序
房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的80%以上。房地產開發行業是壹個競爭性行業，需要大量的資金，占用大量的資源，並且涉及到社會上非常敏感的住房問題。分析中國房地產企業的發展趨勢，對促進房地產業乃至整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都具有重要意義。
1，研究概述
1.1中國房地產發展史
中國的房地產業曾經在計劃經濟時代銷聲匿跡，取而代之的是福利單位住房供應制度。自20世紀80年代房地產業重新崛起和90年代快速發展以來，中國的住房分配和供應體系發生了根本性的變化，中國的房地產開發投資也迅速發展。據統計，自1992以來，我國房地產開發投資超過5萬億元，年均增速超過20%；城鎮人均居住面積從1992前的8平方米增加到現在的20平方米。
上世紀80年代之前，沒有人公開把房地產當成商品，更沒有人把它當成商品來買賣。自然不會形成產業。黨的十壹屆三中全會以來，在經濟體制改革的推動下，房地產業這個價值上億的巨大商品開始流通。80年代的中國。
房地產業是形成和發展的初始階段，是房地產業的第壹次高潮，使住房這壹大商品的屬性明確。20世紀90年代，黨和政府從理論和實踐上為房地產業的發展制定了政策依據。1991年4月，中共中央在制定國民經濟和社會發展十年計劃和第八個五年計劃的建設中，要求“城市住房建設要保持合理的規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住房商品化的進程”。經濟體制改革的進壹步深化有力地促進了房地產業的快速發展。中國房地產業已經到了商品經濟的第二次高潮。其重要標誌是房地產業在整個經濟發展中的地位、作用和意義凸顯。歷史進入了壹個新的世紀。隨著西部大開發的加快和中國加入世貿組織後投資環境和法律與國際慣例的接軌，外國公司和企業將更大規模地進入中國，特別是外資機構，這將有助於改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產開發的第三次高潮已經到來。
形勢喜人，但問題多，困難大。房地產開發具有資金密集、生產周期長的特點，這決定了其規模經營的性質。然而，中國的房地產企業大多是分散的，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各種開發企業的情況也不平衡。總的來說，東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前經濟形勢的快速發展和人民群眾日益增長的物質需求和要求。
目前，我國房地產業已經形成了壹套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，我國房地產企業數量已達3萬多家，房地產行業從業人員超過10萬人，湧現出壹大批優秀的房地產項目和高素質的房地產開發、運營、管理人才。在房地產開發行業之外，近十年來，逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介行業和以樓宇、住宅區為主要業務的物業管理行業，從而形成了我國房地產行業較為完整的產業框架體系。房地產行業在全國各地蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產商業模式，包括成功的房地產開發、成功的中介經紀和成功的物業管理。
1.2研究房地產企業發展趨勢的意義
房地產業作為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，在新世紀將面臨前所未有的機遇和挑戰。
壹方面，個人消費者成為中國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系和消費需求不斷變化，造成國內房地產企業競爭加劇。
使整個行業迅速從“暴利時代”轉向“微利時代”，利潤水平回歸價值，市場逐步走向規範；另壹方面，加入WTO後，海外資本和開發商進入中國房地產行業的成本大大降低，這將導致海外開發商在中國房地產市場搶灘，從而形成中國房地產市場的全球競爭格局。海外開發商運營經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，市場競爭力強。
