現金流量折現法的核心理論基礎是“企業的最終價值來源，是在不影響企業正常經營的情況下，可以從企業中取走的現金的總和”。即企業未來的預期真實回報(自由現金流)決定了企業在投資者眼中的價值。這個邏輯對於壹個投資者來說是非常合理的。
為了更好地理解現金流貼現法，我們必須首先理解兩個術語:自由現金流和貼現。自由現金流量是企業經營活動產生的現金凈流入減去維持現有企業經營所必需的現金投入，等於企業能夠給予投資者的真實回報。而這個回報是未來的，需要換算成現值。這個過程叫做貼現。這個很好理解，因為100元的未來價值低於目前的100元，值多少取決於幾個因素，後面會詳細說明。
在了解了現金流量折現法的概念後，用這種方法估算企業的價值確實只需要兩步:首先，預期企業存續期內的年度現金流量；第二，使用合理的折現率將其轉換為現值。但是這裏有三個重要的指標:
了解了以上三個關鍵指標，就可以根據公式計算企業價值了:
這是上面最簡單的公式，在實際操作中會有壹些困難:如何得到1的值。n(企業的壽命)？2.如果n是100，我們真的需要計算100嗎？幸運的是，我們可以通過壹些數學推導來簡化它:企業的可持續價值= X年的自由現金流/(折現率-可持續增長率)，用這個值來表示企業在X年及以後的所有自由現金流。除以X年的折現率，就得到現值。
備註:可見我們計算方法中的核心參數都是人為估計的，參數的微小變化都可能造成結果的巨大差異。因此，我們需要正確理解現金流量折現法:首先，它為企業價值分析提供了壹個合理的框架，在定性分析的基礎上具有定量分析手段；其次，這種分析並不完全準確，對未來的預測也不可能完全準確。我們能做的就是盡量準確，“模糊正確”；對企業和行業的了解越深入，對各種重要參數的估計就越準確，最終的結果也就越準確。
在使用現金流量折現法之前，需要認識到並不是所有的企業都適合。比如壹些新興的、成長中的企業，沒有現金流數據，也沒有行業參考，無法估算關鍵參數。
店鋪投資看似與企業價值無關，但我覺得有很多* * *特點:
所以我打算用現金流量折現法來分析“商鋪價值”。壹方面體驗這種牛逼的方法；另壹方面，也是從這個角度來判斷是否是壹個好的投資。
看了縣城的壹些商鋪，知道周邊的租金大致在100~120元/平/月，年租金收入1.8-216000元/年(平均按2萬計算)。並假設租金每年上漲5%，可持續增長率為5%，分別按照10%和15%的折現率計算商鋪價值。
如上所述，折現率實際上是我們的預期收益率。所以從上面的結果可以看出，如果我們投資商鋪的預期收益率是10%，那麽買入價格不可能高於37117萬元。
同樣，如果我們投資商鋪的預期收益率是15%，那麽購買價格就不能高於183460元。
通常在計算完企業價值後，最好以壹定的折扣價購買，這個折扣價叫做“安全邊際”。但是商鋪投資有兩個重要優勢:1。屬於房地產投資，現在國內房地產市場還是不錯的，有壹定的增長空間；2.能借到錢就相當於給投資加了杠桿。所以，這種情況下，不壹定要打折，甚至允許有壹定的溢價。