我們經常要到購物中心、大型商業超市等地方購物、消費，對這類型的商業業態，其實再熟悉過不了。高大上的購物中心，以及與老百姓日常生活息息相關的大型超市，無論什麽時候總是琳瑯滿目、繁華熱鬧，所需商品應有盡有，由於其規模效應，成熟的大型商業總會帶來巨大的客流量，以至於這些商業旁邊的商鋪，也因"近水樓臺先得月"而分享了他們帶來的客流，總被認為是最有投資價值的商鋪之壹。
事實到底是不是這樣呢？對於商鋪投資者來說，其實這又是壹個陷阱，如果沒有做好充分的思想準備，投資大型購物中心、大型商超旁邊的商鋪，可能又會掉入"暗坑"。
有人覺得不可理解，這些地方生意那麽好，客流量那麽大，不是常聽老師講，商業的命門就是"客流量"嗎？那麽，這些地方應該就是最好的投資目標了，有如此的大客流，緊挨著他們，這不正是""大樹底下好乘涼"嘛。
請註意，真不是這樣。投資商業，要有全面眼光、長遠眼光，有沒有考慮過，這類商鋪搞不好，不僅難於"大樹底下好乘涼"，甚至可能"大樹底下，寸草不生"？今天就來談談，這類商鋪不能投的具體原因是什麽，問題出在什麽地方。
我們先從目前整個大型商業的背景和處境說開始，筆者把它們歸納為三大困局。 困局壹：
成熟守舊的傳統大型商業深陷困境的問題。城市快速發展，互聯網經濟崛起，城市的商業也處於快速更叠之中，長期以來，在人們思想觀念中，以為購物中心、大賣場這樣的商業場所似乎都是非常穩定，永遠屹立不倒的。事實是，隨著城市的靜態環境被打破，商業也處在強烈的不穩定之中，壹個成熟的大型商場，如果長期墨守成規，很可能在新環境、新經濟的沖擊下，帶來生存問題，直到最後關門大吉。
目前，這種情況在國內屢見不鮮，在城市新區域興起，新商業興起，互聯網電商興起，購物消費環境激烈變動的大環境下，人們的購物選擇範圍擴大、購物方式增多，不少城市原來赫赫有名的老商業、老品牌漸漸被消費者遺忘，逐步沒落，在營收下降，連年虧損的情況下，不少傳統的百貨商場、購物中心、商業超市就這樣默默關門了。當今的商業環境，無時無刻不在激烈變動中，目前的情況，還有很多傳統大型商業在苦苦支撐，前途命運如何不僅旁觀者無法知道，恐怕經營者心裏也沒底。
困局二
新興大型商業培育難於成熟，很多新興購物中心、大型商場門可羅雀。這是又壹種情況，城市規模擴大，新商業不斷出現，但是，現在大部分城市的商業地產已經出現過剩現象，不僅相當多商業地產壹直空置著無人接手，就算是經過嚴謹的市場調研分析、定位、規劃的新商業，最後很多都難於成活。能夠正常進入營業狀態的，很多也都長期處於虧損狀態。這壹類型的大型商業目前也在苦苦支撐，前途未蔔，擺在他們面前的只有兩條路：要麽在苦苦支撐中最後慶幸活下來，要麽最後關門大吉。
困局三
大凡是大型商業，基本上有兩種存在形式：壹種是自己的商業物業，也就是自己持有產權的；第二種是租賃式。在兩種形態中，租賃式是壹種主要的存在方式，其中，尤其以大型商超采用租賃方式更多。為了降低經營成本，大型商超通常都會選址在地理位置相對偏僻、場地寬闊的地方，然後，通過自己的品牌和商圈效應，帶動消費市場，激活自己的商業，例如沃爾瑪、家樂福、蔔蜂蓮花等跨國連鎖超市，都以這種方式存在。
近年來，由於受到商業動態環境、商業競爭環境的影響，不少大型連鎖超市、大型零售終端都出現了經營不善、無法盈利，甚至長期虧損的狀況，有些商業最後無法生存，選擇了退租離場。還有壹些大型商超由於總部戰略調整，做出了壓縮市場規模或調整區域市場等各種措施，導致關店或轉移地址。另外，還有壹部分是因為企業收購兼並出現的業務調整，最後導致大型商業退租離場。
