妳的第壹套房
1、宏觀經濟就像天氣預報,可以作為參考,但並不是決定性因素。與其猶豫要不要買,不如想,既然遲早要買,那麽什麽時候買,買哪裏,怎麽買的切實問題。這是妳從不切實際到學會思考的實質性轉變。恭喜妳,成長了。
2、當妳有了買房計劃的時候,妳不會再月光,而是學會心甘情願的存錢,甚至超市購物開始比較價格。這種買房帶來的既是壓力,也給妳壹種有了長期目標而逐漸實現的滿足感。這和刷抖音、玩王者榮耀、逛街買衣服的快感是完全不同的。妳學會有計劃、有目標的規劃妳未來的人生。
3、買房要學會的第壹課就是妥協。因為資金有限,地段好、品質好、房齡新的房子妳是買不到的,符合妳要求的,大多數都在遠郊區。所以請調整好自己的心態,不要懷疑甚至否定自己的人生價值,不要抱怨社會不公。客觀的了解妳能買到的房子是什麽樣的。有多少錢,辦多大事,不矯情,不氣餒。
4、妳的第壹套房未必要新房,因為預算有限,選擇新房就意味著房子要很遠很遠。既然買房是為了解決居住需求,最基本的就是距離妳上班的地點近,距離地鐵近。盡管面積小,房齡也老,但畢竟是有家了,有了自己可以遮風擋雨的地方,不必害怕被房東催租的恐懼。
5、房子的換手率是壹個很重要的因素。尤其當置換的時候,妳就知道買市區老破小的正確性。因為面積小,所以總價低,對買家的資金門檻要求不高;因為臨近地鐵,房子會相對搶手,壹旦賣房,周期相對較快。如果不著急,還可以先把房子租出去,租金也會可觀。對於遠郊的,比如X裏春風,緹香郡之類,大概率要砸在手裏了。
6、對於在北京買房的剛需,動輒上百萬的首付款,不要因為缺少三十萬就想著等壹兩年湊夠了再說。只要妳的工作夠穩定,有還款能力,那麽通過信用卡或者借款的方式,想想辦法就能湊齊,這真不是多大的難事。因為樓市牛長熊短,像17年底、18年底、以及當下的這種相對低點的時機,真的不多。
7、6個錢包真的是很可恥的事情嗎?不壹定。如果妳已經為了買房存儲壹筆錢,還差壹小部分的時候,長輩們是絕對非常願意把錢包借給妳買房的。
比起爸媽被忽悠去投資大多數不靠譜的理財產品,妳可以當作這筆錢是借爸媽的,準時歸還給他們利息。在未來10年20年,房子壹定是會增值的,可能增值幅度不是很多,但也算穩健。從這個角度來說,6個錢包湊來的首付,是全家人比較穩健的理財方式。
8、征信是非常非常重要的。會影響妳的房貸額度。壹定要重視,不要逾期還信用卡,盡可能的不要上征信的網貸產品。另外,計算妳要貸款的額度,保證工資是月供的兩倍,如果工資不夠,要記得提前半年到壹年養流水。
妳的第二套房,關於置換
第壹套房是妥協而來的上車盤,主要考慮換手率,當有壹定的經濟實力、家庭多了新成員後,妳置換的房子就要考慮很多方面,更考驗看盤、跑盤的能力了。
9、這個時候大多數家庭有了孩子,孩子有穩定的成長環境非常重要,所以小區的業主成分構成,是妳最需要考慮的因素之壹。業主自住的比較多,那麽小區的氛圍就會更加穩定,事實證明,家庭背景相似的小夥伴,更適合壹起玩耍。
10、依舊在預算有限的情況下,先別盲目跑盤。列出妳要求的幾個重點訴求,比如孩子九年制教育最好在同壹個區域,方便上下學接送、周邊要有大型商圈和地鐵、距離上班地點不能太遠、周邊有三甲醫院方便老人生病及時就醫等等。
按照需求從強到弱排序,在某APP上選擇出10-15個左右的小區,再集中壹個時間段密集的看盤。
排除法試試,非常有效。
11、為什麽要突擊式的密集看盤呢。因為小區、樓盤的好壞,妳在同壹時間看的話,對比感會非常強烈,印象也會很深刻。如果看盤量足夠,當妳對小區的戶型、朝向、物業、車位等等了如指掌。
盡管此時妳還不能確定最終買哪個小區,但長久的看盤,通過訴求由強到弱的排除法,妳已經瞄準3-5個小區了。
更驚喜的是,當市場突然放出來壹套價格比較筍的房源時,妳做出決策的時間就會更快,也容易比別人更早鎖定房源。
12、房價是壹個比較復雜的體系。不同樓棟樓層、戶型的價格都不壹樣。尤其在北京,同壹地段不同的小區,價格可能會差壹半。這也是為什麽要密集看房的原因。
只有詳細了解了不同房源的實際成交價格,妳才會知道什麽樣的價格是真的筍,什麽樣的價格,看起來便宜,但是因為臨街、樓層低、或者其他隱形的不確定因素導致賣價低。
13、對於不熟悉房源的買家來說,不用過多的貪圖價格便宜。同壹小區,壹個單價7萬/平方米,壹個單價7.5萬/平方米,那麽買便宜的房子就更劃算嗎?也未必。
