壹、早期市場，缺乏競爭，傳統的開發商認為營銷簡直就是“營風”。
在市場沒有充分競爭，產品不愁賣的時代，很多開發商是不認知也不需要營銷的，如果考慮賣產品的層面，小地方基本靠人脈，壹個項目在籌備期也早已經消息和圖紙滿天飛，內部關系認定是開盤的基本模式，外圍聞風而動的顧客，也總能找到三姑四婆左鄰右裏的關系。在這樣的形勢下，開盤前的廣告，也只是做做樣子，給市場壹個信號：“各位想購房的朋友，我們的籌備工作基本告壹段落，準備開門收錢啦！”至於產品銷售物料什麽的，也是為了使銷售人員省事，有個統壹的說辭，還有統壹的辦理手續規範，基本還是甲方思維，為了自己考慮的，不會太在意消費者。
至於在考慮品牌推廣層面，除了那兩三個比較有品牌意識的開發商，或許也是基於有後續的開發計劃，他們願意花更多的預算，來投入品牌的推廣，積累起未來的品牌價值。到了今天，他們市場開發量也成規模，成績斐然，同樣這麽多年的品牌投入也獲得了豐厚的回報，這是那些不願投入的開發商所沒法體會的，或許也壹直不會認同的。
二、中期市場，初級競爭，在懵懂中學會了營銷。
受全國房產發燒的影響，汕頭地產進入了提速發展階段，競爭開始多元化，雖然與其他城市相比，我們壹直還算比較冷靜，但也算開啟了汕頭地產營銷時代。
這個時期，開發商逐漸重視推廣，但是很多還是以傳統廣告思維的去衡量市場，有壹些先知先覺的 ，就在懵懂中逐步轉變了觀念，關鍵點就是從甲方思維開始轉變乙方思維，開發商開始關註消費者，關註市場變化，基於這個轉變，產品規劃設計不再是老板個人意願，而是更多的考慮消費者的需求，主要包括四個方面：
購房價格變化，房價漲高了以後，購買的總價限制了戶型的面積，也即是說，戶型變小是趨勢；
購房群體變化，購房不再是60後70後，80後也 逐漸成為主體，他們的生活模式變化與戶型功能的需求也產生變化；
家庭結構變化，更多的大家庭拆分小家庭，人生購房的時間提前了，新青年小戶型需求大了；
購買用途變化，更多人不是為了居住而買房，購房已經成為投資的重要渠道，投資性購房的需求增加了；
在這樣的市場態勢下，產品的類別和創新更加豐富了，顧客的需求也更加復雜和細分了，地產推廣再不是壹聲吆喝就開鑼了，需要制造壹個賣壓，要形成開盤前的持幣待購的緊張態勢，為了這個態勢，開發商需要展開壹系列的動作：塑造產品概念，提煉價值賣點，制造炒作噱頭，打造亮點戶型，提升項目配套，持續不斷的開展關懷顧客的公關活動。開始有了聘請國際知名建築設計、園景規劃設計、國內名牌銷售代理、物業管理等等機構，整合資源強強聯手，放大品牌附加值，這才構成了壹個完整的從最初產品規劃到最終銷售端的營銷系統——營造壹個有利於、服務於銷售的生態環境，叫做營銷。
三、近期市場，高級競爭，直面大品牌猛烈攻勢，營銷覺醒。
近些年來，隨著各大全國性品牌的強勢進駐，帶來了碾壓式的營銷攻勢，從高調拍地，品牌宣導、到各種廣告渠道瘋狂搶奪，營銷中心的超強體驗功能、樣板房的精心打造、到地面推廣的滲透，包括路演、掃街、派單、消費場所發放贈品、暖場活動、項目發布會、明星見面會、贊助全民參與的城市活動等等等等，讓我們原本扮高冷或羞答答的開發商明白到，人家大品牌都要裝孫子了，我們再不能自己把自己當大爺了，顧客需要爭搶了，不是坐在銷售廳裏就等來的，終於亦步亦趨學會了“全程整合營銷推廣”，這個詞，我們從2004年開始，用了十幾年，現在才算是真正落地了。
四、新媒體的崛起，開創了整合營銷的新局面。
如果說，網絡媒體的興起，是改變了營銷信息的單向輸出，有了跟消費互動的渠道，那麽流媒體（移動端）時代的到來，是使營銷互動有了及時性、即時性。
傳統營銷的最大障礙，就是我們不知道哪壹點打動了消費者，只能靠扯開了嗓子喊，可是到底誰聽到了，又聽到了什麽，我們不能確定。然後，想要知道消費者需求什麽，我們基本靠蒙。
新媒體的功能，就是徹底的改變了這壹個狀況，我們在傳統媒體的廣告，是造勢，在新媒體的廣告，是圈人圈粉絲。所謂“粉絲經濟”、“得粉絲者得天下”，說的就是這個巨大的變化。妳想想，首先，粉絲不是壹個固化的群體，他們是會互相傳播的，而且，他們之間的互相傳播，是可以被看見的，這樣的傳播過程不就是淘寶買家秀+大眾點評+百度糯米？所以，互聯網思維，是基於我們現在每壹個人就是網民，而且我們都生活在手機上，我們每天大量的工作+社交+生活都在手機上完成的。
這樣的壹個時代，使得開發商與消費者的溝通互動，從未如此的高效和低成本，營銷的第壹次結果以及第二次傳播，從未如此便捷。以前只有想買房的人跟買了房的人才知道行情，現在連不買房的人，都比買了房的人還了解行情。全民參與的營銷模式已經顛覆舊時代。
所以，提升整合營銷意識，創新營銷思路，不只是在銷售這個環節，而是在整個企業的戰略高度來考慮，面對著的是國企央企、大型名企，他們的運作模式，是資本運作理念，本土開發商要從整個運營體系進行轉型升級，不能停留於建築商出身的慣性思維裏。
開發商要升級舊版的操作模式，以前靠的是信息不對稱，奇貨可居的單邊優勢，如今是信息透明公開化，流程規範化的操作模式，更要用心研究產品發展趨勢，在高科技、信息化的AI時代，未來生活模式的演變，將會產生更新的產品需求，房地產會迎來第四代、第五代的更新叠代，這是未來營銷的核心關鍵。