傳統商業街區曾是城市經濟生活的中心，然後近幾年，很多商業街都陷入了發展停滯甚至衰敗的困境和尷尬，亟待轉型升級，之所以要轉型，主要是因為傳統商業街存在以下問題：
1、受電商沖擊嚴重
電商的價格優勢逐步蠶食了傳統商業購物街的市場份額。
2、經營成本增加
隨著房地產行業的發展，傳統商業街區的場地租賃費用逐年增加，租金的上漲使得傳統商業街的經營成本不斷上升，壓縮利潤。
3、自身沒有特色
很多商業街不具備自身特色，在發展之初只是依靠低價策略和規模效應優勢占據市場，這種模式是非常容易模仿的，傳統商業街的產異化和創新不足也是促進其轉型升級的壹大原因。
二、商業街如何轉型升級
1、“街”到“街區”，場所精神核心的樹立
商業街和商業街區，區別在於商業街可以依托於城市磁極而存在，而商業街區需要樹立自身的磁極，商業街是單壹線性空間，會因為缺少空間節點與開放空間而衰落；而商業街區是區域的場所精神核心，能更好作為“城市會客廳”存在。
2、功能進行匹配性轉換
在商業街轉型升級的改造中，既需要改造，又要承擔著文化傳承的職責，在“保護”與“重構”的矛盾下，匹配性的功能轉換，是平衡這壹對矛盾的有效方法。
3、以局部嵌入的方式，進行空間改造
在指向性強、單壹磁極的城市結構下，傳統商業街表現出來的空間特質是均質的、依附性的、缺乏核心的，轉型升級後的商業街區要求自身具有象征性與場所感，因此需要通過局部嵌入的方法對肌理進行重構。
4、精細化運營，築造社交新空間
在體驗至上的新壹代消費者心中，社交群聚以及高質量的運營服務理念是更重要的，商業街的轉型升級改造，關鍵就是進行社交場景的構建與前瞻性更新。
5、傳統商業街區經營+電商
在電子商務環境下，傳統商業經營進行自營模式的戰略轉移，同時開啟全渠道零售，促進線上與線下業務的協調發展也是轉型升級的壹大利器。