房地產開發項目,是指在已取得國有土地使用權的土地上建設基礎設施和房屋,以出售、抵押或者出租房屋等不動產為主要目的;工業園區基礎設施項目的主要目的是引進新的產業,擴大就業或提高產業競爭力。
第二,土地的性質不同
房地產開發項目的土地性質壹般為居住用地、商業用地、商住兩用等。工業園區基礎設施項目的土地屬性多為工業用地、科研用地和新型工業用地(M0用地),土地屬性的差異也會表現在規劃設計條件、預售、產權劃分等細節操作上。
第三,不同的投資政策
房地產開發項目投資回收期比較短,大多沒有優惠的投資政策。在特殊情況下,比如舊城改造項目和移民安置項目,會有壹些優惠的投資政策;工業園區建設項目具有引進產業的功能,投資回收期相對較長。壹般在土地價格、費用減免、投資獎勵、貸款貼息等方面享受優惠政策。
第四,政府監管不同
房地產開發項目在開發過程中由政府通過各種審批進行監管,銷售過程中的監管主要以資金監管為主;產業園項目不僅前期在建設規模、業態等方面有嚴格的監管,在後端銷售方面對主體資質、產業引進、園區運營等方面也有明確的監管要求,有的甚至要求建設單位至少在壹定時期內自持。
動詞 (verb的縮寫)不同納稅額
房地產開發項目取得預售許可證後可以預售,通過預售可以提前回籠資金。但增值稅、土地增值稅、企業所得稅需要按照預售房價預繳。項目建成後,進行增值稅和土地增值稅的匯算清繳,每年進行企業所得稅匯算清繳。工業園區建設項目壹般不允許預售,要求統壹現售或自持投資運營。現售房屋的增值稅直接按照房價稅分離後的簡單應稅項目計算繳納,壹般應稅項目在扣除允許抵扣的進項稅額後計算繳納增值稅。目前,關於土地增值稅存在較大爭議。壹種認為待售房屋不用預交,土地增值稅要按照正規房地產項目清算。另壹種認為產權證在分施工單位時應該按照二手房清算。筆者認為,如果出售後可以直接分割產權,就應該按照房地產項目進行清算,否則就應該按照二手房進行清算,並根據最終的清算結果繳納土地增值稅。企業所得稅應當按照每年計算繳納。