建設。居民收入很大壹部分去了房子，壹部分去了循環經濟(或者投資工廠等。)，所以手裏可供消費的很少。
最終導致國民經濟發展結構失衡，投資比重過高，消費比重過低。
這與壹些發達國家整個經濟中投資和消費的比例相差很大，大約是3:7。
所以我們國內經濟轉型升級的方向，以及最終的目標，就是提高消費在經濟發展結構中的比重，這就要求城市化(生活服務)的進程大於工業化(投資建廠)。
這就要求服務於生活質量的基礎設施要擴大，比如醫療、教育、水利、文化、體育、環保等等。
在中國的基礎設施領域，與其他發達國家相比，這些確實是我們的短板。過去我們傾向於投資交通、通信工程、能源工程等。，可以促進經濟增長，而對社會服務基礎設施重視不夠。
但這又產生了另壹個矛盾，即社會化基礎設施產生的經濟效益很低，對就業和產業鏈發展的推動作用有限。比如建圖書館、博物館，肯定不會建機場，高鐵等設施回報高，對經濟增長貢獻大。
沒有經濟增長和收入保障，如何提高居民收入，增加消費比重？
當然，近年來我國壹直在通過減稅降費來提高居民收入，但由於國家整體的稅收模式和大政府的模式，特別是項目重稅的模式，提高居民收入的空間有限，方式單壹。
居民的收入困境還得從根源上解決，這個我們後面再說。
中國工業化升級的進程還在路上。與世界工業強國相比，與工業高質量發展的要求相比，我們還有很長的路要走。這不是我說的，是我今年3月在國內經濟日報上說的。
尤其是制造業，中國制造雖然擺脫了“低質”“廉價”的標簽，摒棄了以往以犧牲環境和自然資源為代價的粗放型生產模式，但離科技、高端、文化符號、創新等領域還很遠。截至目前，中國制造業與東南亞低端產能仍有較高重合度，與日韓等發達經濟體工業部門重合度較低。
從品類上來說，中國的制造業品類已經很全了，但是從質量上來說，我們還有很多不足和弱點。
就像經濟日報在《制造業的核心競爭力從哪裏來？“中國制造業不能把房子蓋在別人的地基上，工業經濟的發展安全要掌握在自己手裏。”
這句話明確指出了中國工業的核心基礎——中國制造業的基礎尚未鞏固，核心技術、長期規模資金、關鍵零部件、基礎原材料、能源都在依賴海外。
這些都需要錢和資本。就算現在能買到這些，我們也永遠是“把房子建在別人的地基上”。如果我們建立了壹個大的利潤，別人會拿走，沒有任何安全可言。貿易沖突的時候，人家會跟妳打，直接給妳擡地基。妳能和誰爭論？
如果妳想發展自己的創新，妳需要更多的錢。特別是從R&D到上市需要壹定的試錯，也需要大量的殲滅戰資金。
歸根結底，推動工業化不斷升級所需的資金從哪裏來？
房地產行業持續拉動？讓舊的經濟周期模式(土地財政帶動基建助推房地產，反哺財政)繼續下去，繼續透支居民債務？
我們先來看內需端的基本盤:
中國人口老齡化已經開始，樓市產能過剩，人均居住面積超過50%，居民負債超過62%，地方政府債務高企，國內經濟空無現實...
我不會玩！
房地產作為國內經濟發展引擎的舊模式肯定是不可持續的，這意味著房地產行業需要壹步步卸下刺激經濟增長的包袱，在軟著陸的同時光榮退休。
房地產行業的“印鈔機”已經完成了歷史使命。
然而，中國的工業化還遠未完成，產業結構需要升級。
最直接的證明就是中國的基礎設施存量居世界第壹，但人均水平和設施質量與發達國家仍有明顯差距。
2018年末，全國鐵路營業裏程達到1317萬公裏，比1949增長了5倍。高鐵運營裏程約占世界高鐵裏程的三分之二，連續多年位居世界第壹。
此外，中國港口擁有約24，000個生產碼頭泊位。在全球集裝箱吞吐量排名前十的港口中，中國港占據了七席。
西氣東輸、西電東送、南水北調、能源通道等建設。日益暢通，港珠澳大橋、洋山港相繼建成，交通結構日趨完善，京滬高鐵、滬昆高鐵相繼通車，環京工業園、科技創新園、物流園區、冷鏈建設遍地開花...
