來源:時間:2008年6月4日18: 01: 00作者:稻草人編輯:秦
首先，分析中國房地產營銷的現狀
1.房地產營銷策劃指導思想的發展大致經歷了以下幾個過程:
1)產品概念時代，其指導思想是“找感覺”；
2)在賣思想的時代，其指導思想是“找賣點”；
3)準營銷概念時代，其指導思想是“找概念”；
4)營銷觀念時代，其指導思想是“找需求”；
5)在市場的社會營銷概念時代，其指導思想是“尋找平衡”。
2.房地產營銷越來越像文化營銷，從經濟基礎發展到上層建築。房地產廣告人的工作還有壹個附加價值:階級分析和階級教育。
3.國際4A廣告公司在國內房地產廣告方面做得不多，房地產行業更像是本土廣告精英的舞臺。大多數4A公司以國際品牌進入中國市場，但極度本地化的房地產行業使他們難以進入，而且他們的人力成本很高，因此這項業務不劃算。
二，房地產廣告的特點
1，廣告的原理很簡單:首先，獲得妳的關註；第二，傳達思想；第三，喚起妳的欲望；第四，加深記憶；第五，讓妳行動。但是房子不是這樣賣的，房地產廣告也沒那麽厲害。
2.每壹瓶可口可樂都是壹樣的，但世界上沒有壹樣的房子。即使是同壹個戶型，不同樓層也有不同的景觀。這就是房地產廣告和其他廣告的區別。
3.房地產廣告的文案是壹項極限運動，因為描述的對象永遠離不開交通、綠化、配套、容積率、投資這些詞，妳必須說的不壹樣。房地產廣告既要有最通俗的解釋，也要有最高尚的解讀；妳既要有最不羈的外衣，也要有最誠實的裏子。
三、房地產廣告在房地產營銷中的作用
1.特勞特芮偉金在《新地位》中明確指出:廣告不能點燃壹把火，只能在以後點燃。
2.廣告的唯壹作用就是吸引消費者的眼球，僅此而已。至於能否形成購買行為，關鍵在於產品本身的軟硬件是否符合消費者的真實需求，房地產廣告對消費者的“忽悠”和“麻醉”作用微乎其微。
弱，房地產消費是消費者最理性的領域之壹。
四、房地產廣告媒體環境分析
1.分析傳統廣告媒體，其特點如下:
1)覆蓋面任何媒體都有特定的範圍和目標，比如區域性、全國性和國際性。需要註意的是，壹般的交流範圍其實是沒有意義的。重要的是媒體範圍的分布和其中的主要對象。覆蓋範圍是制定媒體策略和具體選擇媒體時的壹個重要指標。壹般來說，目標市場的消費者在地域分布上相對集中，廣告媒體的目標受眾也有壹定的確定性。如果其覆蓋範圍與目標市場的消費者分布完全不壹致，那麽所選媒體不適用。如果選擇的媒體覆蓋區域完全不覆蓋或只覆蓋壹小部分或大大超過目標消費者的區域，則不適用。只有當媒體的覆蓋區域基本覆蓋了目標消費者所在的區域或與目標消費者所在的區域完全重合時，媒體的選擇才是最合適的。
？電視媒體的傳播相當廣泛，尤其是電視進入空間傳播時代。從全球範圍來看，電視傳播到哪裏，廣告就傳播到哪裏。但就具體的電視臺或具體的電視欄目或電視廣告而言，其傳播範圍相對較窄。電視媒體傳播範圍的廣泛性也導致了傳播對象構成的復雜性。不分性別、年齡、職業、國籍、素養等。，只要妳看電視，妳就會成為電視媒體的目標，但有些觀眾無法成為廣告商的客戶。因此，電視媒體的傳播雖然廣泛，但電視廣告的針對性不強，訴求對象不準確。
？廣播媒體覆蓋面廣，傳播對象廣泛。現在幾乎每家每戶都有收音機。只要收音機在無線電廣播的發射功率範圍內，家家戶戶都能收到廣播節目。因為廣播是以聲音和語言為媒介，而不是以文字為載體來傳播信息，適合不同文化程度的廣大受眾，任何有聽力的人都可以接受廣告信息。因此，廣播廣告的傳播對象非常廣泛，幾乎具有普遍性。而且有相當壹部分文盲不識字，但是可以通過廣播獲取信息。這是其他任何媒體都無法比擬的。
？報紙的傳播比較清晰，這是它適合做房地產廣告的重要原因。報紙具有國際性、全國性和區域性、綜合性和專業性。不同的報紙有不同的發行區域，即不同類型報紙的覆蓋面不同。這種明顯的區域劃分為開發商選擇媒體提供了便利，從而提高了廣告效果，避免了廣告費用的浪費。
2)到達率到達率是衡量壹個媒體廣告效果的重要指標之壹。是指在某壹市場中，經過廣告信息傳播活動後接收廣告信息的人群占特定消費群體總數的百分比。當消費者總數固定時，接觸廣告信息的人越多，廣告到達率越高。
？電視、廣播和報紙涵蓋了廣泛的媒體，它們是人們日常生活中獲取各種信息的主要途徑。廣告主在這些媒體上投放廣告，到達率比較高。
？由於廣告媒體的過度廣告和隨意插播廣告，馬賽克行為導致受眾對廣告產生厭煩情緒，回避廣告，導致廣告信息到達受眾的比率嚴重下降。
