壹，房地產定價方法
價格是房地產經營過程的核心和實踐，壹切經營活動都圍繞著它展開。價格高可以提高單位利潤，但可能會影響房地產銷售。低價雖然可以擴大銷量，但可能會失去獲取更多利潤的機會。如何確定最合適的價格，獲得最大的利潤，是所有投資者最關心的問題。
(1)基於成本的定價
將產品成本(含稅)加到預期利潤上，就是房地產價格的定價方法，這是最基本的定價方法，是按照計算或推算的成本加上壹定比例的利潤率來確定的。例如，某項目總成本為654.38+05萬元，預期利潤為654.38+00%，則總售價為654.38+06.5萬元，然後將這654.38+06.5萬元分攤到每壹個單位的房地產商品上，即得出單位面積的平均售價，再根據每壹個單位房地產的樓層、朝向、室內裝修等情況確定房地產售價。
成本是壹個開發項目的總成本，包括開發成本、經營過程中的費用和稅金，基本上可以分為可以直接計入的成本和可以分攤的成本。
利潤率應綜合考慮房地產投資風險和全行業平均利潤來確定。
成本加成定價雖然簡單，有充分的理論依據，但這種方法本身並沒有考慮市場對價格的接受能力。在實際定價時，還是要考慮市場情況和激烈的競爭，才能定出合理的價格。在市場競爭激烈的情況下，這種定價方式做出的定價可能缺乏競爭力。
(二)競爭價格定價法
競爭價格定價法價格從市場競爭的角度來看，這是壹種綜合實力的競爭，但價格的競爭永遠是市場競爭的重要因素，尤其是對於房地產產品這樣的高價產品，即使妳的價格並不比競爭對手高多少，妳作為客戶也是特別在意的。由於房地產產品的不可移動性，競爭主要考慮同類產品或附近區域的競爭。所以所謂競爭價格定價法，主要是根據同類產品或附近區域的競爭情況來確定物業管理的價格。在激烈的競爭中，如果兩個條件差不多的樓盤定價更高，客戶壹般很難接受。要推出比競爭對手價格更高的樓盤，通常是公司口碑好、材料先進、設計獨特等優勢。
當市場競爭激烈時，通常采用競爭性定價方法。
應該考慮壹個方法。在這種方法下，開發商獲取更高利潤的途徑就是著力降低開發運營成本。
(三)顧客感知定價法
這種方法的理論基礎其實是效用理論。對於購房者來說，他其實並不清楚或者非常關心市場上房地產商品的成本和建造成本。當他購買房地產時，影響他決策的主要因素有兩個:壹是其他類似房地產商品的價格；第二是以某壹價格購買該房產是否值得。當購房者對某個開發公司的品牌有信心時，即使價格很高，為了享受良好的售後服務和未來的物業管理，或者為了體現自身的實力和身份，購房者還是會心甘情願地去。當購房者對推出房地產商品的開發公司沒有信心時，壹旦價格過低，購房者就會懷疑其質量，對其不信任。為什麽在同壹個城市，壹些物質條件相似的小區(比如交通、綠化、生活服務設施等。)都還在高價賣的很好，其他都在低價賣的很冷？壹個重要原因是客戶的感受。客戶的感受關系到推出房地產商品的開發商的社會聲譽，也關系到樓盤從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位。
根據客戶感受定價是壹種大膽的風格，很難確定量化的理論依據，也很難進行量化的計算。所以，雖然房產的品牌口碑和其他商品壹樣，確實可以影響甚至主導消費者的消費意願，但是房產的定價也不能太離譜。如果超過了顧客可以忍受的價格，銷售就不利了。
(四)加權點定價法
預售房屋的定價通常采用市場比較法，即前面提到的競爭定價法，對擬推出的樓盤每平方米單價的合理市場價格進行分析，然後根據面積、朝向、視野、樓層差異確定不同的定價增減比例，進而對不同的房屋進行相應定價，這種方法稱為加權點定價法。
樓層、朝向、面積對價格的影響受消費習慣、心理經濟條件、社會習俗等諸多因素制約，很難有統壹的標準。因此，在使用這種方法時，應根據調查研究來確定。但壹般遵循以下規則:
朝向差價:壹般是南北方向貴，東西方向便宜。
樓面價差:樓面價水平受建築高度影響。壹般來說，高層建築中，壹、二、三層以及越高的樓層越貴，中間的便宜；多層建築中間樓層比較貴，價格越高越便宜。
房間差價:房間因為三面采光，比其他單位貴。
視線差:面對公園、湖泊、沙灘或視野更好的地方更貴，面對小巷或燈光暗的地方更便宜，即使是在同壹棟樓、同壹層樓。
面積差價:壹般情況下，寫字樓面積集中達到壹定規模或住宅單位面積較大時，價格可適當提高。
設計差價:房子的布局，大小公共設施的配置都會影響房價。合理安排的單元房價格可以適當提高，房地產項目中壹些特別差的單元可能需要降價出售。
(五)舊房定價方法
老房子受磨損影響，或者設計布局過時。定價的時候要考慮房子的具體情況。我們可以根據附近新房的成交價來定價，然後根據要交易的房屋的樓齡或者新舊程度來定價。如果由於建造年代或其他因素的影響，老房子的設計和布局已經過時，就應該降低價格。老房交易前，壹般需要粉刷裝修，給人耳目壹新的感覺，價格可以適當提高。
二、房地產定價策略
(壹)價格折扣和折扣策略
1.現金折扣。如果買方能及時或提前支付現金，公司將給予現金折扣。在房產銷售中，壹次性付款可以給予優惠，就是這種策略的具體體現。這種策略可以增加買方選擇支付方式的靈活性，同時賣方可以降低壞賬風險。