有人說，中國的基礎設施壹年也建不起來，因為沒有太多空間。
其實這是壹個誤區。我們來看看中國的基礎設施和發達國家的對比。
《全球競爭力報告2019》中的數據顯示，中國的鐵路密度為137.1 km/萬平方公裏，遠低於美國、日本、英國、法國、德國的246749，應該是696，德國高達957(單位:km/萬平方公裏)。
在城市軌道交通方面，中國的軌道交通裏程居世界第壹，人均高於美國，但低於日本、英國、法國、德國、俄羅斯等國家。機場方面，中國的公共機場只有235個，占美國的62%。在科技領域，中國的R&D投資總額是美國的1/2，人均科研數量遠低於美日，科研基礎設施匱乏。在教育領域，我國高校數量和質量低於美國，高等教育毛入學率低，主要是學校建設有待加強。在文化領域，中國的博物館和公共圖書館數量分別是美國的18%和35%。在體育領域，我國人均體育場館用地不足2塊，遠低於美國(16)和日本(19)。
從內部結構看，城鄉差距和地區差距是巨大的。比如城市用水率99%，而農村只有84%。
也就是說大型基礎設施(交通、水利、城市基礎設施、農村基礎設施等。，主要基礎設施就是我們所說的舊基礎設施):
總量夠，人均不夠。
城市足夠多，但農村不夠；
數量足夠，但質量不夠。
經濟發展的框架，基礎平臺質量不達標，裏面唱的戲怎麽升級有創意？
所以基礎設施還是要搞，質量還是要提高，但是資金來源的問題還是要解決，房地產-土地財政模式是不可持續的。下壹階段的關鍵是解決資金來源問題。
有人說地方政府和居民沒錢，有稅。
房地產行業還在收縮資產負債，也就是房地產在瘦身。能賣的業務板塊都在賣，賣了之後債務很快就還上了。以前房企靠債務融資，債務斷掉了。只剩壹點本金了。哪裏有錢去開發建設高周轉的土地？
沒有了房地產行業的流通，所涉及的上下遊經濟鏈條放緩，經濟繁榮消退，土地財政和重稅的基礎消失。
也就是說，國家稅基也將大幅縮減。
指望中小企業、制造業、服務業收稅？疫情、美聯儲加息縮表、俄烏危機引發的大宗商品沖擊，決定了未來壹段時期的稅收不會很理想。
不要期待新的稅改。稅收模式的改變會牽壹發而動全身，直接涉及到每個人的切身利益。在經濟壓力階段，稅制結構不能動。
錢從哪裏來？
當然是財政支出和專項發債。
除了上述資金來源，還有REITS、盤活現有基礎設施、碳減排工具、股票註冊制、養老金制度等等。
壹般來說，是國家增加赤字並為此買單，還有長期投資資金對市場的幹預。
這裏又有問題了。國家可以在短時間內賺錢，增加赤字是有限度的。還有所謂的股票註冊制，養老金制度，只需要推廣幾年。遠水不能止渴，只能依靠碳減排工具等貨幣手段。那不是完全靠社會企業自己擴張，然後改善經濟結構嗎？這個也不靠譜。
還是要開源。
如何開源？
舊的基礎設施搭建的平臺，孕育的產業鏈，已經到了升級換代的地步。要開源，自然要建立新的貨架，孕育新的產業鏈。
眾所周知，國家推進工業化的前提是需要國家先搭建壹個平臺(基礎設施)，再加上各種財稅政策、金融政策、產業政策，然後才會培育相應的制造業或者生活服務業。
新的產業鏈帶來了新的經濟循環模式，提供了就業，增加了居民收入，但也為國家提供了巨大的稅基。
現在老的基建還在路上，新的基建設施需求已經到來，因為中國經濟已經從高速增長階段轉向高質量發展階段，產業鏈要進入世界中高端，這就需要國家迅速搭建新的唱戲平臺，為新產業的孕育提供基礎設施。
這就像18世紀的蒸汽時代，進入19世紀的電氣時代，所以新的電網管道將取代舊的蒸汽管道。20世紀將進入信息和互聯網時代，網絡管道和城市更新將提前啟動。然後信息技術革命爆發，紅利被吃掉之後，就到了人工智能時代。還是要先建設好基礎設施，搭好架子，成為信息智能社會的芯片。
所以，基建無望？
還是那句話，政府搭臺，企業唱戲，大規模基建才是拉動經濟發展的核心動力！房地產只是中國工業化第壹階段伴隨城市化(基礎設施)而產生的重點產業之壹(還有制造業、服務業等。).