隨著中國加入WTO，國外大型房地產企業將大舉進入國內市場，這將給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由於外資企業在資金、技術、管理等方面優勢明顯，勢必使開發的商品房質量更好，建設成本更低，房地產市場競爭格局將發生明顯變化。房地產企業要想在激烈的市場競爭中取得優勢，必須要有市場危機意識，加強企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，不斷以高技術、高質量、高效率、低消耗、低成本、品牌化的房地產開發開拓和占領市場，以維持企業的生存和發展。
因此，探索中國房地產企業的良性發展之路，以應對全球經濟帶來的高層次競爭，已成為國內房地產行業的重要課題。
2.房地產企業的現狀與問題
2.1中國房地產市場現狀及前景
中國房地產市場經過十幾年的發展，已經走過了市場化的初級階段，基本完成了市場化進程。當前市場在產品供給、企業“市場類型和消費者”產品以及科技進步方面呈現出不同的特點。具體來說，它有以下三個特點:
從產品供給和企業來看，現有房地產市場呈現以下五個特點:(1)房地產產品價格差異拉大，各檔次價格之間的參考降低，低價更低，高價更高，整體均價下降；第二，房地產行業邊際利潤水平下降，既有市場競爭因素，也有資金成本因素。但由於其銷售規模較大，對投資仍有很強的吸引力。第三，資本“技術”品牌土地等行業門檻大大提高，對專業專業團隊的迫切需求，尤其是土地資源的限制，大大增加了進入成本。(第四，房地產項目銷售速度放緩，雖然市場總量快速擴張，但政府管控力度更強。但消費沖動趨於降低，銷售周期拉長(第五，日益激烈的市場競爭導致營銷成本上升，客服成本也呈上升趨勢，營銷成本使得項目利潤更低。
從市場類型和消費者來看，房地產市場正在從生存型消費向投資型消費轉變。隨著房地產市場產品供給的增加和消費者的成熟，房地產市場的需求格局和消費者的購房心理正在發生深刻的變化。消費者對房產的需求正從必需品向追求享受的消費品轉變，住房的功能也從原來的房產增值功能向消費和享受拓展。隨著產品的供給越來越豐富，消費者不用擔心房價的波動，買房的時機很難把握，但可以根據自己的喜歡和需求來決定。但是，在如此有利的市場中，消費者並不是絕對的贏家，他們仍然要承擔進入市場時必須承擔的買方風險和投資風險。在從溫飽型消費向投資型消費轉變的過程中，消費者對住房需求的改善和對房地產的消費需求仍然是市場發展的核心動力，但這並不意味著當前的房地產市場不熱，因為改善人們的居住條件是壹個持續而長期的過程，不可能在短時間內實現。如果各種資金為了追求利潤而盲目入市，人們為了改善居住而透支消費，房地產投資的增長速度和消費速度超過房地產市場所能容納的合理限度和速度，房地產市場就會產生泡沫。
從產品和科技進步的角度來看，隨著產品技術的進步，房地產市場基本實現了以產品為導向的工業化。在這個過程中，產品同質化成為市場的主流發展趨勢。由於產品質量的普遍提高和購買產品的普遍相似，大多數人享受的居住條件基本相似，住房更新速度加快。房地產開發商利用建築行業“建材行業”的設計行業的技術應用，不斷推出更吸引消費者的新產品，呈現出電子行業的壹些現象。由於競爭日益激烈，房地產創新不再是簡單地應用新技術，而是通過綜合和優化市場因素，最大限度地挖掘土地資源的潛力，滿足消費者的需求。在以產品為導向的房地產市場中，房地產企業的專業水平得到了極大的提高，整個行業取得了顯著的進步，變得更加理性。開發商掌握了房地產行業的規律和技術，模仿和復制有利於行業發展，但不能保證項目成功。整個房地產市場已經從妳死我活的競爭轉向了資源組合，行業內優勢不同的各方都在尋求相同的利益。專業咨詢機構的市場在不斷擴大。
2.2中國房地產企業發展現狀
房地產企業數量多，規模小。從90年代中後期到現在，雖然中國的房地產開發行業已經不再像以前那樣混亂，很多房地產公司已經初具規模，有些還相當有實力，但是相對小、散、差的特點並沒有改變。截至2003年，全國擁有壹級資質的房地產企業只有349家。
房地產企業開發能力低，規模效益差。房地產企業是非常典型的資金密集型企業，具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國房地產企業大多規模較小，資源分散，整體開發能力較低，與其資源密集型的行業特點極不相稱。比如上海有2000多家房地產企業，平均註冊資本不到2000萬元，實收資本不到6000萬元。上海房地產企業數量眾多，但開發項目規模較小。2003年，全市建築面積826751，000平方米，每個企業平均開發面積只有33000平方米，房地產百強企業只占4%左右的市場份額。
房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。由於各種歷史原因，我國房地產企業普遍存在自有資金不足的問題，企業所需資金主要靠銀行貸款解決。目前國內最大的房企凈資產只有幾十億元，與海外房企的幾十億、幾百億美元相差甚遠。我國房地產企業的資產負債率多在70%以上，有的高達90%。這種過度負債必然會影響企業的信用狀況，增加經營房地產開發項目的財務成本，降低其利潤水平或造成虧損，甚至引發具有負面效應的連鎖反應。