3)平行閱讀是指同壹媒體被更多的人閱讀或觀看(收聽)。
？電視是平行閱讀率很高的媒介。壹場奧運會的直播可以吸引全球數十億電視觀眾，其廣告信息可讀性相當強。
？報紙的平行閱讀率也很高。據估計，報紙的實際讀者至少是其發行量的兩倍。社會組織訂閱的報紙，該組織的全體成員都應該閱讀。也有人不買報紙也不訂閱就能看報。比如公眾看報紙的地方。但是，由於報紙上的廣告不能占據報紙的重要版面，如果廣告信息刊登在專門的廣告版面上，有些廣告由於廣告比較擁擠，更難被註意到，從而降低廣告的實際到達率，影響廣告效果。
？在其出現的早期，廣播媒體是平行閱讀。後來，隨著電視等新娛樂產品的發展，廣播聽眾的數量急劇下降。90年代，廣播節目開始豐富多樣，收音機趨於小型化，廣播媒體從多人收聽向更多個人收聽轉變，實際並行度下降。
4)關註率關註率是廣告被關註的程度。
？電視廣告因其視聽形象豐富、傳真度高、色彩鮮艷，給消費者留下深刻印象，易於記憶，因此關註率最高。但是不同電視臺，同壹家電視臺，不同時間段的關註率是不壹樣的。在選擇媒體時，也要根據企業產品和消費者的特點進行具體的分析和選擇。
？廣播媒體最大的優勢就是範圍廣。有些節目有壹定的特定受眾。如果廣告主選擇在自己喜歡的節目前後做廣告，效果更好，關註率更高。而廣播媒體具有邊工作邊聽的特點，受眾的聽覺往往是被動的，導致廣告信息的整體關註率較低。
？報紙媒體覆蓋面廣，但關註率低。由於報紙版面多，內容復雜，讀者傾向於閱讀感興趣的新聞報道和專欄。如果沒有預定的目標或者廣告本身沒有很好的表達，讀者往往會忽略它，所以報紙廣告的關註率極低。
5)權威媒體的權威性對廣告效果的影響很大，即“光環效應”。在選擇媒體的過程中要註意人們對媒體的認知。不同的媒體，因為層次不同，受眾群體不同，性質不同，傳播內容不同，權威性也不同。從媒體本身來看，它的權威性會因為空間和時間的不同而不同。
？相對於地方電視臺的廣告，央視比後者有更明顯的權威性。廣播和報紙也是如此。
？權威同時也是相對的，受專業領域、地域等多種因素影響。壹份在某個領域有權威的報紙，對專業之外的讀者沒有權威，很可能就是壹堆廢紙。
6)傳染性
？從現代廣告信息傳播的角度來看，借助電視媒體，廣告信息通過各種藝術技巧和形式具有鮮明的美感，使消費者在美的享受中接受廣告信息。因此，電視對消費者的影響力高於其他媒體，對人的吸引力最強。
？廣播是聽眾的“感官互補”傳播，聽眾是否被廣告信息感染，很大程度上取決於聽眾當時的註意力。同時，僅僅依靠廣播的文字和嘈雜的商品本身的聲音是不夠的，壹些觀眾更喜歡看到真正的商業。
產品形態，為了更具體更感性的了解商品，這是廣播做不到的。
？報紙用文字和圖片傳播廣告信息。即使是彩色版本，它們的傳真效果和圖像表現力也遠不如電視和廣播，感染力也是最差的。
7)實時
？電視和廣播是最適合做廣告的媒體，時效性強，其次是報紙。
？由於設備等因素，電視不如廣播及時。然而，廣播廣告受到節目安排和時間的限制。
8)堅持不懈
？從某種意義上說，三大傳統媒體並不具有持續性和實時性。
？電視和廣播媒體容易腐爛。廣告信息稍縱即逝，難以保存。所以廣告需要反復播放，資金投入巨大。報紙比較好，可以保存，但是很少有人長期保存，因為每天都有更新。
2.網絡媒體、戶外媒體等新興廣告媒體的特點:
五、房地產廣告的媒體投放策略(全文聚焦)
第六，房地產廣告媒體投放效果的評價
所謂媒體投放效果，是指廣告信息通過選定的媒體傳播後，對社會或消費者的影響以及對企業的效果。因此，媒體投放的效果體現在三個方面:社會效果、經濟效果和心理效果。從企業的角度來看，其直接關心的是通過廣告活動能給企業帶來多少經濟效益。
1，房地產廣告社會效果的測定
房地產廣告的社會效應主要表現在廣告對消費者的社會影響上，它包括兩種類型:
1)在廣告投放之前
2)廣告投放後，
2.房地產廣告銷售效果的測量。
房地產廣告的銷售效果反映了企業在廣告促銷活動中的營銷情況，銷售效果的衡量是衡量廣告活動的中心環節，壹般采用統計學相關原理和計算方法進行衡量:
1)廣告效果比率法
2)廣告效益法
3)廣告費比例法
3.房地產廣告心理效應的確定。
房地產廣告的心理效應是指廣告目標經過特定媒體傳播後對消費者心理活動的影響程度。它是基於間接促進銷售的因素，如廣告收視率、興趣和欲望、產品知名度等。，來衡量受眾對廣告的印象以及廣告造成的心理效應。
1)事先確定
2)過程中的確定
3)事後確定