如果是前者，首先要成立壹個開發企業，然後申請變更土地的性質，由於教育用地屬於劃撥土地，如果要開發作為商品房出售必須轉為商業用地性質，須補交土地出讓金。
但具體操作還是比較麻煩的，因為現在國家要求劃撥土地轉變性質後必須上市公開掛牌交易，這樣土地就很容易被別人撬走，妳們可以設置壹些限制性的條款來阻止其他開發商介入，比如高額的拆遷補償等，拿到土地之後就可以進行開發了。
如果是後者，建議妳們以臨時建築的形式報批，這樣基本只需要建委和教育局過關就行。
如果妳們沒有搞過開發，建議妳們可以找專業的地產服務商咨詢，以規避開發中出現的問題，特別對於商業地產的開發，專業性就更強了。