房地產企業信用差，不註重品牌的建立。由於我國房地產企業的利潤率普遍超過社會其他行業的利潤率，且房地產開發行業的準入門檻較低，自上世紀90年代以來，大量社會熱錢湧入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不註重自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣、延期交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，也直接影響了房地產企業自身的發展。
企業作為現代經濟的基本單位和資源配置的基本手段，必須具備壹系列條件，如:企業產權界定要清晰，企業要有充分的自主權，企業要以個人財產或法人財產對企業債務承擔全部或有限責任。這些條件其實就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，我國房地產企業還存在許多問題，總體上還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業的未來發展趨勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產行業的未來趨勢和發展方向。無論是開發商還是政府管理部門，都需要對這些問題及其未來發展趨勢有壹定的把握。
我國房地產企業管理是指房地產企業從開發項目的選擇、開發過程到項目建成後的售後服務的全過程管理。房地產企業和其他企業壹樣，仍然處於壹個能力管理和經驗管理的體系中。壹支素質高、能力強的企業家隊伍是房地產企業成功的關鍵。企業家的素質和能力很大程度上決定了企業集團的成敗。其優點是:能幹的人有魅力，有經驗，有智慧，有權威，有奉獻精神，通過他們孜孜不倦的工作和奮鬥，推動了企業的不斷發展。然而，人才的數量是有限的。首先，人才數量有限。假設企業有654.38+0萬人，人才只有654.38+0萬人，也就是說90%的企業找不到人才。其次，人才也是分類化、專業化的，很難與各類企業匹配；再次，有才能的人也有自身的局限性，比如個體的隨機性和模型管理的科學性之間的深刻矛盾。這個時候，人才實際上會成為企業發展的阻力。先進的管理模式是企業長期穩定和持續發展的根本保證。有了好的管理模式，普通職業經理人也能讓企業正常運轉；沒有好的管理模式，有才能的人就沒有用；有了好的管理模式，企業會動搖，但不會重傷。
房地產企業是我國房地產企業的主體。目前，官方統計數據顯示，全國房地產企業近3萬家，占全國房地產企業總數的80%以上。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深入，個人購房取代集團購房成為市場交易的主流，加上我國加入WTO，對外開放的步伐大大推進，這給我國房地產企業的未來發展帶來了前所未有的機遇和挑戰。總體來看，我國房地產企業的現狀不容樂觀，很多問題亟待解決，集中在所有制、規模、效率三個方面。
2.3中國房地產企業發展中存在的問題
2.3.1企業所有制性質
雖然國內學者對國有企業的研究如火如荼，不斷深入，但很少有人對國有房地產企業進行系統深入的研究。事實上，工業國有企業存在問題和劣勢，如軟預算約束。代理商內部控制，激勵機制不合理，人才浪費普遍，企業效率低下。而且，房地產行業由於其自身的特點和在國民經濟中日益重要的地位，對宏觀經濟增長和波動的影響更大，如對經濟增長的巨大貢獻和對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次重大經濟波動中的推波助瀾甚至決定性破壞作用，正在被越來越多的經濟學家所重視。
房地產國企退出房地產行業的速度可能比工業國企更快。上世紀80年代末90年代初，我國房地產企業發展處於起步階段，國有房地產公司占絕大多數。隨著改革的深入和市場的發展，國有房地產企業的比重逐漸萎縮，到90年代中期下降到50%以下；到上世紀90年代末、本世紀初，國有房地產企業的比重已經下降到20%以上。但即使只占總量的20%，由於土地、人才、資金等社會稀缺資源數量巨大，國有房地產企業對市場的影響力仍然是決定性的。此外，如果加上大部分的集體企業和壹些不規範的股份制企業——這些企業實際上與房地產國企性質相似，即產權不清，企業與政府的邊界模糊，此外，它們的數字無法在統計數據中清晰顯示——那麽所有制問題對我國房地產企業發展的不利影響和對我國房地產行業發展的制約作用就更加顯著。