如果樓層低,可以考慮,如果戶型差壹點,也可以考慮。但是樓層低+戶型差+臨街+樓間距近等等都有,那買了真的血虧。
14、北京是賣方很強勢的市場。房屋成交過程中的稅費,都是由買家買單。所以二手房的稅費怎麽收,是妳務必要了解的知識點。如果稀裏糊塗的買了房,很可能事後要多付出幾十萬的學費。
比如房齡已經滿五年並且是賣房家庭的唯壹住房,那麽是最理解的情況,如果沒有滿五年,就要交個稅。北京的個稅是上繳最狠的。其他城市有可能是房價全款的1%,北京要交(網簽價-原值)*20%,20%的差價真的讓人吐血。
所以當妳看到壹個非常優質的房源,同時價格特別低的時候,也不壹定是筍盤,請先看看,房源是不是滿五唯壹。
15、另外,滿五的未必比滿二的好。滿五不唯壹比滿二不唯壹的個稅可能要高更多。因為五年前房子要比兩年前更低,房子價格差值更大,所交個稅也就更多。
16、是不是滿五不唯壹的壹定不能買?不滿二的壹定不能買?其實未必。比如低總價的小戶型房子,全款買入,那麽網簽價是有可能做的很低,個稅就很少了(咳咳,這段掐了,別說出去)。
再比如,不滿二的房子業主為了盡快脫手,給出壹個很低的價格,加上所有稅費,比市場價還要低,那也是可以考慮的,但對於首付的要求就很高。
因為首付、貸款都有很大的靈活性,具體問題具體問題,沒有絕對。
置業顧問、二手房中介的選擇
置業顧問特指的是新房。二手房中介指的是二手房。新房和二手又有很多不同之處。
在買房過程中,置業顧問、中介的傭金是很高的。但入門門檻很低,專業度要求很高,這是壹個底限很低,上限很高的職業。
所以,選擇壹個很好的銷售,那麽就是妳買房路上強大的助手,選擇壹個經驗不足,態度也不好的銷售,那就是豬隊友,很有可能,給妳帶來很大的損失。
17、很多銷冠,並不以逼定客戶為主要目標。壹個優秀的置業顧問,會把樓盤的賣點精準的展現出來,告訴妳購買這個樓盤的邏輯點在哪裏。很多銷冠,並不以逼定客戶為主要目標。甚至會坦白告訴妳項目的不利因素。
如果壹個銷售,只吹樓盤的利好,並不值得信任。但他把樓盤的優缺點都展示出來,讓客戶有充分的知情權,反而更能堅定客戶要購買的決心。
如果置業顧問連區位圖、沙盤都講不好,或者壹看就是背稿的那種感覺,直接PASS掉。這樣的置業顧問,大概率對妳的訴求也不會上心。
18、哪怕樓盤再火,排卡的人再多,優秀的置業顧問,並不會冷落任何壹個客戶。因為意向客戶基數越多,排卡的就越多,成交的概率也就越大。
很多所謂的經驗人士告訴妳,置業顧問不愛搭理妳,是因為樓盤熱銷,置業顧問對妳很好,是因為樓盤賣的不好。這些話,都不絕對,甚至大概率是錯的。
19、不要在沒有經驗的年輕中介身上浪費時間,二手房是壹個非常講究深耕區域、了解房源的市場,最好找老中介或者店長。
優秀的二手房中介,給我的感覺是各顯神通。看壹個中介靠譜不靠譜,先看他對小區是不是足夠熟悉。
提前把妳要找的小區,網上相關信息找好。直接以聊天的形式問中介,小區的價格、最近的成交價、房源情況、小區樓棟數、戶型等等,如果中介壹問三不知道,就直接PASS。
優秀的中介會根據妳的需求,幫妳推薦合適的房源。壹般的中介,只會推給妳們,他們最近要加推的房源,根本不關心業主想要買什麽。
優秀的中介會認識小區裏的業主,從廣場舞大媽那裏獲取到很多信息,幫妳判斷房東靠不靠譜,甚至推斷買房的價格還可以談到多少。壹般的中介甚至連房東賣房的理由都不知道。
優秀的中介熟悉二手房的操作流程,往往在首付、貸款技巧上,會幫妳很多。甚至避免掉壹些稅費、做高貸款額度提高買房預算等等(這些涉及了灰色的知識點)。這是他們最強大的競爭力。差的中介,只問妳的首付預算,既不考慮稅費,也不考慮貸款方式,直接PASS。
20、無論是置業顧問,還是二手房中介,壹開始有防備心很重要,但當妳選擇了靠譜的戰友,那麽就是***同的利益方,目的都是為了順利達成交易。關鍵時刻,壹定要想辦法讓對方完成妳的訴求。
比如新房房源不夠好,妳要選擇優質房源,那麽壹旦有人反悔讓出壹套不錯的房源,置業顧問壹定會幫妳爭取,優先鎖定房源。
再比如二手房,中介壹定是要向著妳的。因為傭金是妳給,所以在價格談判上,要信任妳的中介,他會盡量為妳爭取最大的空間。前提是妳的要求要強勢。
就我知道的,不少跳過中介,買家貿然和賣家殺價,最後談崩的例子,很多很多。