1998年進入商品房時代以來，各大城市雖經兩輪大調控，房價卻是越調控越上漲。
房市迷局
5年後，黃海平在北京郊區買入壹套近200平方米的大宅。(今年7月北京50個商品住宅開盤均價為12156元／平方米) 5年前,上海農業銀行，黃海平在廈門買了房，價格為4000元／平方米。10年前，黃海平想在中原某城市買房，當時價格為800元／平方米。
相對於收入，房價從未便宜過
“如果每月能存1000元，按那時的房價，8年能買上100平方米左右的房子”。那個小區有壹個好聽的名字，叫“綠雲”，黃海平看著那些房子童話般壹天天長高，變得漂亮，他每天騎車路過那條塵土飛揚的淮河路，盤算著哪天會成為哪間房子的主人。
那是十年前，黃海平就要大學畢業了，他走去實習單位的路上，那年，那座中原城市最大的住宅小區就是“綠雲”，在他的學校圍墻外瘋長。“好像是那時不多的在報紙上登廣告賣房子的小區之壹吧。”已經離開那座城市，輾轉了廈門、上海、北京等城市的黃海平努力回憶塵封了的青蔥歲月，“我想過要買壹套那裏的房子，可那時，我買不起。”
他從江西鄉下走出，住上自己的樓房是壹個十年前的奢望。“應該是800多元壹平方米。”他記得那時報紙廣告的房價，那是那座省城幾乎最高的房價了。十年前，萬科集團的老板王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)，令他的屬下在中國12個城市中做房價與收入比調查，他拿到的平均值是8.4。“我跟壹個要好的同學算過，如果每月能存上1000元，按那時的房價，8年能買上100平方米左右的房子。”黃海平工作的頭壹年幾乎沒存上壹分錢，因為他那時的月薪只有800多元，忍受不了那座省城可憐的收入，他跑到了廈門。
十年前的春天，後來的“地產界的章子怡”，那位秀得過分的SOHO中國老板潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)，與另兩位老友從萬通分家剛兩年，正請了5家設計公司做方案，籌劃著SOHO現代城。那時，現代城樓盤位置東大約1000米處，規劃了北京的東四環。人們正憧憬著“四環夢”，北部學院路到四元橋的北四環已經通車數年，那裏的房子是北京最貴的，已經是4000多元壹平方米了。
5年前，黃海平在廈門買了他的第壹套房子，花去了他打拼5年的積蓄，還從銀行貸款50萬元。“買房後，我希望每年能存下10萬元。”他的儲蓄夢想翻了10倍，他買入的房子價格是4000多元壹平方米，比起他渴望的“綠雲”，貴了5倍。
潘石屹在做著那當年看似個奇怪的SOHO現代城時，北京東三環外還是壹片陳舊的老屋，幾家大型工廠是那裏的主人，有兩個很土的名字，壹個是大北窯，壹個是郎家園。直到數年後，相距千米的大北窯和郎家園加上另幾個北方村莊的地名被捆綁在壹起，在東長安街兩側，擁有了壹個絕對現代、絕代西方的名字--CBD。
又是5年後，黃海平從廈門搬到了北京，他以寫書為生，以8000元壹平方米的價格賣掉了廈門的房子，在北京城的郊區，買入壹套近200平方米的大宅。“相對於收入，房子的價格從來就沒便宜過，但必須得買。”擁有樸素的安居才能樂業情懷的黃海平似乎終於可以安頓下來，“'綠雲'的房子壹直是我想要的，直到現在。”他說，很想回到那個城市看看“綠雲”。
房改，為拉動內需而啟動
“買房後要花錢裝修，要買家具家電，這又帶動很多行業，既從投資角度拉動經濟增長，又可從消費角度拉動經濟增長”。
黃海平收拾好行囊，準備奔赴廈門特區時，時任國務院總理朱?基簽發了壹份國務院令。“我那時並不知道這些事情，房子對我來說只能是夢，除了夢還是夢。”他畢業後的那個單位曾給他提供了單身宿舍，“老同誌都分有房子，都不大，四五十平方米的居多。”
後來被看作房改綱領性文件的國發〔1998〕23號文件，以“取消福利分房而實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心，已經討論了多年，並在天津等城市先期試點的住房制度改革，正式啟動了。那年，香港的樓價正壹落千丈，亞洲金融危機席卷而來。在很多學者看來，啟動在風口浪尖之際的房改，實際上是朱?基領導下的政府實施“積極拉動內需政策”的重要措施之壹，盡管中國沒有受到直接沖擊，但仍然不可避免地出現了內需不足、消費不旺的局面。“加快住房建設，促進住宅產業成為新的經濟增長點”更是被明確為房改的指導思想。
“在1998年的時候，中國的經濟發展速度不快，中央領導說，要拉動經濟增長這是第壹位的，如果不大量地投入，不大量地投資，國家GDP7%、8%的目標，就實現不了”，中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌(顧雲昌博客,顧雲昌新聞,顧雲昌說吧)(顧雲昌博客,顧雲昌新聞,顧雲昌說吧)，參與了1998年整個房改政策的制定過程，“住宅建設的產業鏈很長，涉及到幾十個行業，建材、化工、鋼鐵等，都要拉動增長。”啟動房改的最初動機就是要使房地產業成為國民經濟發展的支柱產業，這在那時，目標清楚。