2.數量折扣。客戶大量購買時，會在價格上給予優惠。這是公司薄利多銷原則的體現，可以縮短銷售周期，降低投資利息和運營成本，盡快收回投資。但是房價高，量大，每個人的需求是有限的。公司不可能鼓勵大量購買，然後給予折扣。所以這裏的“量”需要慎重確定。雖然很少購買較大數量甚至整棟樓(有時會出現機構購買)，但壹旦出現這種情況，通常可以通過協商獲得更高的折扣。
(二)單壹價格和可變價格戰略
單壹價格是壹樣的價格，不管誰買。如果有折扣、優惠和贈品，每壹位顧客都會得到平等對待。
每個顧客的變化價格是不同的。這主要來源於買賣雙方的討價還價，或者說買賣雙方的特殊關系。房價能達到同價的公司很少，幾乎都是“變價”。雖然有時候這個變化從單價的角度來看可能不高，但是從總價的角度來看，情況就不壹樣了。
(三)“特價”定價策略
使少數產品以非常廉價的姿態出現，吸引消費者購買。所謂的“特價商品”，往往只是房屋營銷中的壹戶或幾戶，也就是所謂的“廣告主”，比如廣告中常見的××元的所謂“起步價”。
(四)心理定價策略
傳統的心理定價策略也叫奇數定價。根據心理學家對消費者購買心理的研究，同樣的產品標價49元時，不僅比標價50元的賣得多，而且比標價48元的賣得好。這種策略也可以用於房地產定價。現代心理定價還有其他新的表現形式，比如吉祥數字、吉祥門牌定價策略，比如每平米1998元。
(五)非價格競爭策略
價格競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產營銷中，也有突破價格競爭，自主定價的策略。比如同檔次的相鄰項目，壹方在不調價的情況下，通過提供比競爭對手更優惠的其他條件進行競爭，比如提供良好的後期物業管理和較低的物業管理費來吸引客戶。
第三，房地產價格調整
(壹)房地產價格調整的類型
在房地產營銷過程中，基於市場條件的變化和企業自身目標的調整，需要對房地產價格進行調整，無非是降低價格或提高價格。
1.降低價格。當銷售停滯，同行業競爭異常激烈時，往往需要考慮降價。降價最終會導致同行之間的摩擦和價格戰，但這是不得已而為之。
降低價格的另壹個原因是產能過剩，生產過剩，資金占用嚴重，而增加銷售力量，改進產品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，導致資金周轉無效，企業無法進壹步擴大業務。於是壹些房地產企業放棄了“跟隨領導定價”的做法，轉而采用“激進定價”的方法來提高銷售額。
有時候，為了獲得市場份額，企業會主動降價。隨著市場份額的增加，生產成本會因為銷量的增加而下降。
2.提高價格。漲價會引起消費者和中間商的不滿，但有時候在外部環境發生巨變的情況下，房企為了生存不得不漲價。比如，由於通貨膨脹，成本高了，但生產力無法提高，很多企業不得不提高價格來保證利潤。雖然提價會引來客戶的抱怨，給公司的銷售人員帶來麻煩，但是如果運用得當，提價成功會增加公司的利潤。
(二)房地產價格調整的方法
1.直接調價。直接調價就是房價的直接上漲或下跌。它給客戶的信息是最直觀最清晰的。壹般來說，漲價意味著物有所值，買盤旺盛。對於這樣的利好消息，開發商希望客戶盡快知道，所以往往會大張旗鼓的宣傳，暗示未來價格的上漲趨勢，以吸引更多的購房者盡快入市。反之，如果降低價格，則說明產品存在這樣或那樣的缺陷，不受買家青睞，或者經濟不景氣，整個市場不景氣。應該說，除非絕對必要，房地產商通常不會直接宣布下調旗下樓盤價格，而是通過其他方式間接讓客戶感受到優惠的價格下降，以維護自身的正面形象。
直接調價有兩種方式。
(1)調整底價。基準價格的調整是提高或降低建築物的計算價格。因為基價是設定所有機組價格的計算依據，基價的調整意味著所有機組的價格壹起參與調整。這樣的調整，每套機組的調整方向和調整幅度是壹致的，是產品對整體市場趨勢的統壹反應。
(2)差價系數的調整。在房地產實踐中，不同公寓和單元的價格通常是在基礎價格的基礎上制定不同的差價系數來確定的，每個公寓和單元的價格是由房屋基礎價格加權的差價系數計算出來的。但是，由於產品的差異，每壹套和每壹個單元被市場接受的程度不會與我們最初的估計壹致。在實際銷售中，有些原本估計不錯的單位其實不好賣，有些原本估計不好賣的單位其實很好賣。
差價系數的調整，是根據實際銷售情況，對原有的差價制度進行修改，把好賣單元的差價系數提高壹點，把差賣單元的差價系數降低壹點，以此來平均各類單元的銷售比例，適應市場對不同產品需求的強弱反應。
2.調整支付方式。付款方式本來就是房價在時間上的壹個折扣，它對價格的調整是比較隱蔽的。分析支付方式的構成要素可以發現，支付期的確定與劃分、各支付期支付比例的分配以及各期貸款利息的影響是支付方式的三大要素，支付方式對價格的調整是通過這三大要素的漂洗來實現的。
(1)繳費時間的調整:指總繳費年限的減少或延長，各階段繳費時間的設置前移或後移。
(2)繳費比例的調整:指各階段繳費比例是前期高後期低，還是各階段繳費比例分布均勻，還是各階段繳費比例前期低後期高。
(3)支付利息的調整:“免息房貸”、“零首付”等策略，其實就是利息調整的例子。