所謂“以房養老”，通俗點說就是把自己的房產賣給公積金管理中心，然後以租賃的形式繼續住在原來的房子裏，養老基金就是房產出售減去房租剩下的錢。直到老人駕鶴西去，房產才歸公積金管理中心所有。在具體實施中，無論是貸款形式的“反向抵押”，還是首次轉讓中的“以房養老”，其本質都是賣房養老。各級政府部門之所以較早積極推進“以房養老”制度，是因為各種原因導致我國個人養老金賬戶存在巨大漏洞，我國正在進入老齡化社會，以至於人力資源和社會保障部的專家幹脆說出了“養老不能完全依靠政府”的道理。“以房養老”模式既可以幫助政府部門解決社會養老方面的問題，又可以作為政府職能部門的公積金管理中心，還可以在老人“駕鶴西去”的時候積累大量的房子，這也是壹筆不小的財富，所以公積金管理中心像商人壹樣把“以房養老”制度當作燈塔。但筆者認為，“以房養老”並不能取代現有的養老制度，只能作為養老的輔助和補充手段。“以房養老”制度之所以最終被廢除，正是因為它有三個固有的弊端:第壹，把財產留給子女是中國普遍存在的、根深蒂固的傳統觀念。由於中國的許多父母都有孩子，他們生活的主要目的是不斷為孩子做出貢獻。目前大部分年輕人購房成本高的壹個重要原因是中老年人為子女購房出資。美國等提倡年輕人獨立的國家，年輕人首次買房的年齡比中國晚了10年左右，緩解了供求關系，但房價更便宜。所以，雖然不給子女留下財產的做法既能減輕子女贍養的經濟負擔，又能促進其個人努力，但中國很少有父母願意“自私地”抵押財產，除非是孤寡老人。而且中國的房產並不是完全的產權，土地使用權期限最多只有70年。當中老年人把自己用了幾十年的房產抵押出去的時候，土地使用權的期限就快到了。從理論上講，土地使用權期限屆滿後，可以通過續交土地出讓金的方式延長權限。但壹方面，城市房地產最大的價值構成是土地，真正的建設成本可以忽略不計。如果再交土地出讓金，金融機構願意支付給抵押人的年金很少；另壹方面，即使土地使用權期限可以延長，我國商品房質量差也是隱患。就連住建部的官員也承認，中國商品房的壽命大概是30年，可能不會超過70年。最後，未來的房產可能沒有現在值錢，“以房養老”的前提是房價不能大幅波動。現在壹般中老年人擁有的房改房，都是當年用很小的價格購買的。10多年的房地產牛市，增值幾十倍的並不少見。目前，中國的人口紅利即將達到頂峰。1990左右新增人口的持續下降，將導致未來購房年齡的年輕人持續減少。最重要的是，目前中國的房價，無論從房價收入比，還是從房價租金收入比來看，都存在很大的泡沫。取消“以房養老”制度，說明該制度不符合中國現有國情，因此很難在內地全面鋪開。事實上，各級政府部門不應該把重點放在讓人們自己解決養老問題上，因為讓每個公民安享晚年是任何壹個政府的責任。筆者認為，完全依靠政府養老肯定是不合適的，但社保部門必須為民眾提供最基本的養老保障。基本養老保障後，根據個人條件和要求，實行企業年金、養老保險、以房養老等多種養老模式，是比較合適的解決方案。
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