“買房以後，要花很多錢裝修，要買家具、買家電，這又帶動了很多行業，前期後期都帶來這樣壹個產業鏈效果，既是可以從投資角度拉動經濟增長，又可以從消費角度拉動經濟增長，是雙重拉動的。”顧雲昌樂觀於最初的設想，可是，如果個人買不起房子，拉動內需就將是“鏡中花”。
很多人還沒有從單位出錢建房、買房的思維中轉過神來。“都等著分房呢，我們在中部壹個城市開發的第壹個小區賣了5年，才勉強賣完。”中房公司是國內最早壹批的國有地產公司，吳先生曾多年供職，“很多人不習慣，再壹個是誰有那麽多錢啊。”
正是基於讓多數人買得起房的考慮，1999年2月，壹條由中國人民銀行下發的《關於開展個人消費信貸的指導意見》，“積極開展個人消費信貸”的概念第壹次提出了，提前消費、貸款買房、按揭等陸續登陸中國內地。這個意見造就了多年後的成千上百萬的“房奴”。
數年後，在廈門靠經營廣告小賺了壹些錢的黃海平，決定買下第壹套房子。“好像要在那裏過壹輩子似的。”壹家銀行很快為他提供了貸款，“我找朋友的公司蓋章開了收入證明，很簡單。”他的戶口留在了中原省城，“他們似乎並不關心戶口在哪裏。”
黃海平買的第壹套房子面積是140多平方米。而在1997年房改全面啟動之前，建設部等多部委曾對日本、歐美等8個發達國家的居民人均住房面積進行了專項調研，提出中國人均住房面積在30平方米-40平方米之間為宜，並依據計劃生育政策制定了戶均90-120平方米的標準。
人們逐漸從福利分房的習慣裏走了出來，買商品房不再是稀奇的事。就在黃海平買房後的第二年，房價開始進入了“狂飆”猛漲時代。
“造城”運動下，房價大躍進
月薪5000多元，根本無力買到五環以內的房子
年輕的黃海平遷入廈門的新居時，60歲的劉容成搬出了從出生壹直居住的四合院。他拿著領到的補償款，在北京四周奔波了數月，於2002年底，在通州區壹個叫新華聯家園的小區，買下壹套120平方米的三居室。“考慮到退休了，住在郊區，空氣好。”劉容成打算在通州壹直住下去了，他在此買房的壹個主要原因還是便宜的房價，“才2400元壹平方米，城裏的三環邊的都是6000多元了。”
2006年，老劉不得不再次搬家。“兒子要結婚，新華聯的房子要給他做新房。”他本指望兒子工作後能賺錢自己在城裏買上房子，可是,重慶中信銀行，月薪5000多元的兒子根本無力買到五環以內的房子，“五環內沒有低於10000元的房子了，他買不起。”就連劉容成住的新華聯，也漲到了近8000元。
“兒子終於買到了便宜的房子，5000多元壹平方米，還是按揭的。”兒子買下的是壹套遠在河北境內的房子，與劉容成做了交換，老劉搬家到河北壹個小鎮上。“周圍鄰居都是從北京城裏搬來的，倒不陌生。”劉容成搬到的燕郊小鎮，距離北京四環30公裏，隸屬河北廊坊，數年來，移居而來的北京城裏人和在北京上班的年輕人，已達20萬之多。
潘石屹在北京城裏有壹套豪華的公寓，他更喜歡在北京城外的八達嶺山腳下曬太陽，在多個房產項目上的成功，操著西北口音普通話的老潘才有財力集納多國建築設計師的智慧，建造了“長城腳下的公社”別墅群，並使那裏成為京城名流雲集之地。
在劉容成從城裏搬到郊區，又從郊區搬到外省的幾年中，北京房價以每年超過10%的幅度上漲著，2006年底，北京商品房的銷售均價已經上漲到8792元／平方米。而在2007年上半年，這壹紀錄再次被打破，北京五環內萬元以下房子絕跡。
高房價之下，買房成了難題，安居無從談起。“住房保障體系的虧欠，使大量本該在保障體系內解決居住問題的居民，進入商品房市場解決居住問題，從而導致了剛性需求始終不能得到分流。”參與了房改制度設計的烏日圖說，於是，中國各大城市進入了兩輪大規模調控，但房價卻是越調控越上漲。
2004年春節過後，正值宏觀調控降溫房價之時，老潘作文《2004年北京房地產將要發生的事情》，預言“房價會漲”，此後又多次重申這壹觀點。後來，有媒體報道說，老潘為此遭建設部“不點名”批評。但是，房價真的像小個子光頭男人說的那樣，壹發不可收地漲了起來。
2004年，全國人大常委會副委員長盛華仁透露壹組數字：2001-2003年的3年間，地方政府土地出讓金的收入為9100億元。而1998-2003年5年間，全國發行的國債也不過9300億元。土地出讓金給地方政府帶來的巨大收益由此可見壹斑。
“房改十年，房價漲了若幹倍，好像早年買了房子的賺了，現在沒買房的買不起了”，那位退休的建設部門官員說，“在這個過程中，形成了新的利益集團，包括地方政府，想壓低房價變得很難，這正是越調控價格越高的根本原因。”
三年三份文件，壓不住房價
房價不為兩輪調控及行政手段上陣所動，漲勢依然
2005年5月，國務院轉發了建設部等七部委的《關於做好穩定住房價格工作的意見》，這就是被後來稱為的25號文。在全國房價的突飛猛進中，國家層面控制房價就此開始了。
