近日，中國農業銀行“21農盈於慧”RMBS已經發行，總規模為20015萬元，是目前市場上規模最大的RMBS項目。此外，中國銀行“中盈萬家2021壹期”RMBS於6月5438+10月15日開始申購，總規模為96.62億；建行“建元2021壹期”RMBS已評級，總規模51.4億，1.08開始申購。
近年來，RMBS已成為信貸資產證券化的最大品種，而被認為最具潛力的ABS是市場參與者眼中的ABS“壹哥”。2020年6月5438+2月31日央行、銀監會聯合發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)中，並未明確相關住房抵押貸款ABS是否納入房地產信貸集中度。壹些市場參與者認為，銀行可能會通過RMBS等資產證券化來調整資產負債表，以滿足監管要求。
有大零售商近日對經濟觀察報表示，預計通過個人住房抵押貸款資產證券化來“秀資產負債表”是可行的，可以調整抵押貸款總量，減少達標壓力。然而，壹些分析師認為，證券化安排可能無法繞過監管；這些證券是否計入房地產信貸總量，仍值得觀察。
標普近期發布的報告顯示，2020年RMBS的發行將減少，預計2021年將上升，但仍會低於疫情前的規模。部分原因是預計2021年全國住宅房地產銷售增速持平，中國將加強對開發貸款和購房貸款的管控。
中國農業銀行、中國建設銀行和中國銀行聯合發行新年RMBS。
65438+10月12、“農贏於慧2021壹期個人住房抵押貸款資產支持證券”(簡稱“21農贏於慧”)作為發起方和委托方於6月65438+10月7日在銀行間債券市場發行。
“21農盈於慧”RMBS***分為四個檔次，總規模200.01.5億元，是目前市場上規模最大的RMBS項目。
其中，優先級A1檔規模為40億元，分層占比19.99%，票面利率3.30%，權重0.86年；優先A2檔規模為5.71.1億元，分層占比28.53%，票面利率3.80%，權重2.64年；優先級A3檔規模85億元，分層占比42.47%，票面利率3.95%，加權6.49年；二級檔規模為654.38+0.804億元，占總量的9.065.438+0%，權重為654.38+05.05年。保薦機構將持有全部子等級資產支持證券，占本期資產支持證券發行規模的9.01%，持有期限不短於該等級證券的存續期。
本次RMBS的受托人為上海國際信托，基金托管人為招商銀行長沙分行，招商證券為主承銷商，中信證券、華泰證券、工商銀行、興業銀行為聯席主承銷商。
基礎資產方面，“21農贏於慧”RMBS資產池涉及92358借款人從發起機構借入的92358筆貸款，均為正常的個人住房抵押貸款。項目初始開工日期為2020年9月1日。總未償還本金余額約為20015萬元，單筆貸款平均合同金額為32.76萬元。“21農盈於慧”加權平均合同期限為15.12，加權平均剩余期限為10.14，加權平均年貸款利率為4.94%，池內抵押房屋初始評估值合計為535.03億元。加權平均初始貸款價值比43.24%，壹二線城市占比38.02%。
除農業銀行外，中國銀行“中盈萬家2021壹期”於6月5438+10月15日開始認購，總規模為96.62億，共分四個等級，優先級為1等級1等級1億元，按等級占比10.35%。優先A2檔規模3011億元，分層占比31.05%，加權2.50年；優先級A3檔規模46.4億元，分層占比48.02%，加權3.26年；二檔規模10.22，分層占比10.58%，權重8.66年；前三檔采用的票面利率是“基準利率”+“基本利差”。
同時，建行“建元2021壹期”已評級，總規模為51.4億，分為四個等級，A1等級優先級為8億元，按等級占比15.56%；優先A2檔規模為654.38+0.2億元，占比23.34%。優先級A3檔規模25.87億元，分層占比50.32%；二檔規模5.54，分層比例10.78%；65438+購買開始於10月18。
對於上述銀行集中發行RMBS，有市場人士認為，銀行可能會增發RMBS，以應對房貸集中度的管理。因為《通知》對銀行的房地產貸款比例設置了上限。
