房地產開發企業如何詳細做房地產財務分析？0?三

房地產財務分析是以財務報表和其他輔助資料為基礎，依靠財務人員的經驗，運用壹定的統計方法，系統地分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況和現金流量，對企業的相關經濟活動進行評價和預測，以幫助經營者正確把握企業的經濟決策的壹種內部管理行為。隨著我國市場經濟體制的建立和現代企業制度的完善，財務分析已成為企業的壹項重要管理活動。尤其是房地產行業，隨著國家相關規章制度的完善，宏觀調控的加強，金融機構對房地產開發項目貸款門檻的提高，土地招拍掛政策的實施，天津市場並沒有豐厚的利潤回報，帶來了較大的成本壓力。在這種形式下，通過做好財務分析來提升房地產開發企業的競爭優勢顯得尤為必要。壹、傳統財務分析的主要內容及局限性傳統財務分析的目的是發現企業內部的管理缺陷，而現代財務分析更註重從宏觀角度把握企業的經營情況。對壹個企業的分析通常從三個方面進行:償債能力、營運能力和盈利能力。如根據資產負債表項目年初和年末的變動趨勢，分析資產負債總額的變動幅度和原因，進壹步分析資產負債率、流動比率和速動比率。根據利潤及利潤分配表中業務收入的增減趨勢，分析其變化原因。根據收入成本結構分析，結合不同報表分析凈資產收益率、總資產收益率、銷售利潤率、成本利潤率、投資回報率。從以上分析指標不難看出，傳統的企業財務分析更多地側重於經濟現象的微觀分析，缺乏從企業資本運營的角度進行財務分析；註重單壹財務信息的分析，忽視與相關業務信息的組合分析；側重於經濟事項的事後分析，缺乏有效的前瞻性分析，財務分析的及時性和快速反應能力滯後，缺乏對企業風險防範和發展潛力的分析；註重財務指標的靜態分析，忽視企業管理的動態性，財務指標分析缺乏可比性，企業之間缺乏橫向比較，經營者難以了解相關分析指標在行業中的地位，絕對指標和相對指標的分析是割裂的，過於重視相對指標而忽視絕對指標的分析。另壹方面，財務人員受限於單壹的業務知識，缺乏業務操作的知識和技能，也影響了他們的觀察和分析。財務分析需要向企業管理層提供大量有規律的財務信息，以改進和提高企業的管理水平。然而，由於傳統財務分析的上述局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業管理的需要，使用價值大打折扣。因此，從管理的角度來看，應該更加重視財務分析的結果，註重財務分析的全面性和完整性。二、房地產開發企業財務分析的完善及應重點分析的內容。在現代企業制度下，企業的財務分析指標不應再局限於靜態的單壹指標分析。房地產開發企業作為新興行業，應從整體上動態分析企業的盈利能力、資產運營能力、市場開拓、市場創造和市場把握能力。因此，房地產開發企業財務分析需要在傳統財務分析的基礎上完善和補充以下分析內容:1，整體分析與專項分析相結合，在單指標分析的基礎上，將各項指標形成完整的體系，相互配合，進行綜合分析評價，加強對企業經濟運行的整體分析，以把握企業整體財務狀況和效益。同時，要針對管理中的薄弱環節加強專項分析，如企業潛在損失分析、專項成本分析(包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售後服務成本分析、成本結構分析等。)、利潤增長點分析、投資項目可行性分析、投資項目效益與可行性報告差異分析、內控制度成本效益分析等。，並在分析中註意點與面的關系，避免分析中的片面性。2.加強房地產開發企業的現金流分析。在經營環境日益復雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視。很多企業發生財務危機不是因為盈利能力不足，而是因為現金不足，導致企業信用喪失。作為壹家從事資金密集型房地產行業的企業，由於房地產開發項目對資金的依賴程度很高，財務分析應側重於“利潤”而不是“現金流”。分析營運資金投入和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業能否通過經營活動產生足夠的現金流量；分析營運資本投入後、支付利息前的經營活動現金流量，評價企業營運資本管理是否高效；分析營運資金投入後、付息前的經營活動現金流量，評價企業能否履行付息義務；分析外部融資活動後的凈現金流量，以評價企業的融資政策。利用這些指標逐年變化的信息，將為我們評價企業現金流量的動態穩定性提供很多有價值的信息。由於現金流量信息揭示了凈現金流量與經營活動凈收益之間的差異，分析這些差異及其原因有助於評價企業利潤的質量。3.加強成本控制分析。在成本分析中，應註意以下幾個方面:壹是通過深入分析工程項目預算值與決算值的差異，正確評價企業目標成本(即預算值)的實施效果，提高企業和員工追求經濟效益的積極性；二是揭示成本上升和下降的原因，及時找出影響成本水平的各種因素及其原因，進壹步提高企業的成本管理水平；三是尋求進壹步降低成本的方式方法。4.加強房地產開發企業間橫向指標的對比分析。如果把thldl.org.cn房地產的財務分析局限在自己的企業，不與其他企業進行比較，就無法做到“知己知彼”，也不知道與同行業其他企業相比有什麽差距或優勢。這種比較不是壹個或幾個財務指標的比較，而是企業間財務狀況的綜合比較。通過對企業的分析，可以明確企業在行業中的位置，使企業的管理層能夠正確定位自己的經營決策，在競爭中找到自己的發展空間。事實上，房地產開發企業的房地產財務分析不能被傳統的房地產財務分析模式所束縛，也不應該局限於具體的分析模式和財務周期。計算機技術的應用也為財務分析模式的建立和財務數據的深入發展創造了條件。管理層更加重視對財務分析結果的評價，並利用評價結果來指導企業的經營活動。圍繞企業經營管理，抓住管理層最關心的熱點問題，及時進行各種定期和專項財務分析。財務信息和業務信息都可以用來結合判斷和估計，體現財務分析的實時性和快速反應性。在現代企業制度下，財務分析應更多地從經營者的角度出發，強調運用財務分析發現企業存在的問題，並通過財務分析進壹步判斷企業資本運營的效果，從而做出正確的決策調整，提高企業資本運營效率，提升企業財富，實現股東財富最大化。