這份“意見”要求，認真貫徹落實國務院各項調控政策措施，做好供需雙向調節，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費。“加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度”被著重提了出來。
25號文之後，壹些相關政策隨後出臺，這被習慣性稱為第壹輪宏觀調控。遺憾的是，房價並沒有如25號文所要求的那樣應聲而落，相反，很多地區再次掀起漲價風潮。
壹年之後的又壹個5月，建設部、發改委等9部門制定《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，國務院做了轉發，後被稱為37號文。
37號文是對25號文的再次重申，指出了在壹次集中檢查中，發現對宏觀調控政策落實不到位，房價漲幅沒有得到有效控制。
37號文比25號文作了更細的要求，明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經濟適用房和廉租房建設目標，套型在90平方米以下的住宅比率達到開發面積的70%被明確提了出來。隨後，稅收和銀行信貸政策進壹步緊縮。
在2007年3月的全國兩會上，37號文件被再次強調。
可是，房價卻仍然不為兩輪調控、財稅政策、貨幣政策、信貸政策等所動，乃至行政手段上陣，房價漲勢依然。國家發改委今年8月16日發布的數據顯示，7月份全國70個大中城市房價上漲了7.5%。
2007年4月，國務院主持召開了房地產形勢和廉租房制度建設座談會。8月1日，國務院第187次常務會議上通過了《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》，這第3個“意見”被稱為24號文。核心內容是加快建立健全以廉租房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，界定了政府和市場邊界，住房保障與市場分離。
三年三份文件的發出，將走了十個年頭的房改推向了新的層面，重新回到了1998年的房改政策上，在那屆政府制定的文件裏，已經考慮到了對中低收入者的住房保障問題。“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價的商品住房。”文件中說。
8月24日的全國住房會議，就是在這樣的背景下低調召開了。
房改糾偏，回歸公***政策
在建設部“最後通牒”下，268個地級以上城市建立並實施了廉租住房制度
“必須對保障政策進壹步細化，建立多層次的住房保障體系。例如，對中等偏下收入戶供應限價商品房；把經濟適用房分為銷售型和租賃型兩類，前者供應低收入偏上戶，後者供應高出低保線，但又無力購買經濟適用房的低收入偏下戶。”中國房地產及住宅研究會副會長張元端(張元端博客,張元端新聞,張元端說吧)多次提及他的觀點，並在全國建設會議後再次重申。
張的觀點與8月24日召開的全國住房工作會議精神多處相似，這次會議之後，將有壹系列與住房保障相關的文件陸續出臺，多位專家預計，完整的住房保障政策體系將在年內形成。
顧雲昌曾應建設部邀請，參加過對十多個城市的經濟適用房的建設調研，情況不容樂觀。“早幾年上海就沒搞過經濟適用房建設。”顧雲昌在接受CCTV采訪時說，“他們說2000年的時候，上海的商品房價格只有北京商品房價格的三分之二。”
房改政策實行5年後的2003年，全國用於經濟適用房建設的總投資下降到當年房地產投資的6%。直到SARS結束，上海、北京等地房價快速上漲，經濟適用房覆蓋面不足帶來的矛盾開始尖銳起來。大量無房居住又買不到經濟適用房的人，只得進入商品房市場，房價水漲船高。
“壹部分中等偏下收入家庭無力購買市場商品房，壹些家庭的收入剛超出最低生活保障線，夠不上廉租住房保障政策的資格，但又無力購買經濟適用房；壹些家庭需要解決拆遷安置房。”張遠端將這些居民稱為“夾心層”，如何解決“夾心層”住房問題，他認為就應建立多層次的住房保障體系。張遠端在壹篇文章中特別介紹了江蘇南通市的經驗，分6個層面對全市居民住房問題統籌安排。
在2006年，宏觀調控逐漸從“國六條”、“國八條”等走向“住房保障性功能”的政策層面，逐步將房地產從產業政策向公***政策糾偏。
“尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立並實施。”在建設部“最後通牒”重壓下，268個地級以上城市建立並實施了廉租住房制度。在經濟適用房的概念之外，又提出了廉租房概念。“國家在房地產發展戰略上顯露出調整姿態，從產業政策向公***政策回歸，房地產開始從過度市場化向社會保障屬性傾斜,甘肅郵政儲蓄銀行。”經濟學教授尹伯成說。
政策的回歸需要實施細則的保障。據早前報道，建設部正在會同相關部委草擬文件，預計大部分措施將在9月、10月提交國務院，年底前印發執行。
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