參考過去的歷史，1929大蕭條時期，羅斯福推出了著名的“羅斯福新政”，其中最重要的政策就是政府主導的大規模基礎設施建設，不僅增加了就業和人民收入，也為後來的美國經濟轉型和大發展打下了堅實的基礎。
這和1998亞洲金融危機，中國政府發行特別國債加強基建，2008年全球金融危機，中國推出4萬億計劃，都是靠大型基建拉動的壹樣。現在來看當時的大改革、大建設，不僅大大降低了運輸成本，增強了中國制造的全球競爭力，釋放了中國經濟增長的巨大潛力。
搭建平臺的第壹步是國家主導和發債，這已經成為事實。自2022年初以來，40多天已有8000個項目登臺，投資5萬億元，主要是金融負債，新增基建項目占絕大多數。
道路已經暢通了，對嗎？我們已經來到了新壹輪基礎設施建設的時代。
第壹步是借錢建設新的基礎設施，刺激就業，保證居民收入。
第二步，指出這些基礎設施孕育了能源、數字科技、電子信息等新產業，新的稅基，再加上後來的稅制改革，形成新的經濟循環模式。
開源做好了嗎？
所以重頭戲是押寶新基建，解決我們國內經濟困難的突破口也在新基建上。
舊的基礎設施需要彌補短板，但新的基礎設施是開源的關鍵。
舊的基礎設施，主要是“鐵公基”，如機場，鐵路和公路，是針對人流和物流，依靠傳統能源。
舊基礎設施驅動的經濟發展模式可以簡單概括為以房地產業為核心的“債務驅動-賣地擴張”發展模式。通過促進地區間的密切交流，加速城市化進程，加速土地升值，加速人、財、物等資源聚集，然後通過賣地、賣房收回當地老舊基礎設施的債務。
說白了就是老基建和房地產行業合作，把從老百姓身上虹吸出來的財富投入到城鎮化當中。人民創造的錢大部分變成了城市裏的鋼筋水泥。
因此，舊的基礎設施模式在刺激經濟增長的同時，不僅推高了地方政府、開發商和居民的債務，還讓居民背負沈重的房貸，容易導致產能過剩、資源浪費和眾多“鬼城”。
新基礎設施主要指5G、大數據、雲計算、UHV、人工智能、工業互聯網、智慧城市等建設。沒有人口紅利和城市化進程衍生出來的房地產做印鈔機，人流和貨流也聚集起來了。新的基礎設施需要做的是升級，表現為信息流和資金流的匯集。
相對於人流而言，物流集聚的城市化、新基礎設施的信息流以及資金流集聚培育的高端金融業、數字技術、新能源才是未來的亮點。
比如基於互聯網和物聯網的金融支付工具，旨在方便資金跨區域流動；例如，UHV、西數東方計算等。，我國西部地區煤炭、光能、水電、風能、土地等資源豐富，而東部地區土地資源匱乏，對電力和計算機計算能力要求較高。在西部建設UHV、智能電網、數據中心等硬件設施，滿足東部能源和計算能力的使用需求，既能促進西部就業，又能促進東部發展，保護生態環境。
因此，新基礎設施下的經濟循環模式是區域間資源的協調發展，提高使用效率，孕育新的科技智能產業，帶動經濟增長。
在這裏，未來經濟發展的路徑是非常清晰的。
所以，沒有搞不了基建的經濟體，但是經濟體要發展必須先搞基建，尤其是當我們處在這個經濟結構的關鍵轉折時期。為新的基礎設施增加更多的資金比填補舊基礎設施的缺口更重要。
但在轉型過程中，疫情的反復和俄烏危機的影響，讓我們在大力搞新基建的同時，也不得不穩住老基建和房地產。還要通過老基礎設施的建設，促進房地產項目的溢價和平穩過渡。