通過上述"三大困局"的概述，我們再回過頭來看看，緊挨著大型商業的商鋪會存在哪些問題。 問題壹：
老式傳統大型商業基本處在每座城市的中心區，其周邊的商鋪價格都非常昂貴，溢價率已經很高，這是第壹個缺點。此外，投資這類型的商鋪還有幾個風險：壹是困局之壹的老式大型商業無法存活的問題，可能會殃及自身；二是城市新城區興起，可能會導致老城區商業衰退，最後無商可經；三是老城區的拆遷改造，使原來的商業氛圍完全喪失。
問題二：
對於新興的購物中心、大型商業體，如果投資它們周邊的商鋪，則是在"賭明天"。新興商業體最初的商業氛圍、人氣遠遠不夠，需要壹個培育的過程，這個過程可能要3~5年，有些甚至長達10年以上，關鍵是商業能不能培育成功的問題。壹榮俱榮、壹損俱損，新興商業能成型，自然皆大歡喜，壹旦做不起來，這種商鋪的投資可用"血本無歸"來形容，總之，風險是極大的。
從另壹個方面看，如果新興商業全部為運營商自持，如果賭對了，增值也很快，收益要遠大於壹般性的社區商鋪。收益大、風險也極大，不僅要考驗眼力，更多時候可能賭的是運氣。因為，面對未來，從政策環境、商業環境到企業環境等，多方面都會帶來很多不確定性，這些方面只能"聽天由命"，誰也沒法掌控。
問題三
面對上述的困局三，也會構成很大的投資風險。商鋪在租賃式大型商業體的附近，如果大型商超生意好、商業繁華，大部分情況下，對商鋪的確有促進作用，能夠在壹定程度上增加商鋪的物業價值和租金潛力。但是，如果把目光放到5年、10年甚至更長時間，這種商鋪的毛病很容易就會看出來，它的最大風險來自於：大型商超的穩定性。
前面已經提到，由於這類大型商業體基本處在比較偏僻的位置，最擔心的是，由於各種原因導致這些商業體最終退租離場。壹旦這樣，享受到的就不是"大樹底下好乘涼"，而是大型商業撤離後的滿目蒼涼，商鋪貶值將是無法逃避的命運。整個商業環境的改變，可能讓投資盈利的願望落空，極端情況下，所投商鋪可能會成為毫無價值的爛鋪。
結語
由此可以看到，在緊鄰購物中心、大型商超的地方投資商鋪，具有較大的風險。這些風險，有些是顯性的，有經驗的投資者壹眼就能看到問題所在，有些風險則是隱性的，不僅投資者無法察覺，甚至大型商業本身的所有者、運營者也難於預期。鑒於大型商業本身的體量和規模商圈效應，隱性風險壹旦出現，常常會改變這個地段的整個商業格局，這是最難於預料到的。
另外，大型商業周邊的商鋪，還會出現"寸草不生"的情況。現在的購物中心、大型商超通常都是"壹站式"購物消費，包含了購物、休閑、娛樂、餐飲等各種業態，具有極強的虹吸效應。看似這個地帶繁花似錦，其實，所有的消費者都是沖著大型商業去的，巨大的客流量與妳的商鋪無關。尤其是壹些位置不佳的商鋪，很難會吸引消費者的駐留，徹底淪為"陪客"，淪為"為人做嫁衣"的壹道虛假風景，因此，最終也就成了"大樹底下寸草不生"的犧牲品。
同樣是商鋪，以小區居民消費群體為主要依托的社區商鋪，比大型商業體身邊的商鋪來的更有生存力、保值能力更強、投資更加穩健。如果購物中心、大型商超與社區銜接緊密，買社區商鋪盡量也要往居民小區靠攏，而非往大型商業靠攏。當今，企業的競爭已經處在超競爭環境中，商業形態穩定性變差，不確定性因素增多，投資商鋪，如果不想帶有更多"賭性"在裏面，遠離大型商業體，是壹個明智的選擇。