不過，或許上述銀行的集中發行並不能完全說明銀行發行RMBS壹定與房貸集中管理制度有關。2020年初，招商銀行、工商銀行和浦發銀行也在新年後發行了幾個RMBS項目。在目前監管口徑不明確的情況下，未來RMBS市場是否會出現“井噴”值得關註。
2021的發行有望回暖。
我國住房抵押貸款證券化的試驗始於21世紀初。2005年，中國建設銀行發行了第壹只個人住房抵押貸款支持證券“建元2005-1RMBS”，中國正式開始探索個人住房抵押貸款證券化的市場化階段。
從RMBS近幾年的發展來看，2008年後，受次貸危機影響，資產證券化產品在國內試行發行；2012年5月，國務院常務會議決定進壹步推進信貸資產證券化，新增試點規模500億元。2016以來，RMBS產品發展迅速，2017以來，成為銀行間市場規模最大的證券化產品。
國家金融與發展實驗室2019年8月29日發布的《中國住房金融發展報告(2019)》報告顯示，我國個人住房抵押貸款支持證券(RMBS)市場培育初見成效。截至2018、12年末，銀行間市場RMBS 106家，存量余額7477.61億元，占信貸ABS存量余額的68.35%，占中國債券市場存量的0.87%。RMBS的持續時間表現良好。
雖然RMBS已經成為信貸資產證券化的最大品種，但在國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡鎮看來，與個人房貸壹級市場近26萬億元的存量相比，房貸二級市場和房貸證券化的發展仍有相當大的潛力。
標準普爾信用評級數據顯示，截至2019年末，* * 29家金融機構共推出173單產品，其中140單產品在2017之後發行。
對於近年來市場的發展，標普認為，市場的蓬勃發展主要得益於兩個方面:壹是國民經濟的持續發展、城市化進程的加快、居民收入的穩步上升、整體低利率環境和住房擁有的剛性需求，導致了上遊個人住房抵押貸款市場在過去十年的快速發展；第二，RMBS產品可以盤活存量資產，改善資產負債表，在信貸規模有限的前提下，為發起機構帶來更大的授信額度靈活性和選擇余地。展望未來，中國個人住房抵押貸款的市場余額已超過30萬億元。雖然增速進壹步放緩，但在審慎的監管環境下，發展平穩。RMBS呈現發行規範化、保薦人多元化的趨勢。
另壹方面，標普信用評價認為，RMBS規模占中國債券市場余額不足2%，產品結構相對單壹，壹二級市場傳導機制尚未形成，估值體系不完善，二級市場流動性不足。綜合來看，認為市場建設任重道遠，未來發展空間廣闊。
對於2021的市場前景，標普近期發布的報告判斷，2020年RMBS發行量將減少，2021年有望回升，但仍將低於疫情前的規模。
未來會有大“爆發”嗎？
壹方面，業界認為RMBS仍有無限市場空間，建議加快開發RMBS市場；另壹方面，如果RMBS真的可以幫助抵押貸款“顯示資產負債表”，這部分業務未來會呈現怎樣的發展前景？
此外，在發行流程方面，在王亦豐看來，雖然這份通知並沒有明確是否需要對ABS產品進行減額計算，但在發行RMBS的過程中，需要先向央行申請註冊額度，然後在每次發行前，需要向銀監會和央行備案，備案通過後才能發行。
因此，王亦豐認為，監管可以從兩個節點進行規範:註冊額度和備案。歷史上也有監管部門通過這種方式來控制發行節奏。《通知》後，銀行地產相關的ABS產品需求有所增加，但在總體規模控制的原則下，很難繞開監管。
不過，在中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明看來，房地產信貸集中度的討論中，是否包括房地產企業的債券融資和與之相關的住房抵押貸款ABS，目前尚不明確(在央行的統計口徑中，相關的“證券化房地產貸款”被納入房地產信貸統計，而在銀監會的統計口徑中，僅包括壹部分房地產企業債券和房地產信托)。
“雖然住房抵押貸款信貸ABS的總規模仍然非常有限，但其每月凈融資實際上已經達到了壹定規模，因此這部分證券是否計入房地產信貸總量仍值得觀察。”明顯覺得。