近4個月來，商人王元(化名)走訪了楊浦、虹口、閘北等地的小區，發現壹段時間後價格上漲了2000元/平方米，“從3萬元/平方米漲到5萬元/平方米”；春節後，張文剛賣掉了在閔行區的三居室，換成了虹口的教育地產。三天之內，房子總價暴漲5萬。
相關數據顯示，2015年，上海成交10萬以上豪宅7844套，比2014年多4842套，比北京、深圳多壹倍以上。成交金額也達到6543.8+030億元，同比增長654.38+043%，高於其他壹線城市。
上海二手房市場也是如此，成交36萬套，合計3046萬平方米，比2014年上漲113%，成交金額達到7678億元。數據是壹手房的2倍左右，金額是壹手房的1.6倍。相比其他城市，二手房成交金額是北京的近兩倍，成交套數面積也遠超其他城市。上海二手房市場容量全國第壹。2065438+2006年10月，上海房價同比上漲1.24%，環比上漲19.29%。
那麽，上海房價為什麽會快速上漲？
從表面上看，“房價快速上漲”是改善型、中高端、豪宅需求的動力來源。因為房價上漲，房集團的資產開始膨脹，凈資產增加。“房價快速上漲”對樓市需求的影響有兩個:投資效應和首付門檻降低。
因為房價上漲很快，人們有強烈的欲望用小套換大套，用低總價換高總價，因為面積越大，總價越高，同樣的漲幅，房子增值越明顯。
兩年前，陳先生買了壹套300萬的房子(首付60萬，房貸240萬)。兩年後房價漲了50%，所以總房價450萬。賣掉後，在還了240萬銀行貸款和契稅後，他有了200萬的凈現金。這個時候他可以買660萬的高端需求。房價不漲的話，從60萬到200萬。如果累加的話，需要5-10年以上。現在房價壹步從60萬漲到了200萬，原本用來積累首付的錢可以用來還新房貸了。由此，上海整體商品房市場呈現出這樣的景象:改善型、高端型、豪宅型需求壹波接壹波。
專業人士表示，上海房價飆升，從驅動力結構來看，改善、高端和豪宅交易增長較快，剛需增長相對乏力。壹種解釋是，此輪利好政策主要惠及兩套改善型需求。但問題是，上海怎麽會突然冒出無數個“戰壕”？買高檔豪宅就跟買白菜壹樣。這些人的錢究竟是從哪裏來的？
目前股市還是很低迷，不可能支撐現在的上海樓市，可以排除股市。還有，上海經濟基本面好，有錢人多。其實很難解釋這種現象。如果經濟基本面好，富人是支撐樓市的主要動力，早些年高端豪宅應該是主力，不會等到現在。近三年來，上海就業人員的整體工資待遇也比較穩定，基本上就是往年掙多少，今年也掙得差不多了。
相關人士也表示，隨著房價的上漲，買不起房的人買不起；有房的剛需群體開始跳入改善行列。所以最終的結果就是上海樓市的剛需驅動力越來越弱。
上海快速上漲的房價短期內能改變嗎？
專業人士進壹步指出，隨著城市的快速發展，上海可供開發建設的土地已經非常緊張。目前住宅用地已經在逐年減少，未來將持續且難以逆轉。最終上海會像深圳壹樣，從增量發展轉向存量發展。近年來，上海對外來人口的吸引力在全國遙遙領先，這也是公認的事實。在供給少需求多的情況下，房價自然上漲。
目前貨幣超發，股市風險大，實體經濟不景氣，好的投資渠道少。再加上房貸利率持續降低，所以上海樓市的資金非常充裕，所以上海房價快速上漲的局面短期內很難改變。
不久前，上海公開表示，上海樓市限購措施不會改變；在供應結構上，未來壹手住宅中小戶型的比例至少在60-70%。
業內資深人士指出，這壹規定對上海房地產市場的未來發展有著非常重要的影響。出臺優化住宅用地供應結構、增加中小戶型比例的措施，不僅可以通過增加住宅套數、抑制房價過快上漲來極大緩解供需矛盾，還可以平抑地價過快上漲，因為公寓面積的強制相似性削弱了開發商通過差異化競爭提高價格的能力，相應地，地價也會受到抑制，長期來看也有利於房地產行業。至於提高商業物業的持有比例和年限，有利於促進開發商向運營商轉型。
目前上海樓市調控必須達到“促交換”和“控房價”的雙重目的。“促交”是當前上海經濟穩步發展的客觀要求。“控房價”是上海保持經濟活力、保障民生的內在要求。
但專業人士指出，如果各地區(板塊)按照規定比例統壹增加中小戶型供應，可能達不到“控房價”和“促交換”的目的，反而可能導致兩大不利後果:壹是可能造成結構性難融；二是加劇中高端和豪宅市場的供需矛盾，引發新壹輪價格飆升。
目前上海商品房消化周期只有四個月，整體供不應求；但仍有大量庫存難以在當地脫手。主要問題是公寓的面積和功能結構脫離了現在的市場。換個角度看，其實是這種產品的供給超過了市場需求。在開發商自由決定的情況下，不會出現系統性的結構性死庫存。但如果統壹執行中小戶型比例不低於60-70%的硬性規定，尤其是高端豪宅需求旺盛的熱點地區內環和中心盤，可能會出現結構性庫存問題——改善型需求人群可望而不可及，高端豪宅不屑壹顧。
中高端和豪宅市場供需矛盾加劇的結果是引發新壹輪的快速漲價。上海樓市今非昔比。2015年上海壹手住宅成交面積和金額占比分別為26.05%和45.68%，已經成為市場成交面積的第二主力和成交金額的第壹絕對主力，不容小覷。
根據新政，中心城區新增住宅用地中，中小戶型的比例不低於70%，這意味著高端和豪宅的供應量將大幅減少。最終內外環之間原本可以滿足的改善需求被吸引到熱點的內環和中環板塊；內環和熱點本來可以更好滿足的中高端和豪宅受到嚴重擠壓，沒有完全滿足。長期來看，高端和豪宅的需求矛盾會加劇，高端和豪宅的價格會大幅上漲。
如今的樓市，光是買房就不僅需要錢，還需要技巧。
1.了解銀行對房貸的態度。
大部分購房者對市場的把握不是很準，但是可以通過銀行對貸款的態度來把握市場。壹般來說，銀行寬松，說明市場樂觀，投資者風起雲湧，房價總體呈上升趨勢；銀行缺錢，說明市場風險加大，投資者抽身，大部分賣家焦慮，買家觀望，房價總體呈下跌趨勢。
2.買跌不買漲
投資理念壹般是“買跌不買漲”，雖然不能實現利潤最大化，但可以降低投資風險。跌的時候買的價格肯定比漲的時候買的價格低，所以買房應該是“買跌不買漲”。
購買“期望”
買房的時候要學會買“預期”，這樣升值潛力比較大。政府的規劃和周邊新建的學校是影響居住環境的因素。等所有的配套都落實了，房價肯定會包含這些附加值，房價肯定不會低。如果計劃明確，可以早點下手，最好在政策明確之前買。當然前提是消息來源必須準確。
4.妳不必壹步到位
(以上回答發布於2016-02-26。目前的購房政策請參考實際情況。)
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