房地產開發投資項目經濟評價方法房地產投資是有風險的。投資者需要謹慎做出投資決策，壹旦決策失誤，投資者將損失慘重。投資決策是發展投資過程中最重要的工作。在做出投資決策之前，需要從財務角度對每個投資項目進行評估。經過長期的實踐，投資人摸索出了壹套完整、科學的項目評估方法，本節將簡要介紹。房地產投資項目的評價方法大致可以分為確定性和不確定性兩種。確定性評價方法可分為靜態方法和動態方法。靜態法有投資回收期、投資收益率、開發成本利潤率等。動態指標包括凈現值、凈現值率、內部收益率、動態投資回收期等。不確定性評估方法主要包括敏感性分析和概率分析。壹、確定性評價法(壹)靜態法靜態分析法是壹種傳統的評價方法，也稱非折現法。在對投資項目進行經濟評價時，不考慮資金的時間價值，即投資成本和收益等資金流動不需要貼現。靜態分析法簡單易行，但不能反映投資項目整個生命周期的真實資金流動情況，不能客觀全面地反映投資活動。這種方法常用於評估短期和小規模的投資項目。1.投資利潤率。投資利潤率是指房地產投資項目的年利潤總額與總投資的比率。計算公式為:當項目的投資利潤率大於預設的基準投資利潤率或行業平均利潤率時，項目可行；反之，項目不可行。2.自有資金(股權)投資收益率反映了投資者的實際盈利水平。計算公式為3。投資回收期又稱投資回收期，是用項目的凈收益收回全部投資所需的時間，是反映房地產投資回收期能力的重要指標。計算公式為:例如:某房地產投資項目現金流量表如下:單位:萬元階段年現金流量、土地開發、房屋建造、銷售及銷售額、0 1 2 3 4 5現金流出、500 1 400 1 500 1 000現金流入、0 0 0 50 3500 4000現金凈流量-500-60-10所以用這個指標篩選投資項目時，要選擇價值最小的項目。(二)動態分析指標(貼現法)動態分析法是壹種考慮資金時間因素的評價方法。該方法全面、客觀地反映了投資項目全生命周期的經濟效果，在中長期項目評價中得到廣泛應用。1.凈現值在計算期內，將各年(期)的凈現金流量按預先規定的折現率或基準收益率折算成項目實施之初的現值之和，稱為財務凈現值，簡稱NPV。計算公式如下:其中:CI為現金流入CO為現金流出(CI-CO)t代表t年的凈現金流量N為計算期I為基準投資收益率(折現率)凈現值是衡量壹個或多個投資方案經濟效果的指標。當NPV≥0時，表明項目的動態投資收益率大於或等於基準收益率，在經濟上是可行的。如果NPV
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