今年年初，國資委(SASAC)在壹份通知中明確指出，中央企業要規範投資入股，嚴格控制主業投資方向，不得以參股等方式開展中央企業投資項目負面清單規定的商業地產等禁止性業務。這再次給多年來壹直在退出房地產業務的非房地產主業央企打了壹劑強心針。然而，央企的“退房”遠比想象中復雜。
央企“退房”開啟新階段
國家電網退出房地產業務早有端倪。
今年3月22日，國家電網通報巡視整改進展情況時表示，將以更高的政治站位堅守電網主業，下決心退出傳統制造業和房地產業務，並根據SASAC意見進壹步完善退出和轉型方案，加快整改工作。
隨後，對於國家電網全資擁有的地產平臺，魯能集團將何去何從引發媒體關註。整體轉讓之後，也說明壹切塵埃落定。國家電網雖然持有中國綠發30%的股份，仍然間接持有魯能股份，但對魯能的經營沒有話語權。
公開數據顯示，魯能在2016和2017年分別實現銷售額646.7億元和893.7億元，連續兩年在柯睿房企銷售排名中位列第20位左右。但從2018開始，魯能開始將部分房地產業務註入廣宇發展，成為後者的控股股東，此後魯能壹直沒有公布銷售數據。
關於股權轉讓，魯能在聲明中表示，納入中國綠發有助於繼續發揮公司發展積累的管理、人才和市場優勢，通過改革促進企業持續健康發展，也有助於放大國有資本的競爭力和影響力，增強國有經濟活力。
在廣州高調拿地為“龍過江”，也說明魯能正在房地產行業持續發力。
知名地產分析師嚴躍進在接受南方日報記者采訪時表示，魯能股權轉讓是當前提倡脫實向虛過程中央企“退房”的代表性案例，或將推動後續各央企剝離房地產業務。
對於壹批央企來說，退出房地產業務是壹項任務，但這是壹個漫長的過程。
“退房”十年仍未完成。
早在2010年3月，國資委(SASAC)就要求78家非主業為房地產的央企加快調整重組，在完成自身土地開發和實施項目後退出房地產業務，僅留下中建、保利、華僑城等16家主業為房地產的央企，後擴大至21。
當時很多解讀認為，要求央企“退房”的原因是房價居高不下，央企頻繁高價拿地炒作“地王”。在SASAC發表講話後，78家非房地產央企在15天內全部提交了退出計劃。有人認為央企很難在短時間內“退房”。
歷史報道顯示，國資委出臺規定，當年有14家非地產央企退出，到2012 * * *有27家非地產央企公開上市，轉讓40家地產企業。但隨後幾年，央企“退房”的聲音逐漸減弱，出現了非地產主業企業繼續拿地的現象。
2015，魯能開始大規模擴張拿地。雖然魯能在國資委指定的21企業名單中，但持有魯能100%股份的國家電網並不在名單中。
最大的噪音來自航天科技。2015，10年6月，中央第三巡視組措辭嚴厲地指出，航天科工多個單位對中央房地產調控政策置若罔聞，項目開發被禁止。
至2016年10月，航天科工通報整改情況時表示，針對“仍有9家三級企業從事房地產開發，有的在禁令發布後仍在拿地，甚至違規建設高檔酒店”的問題，已進行清理、整改和查處，將於2016年9月30日完成退出或轉型。
嚴躍進認為，央企退出房地產面臨阻力。壹方面，央企地產板塊本身並不想退，很多地產業務收入明顯多於其他實體行業，有些惰性。另壹方面，改革本身難度較大，很多房地產項目歷史關系復雜，特別是自身企業也進行了改制，很難真正剝離。
接收方的風險
從2016開始，航天科工經歷了漫長的退出過程。2065438+2009年9月，航天科技下屬中國航天建設集團在北京產權交易所以底價217萬元公開掛牌轉讓陜西航天房地產開發有限公司100%股權及24100萬債券。
此次轉讓是航天科工完成“退房”的最後壹步。不過，南方日報記者註意到，該公司今日仍在北京產權交易所，信息披露結束日期已延期至今年8月19日，並無該公司被接管的消息。
類似的“退房”困難也發生在AVIC。從2016到10，距離明確提出剝離房地產業務已經過去三年多。成都中航城2018年6月5日上市，直到2019年4月才被藍光發展買下。中航利成(香港)去年曾計劃出售蘇州蘇航地產的全部股份，但最終因無人問津而停止上市。
然而，壹些接手AVIC項目的房企在後續的開發和經營中遇到了麻煩。位於廣州增城珠村的中航城花園，在保利接手後更名為保利中航城。然而，去年壹期房屋交付後，大量房屋被曝出滲水、發黴、墻體開裂等問題，不少業主拒絕收房。當時《南方都市報》報道稱，增城市住建局統計數據顯示，截至去年6月20日，保利中航城首次業主舉報問題數量為26913，已辦結17576，辦結率為65.5438+0%。
有項目相關人士曾對南方日報表示，保利中航城的大量質量問題源於該樓盤的“基礎差”。由於前幾棟樓基本都是保利接手前建的，保利接手後就開始整改，包括重新鋪地板，粉刷外立面，但在正式交付前還是有大量問題無法及時解決。相反，保利似乎在這件事上“躺著”。
嚴躍進認為，房企通過接手央企“退房”，可以獲得更好的土地資產項目，這壹點值得肯定。從風險角度來說，確實需要註意防止收購後由於項目操作不當導致項目運營變得更加困難。廣州中航城樓盤的質量問題給保利造成了很大的壓力，反映出我們在購買項目的時候壹定要對此類問題有足夠的了解和把握，才能真正的防範風險。