為認真貫徹落實黨的十七屆三中全會《關於推進農村改革發展若幹重大問題的決定》精神，國土資源部制定出臺了《關於促進農業穩定發展、農民增收和促進城鄉協調發展的若幹意見》，進壹步明確在全國範圍內加大“萬村整治”工程力度。江蘇省國土資源廳積極響應部委號召，出臺了《江蘇省“萬公頃良田建設工程”試點方案》。在當前經濟受金融危機影響、內需進壹步擴大的新形勢下，建設用地剛性需求旺盛，堅守654.38+0.8億畝耕地紅線的壓力十分關鍵。實施“萬公頃良田建設工程”，是探索農業生產經營規模化、現代化，優化土地利用結構，節約集約用地，加快城鎮化進程，促進城鄉協調發展的有效途徑，意義深遠。
1.1現代大農業發展的必然趨勢
為確保國家和地方糧食安全，各地在嚴格保護耕地的基礎上，不斷加大土地開發整理力度，促進產業結構優化升級和調整。但是，目前我國農業生產的規模化和機械化水平還不夠，與美國等農業發達國家還有壹定差距。主要原因是農民田地分散，種植的作物品種多，大部分地區農業生產尚未形成規模，制約了機械化水平的提高和農業生產成本的降低。結合我國國情，村莊整治可以促進農地大規模集中，有利於農業規模化經營，是現代農業發展的需要。
1.2建設用地節約集約利用的必然需求
土地是壹種稀缺的、不可再生的有限資源，經濟發展的最終目標往往集中在土地上。隨著社會進步和經濟發展，對建設用地的需求將不斷上升。為保證經濟發展，需要進壹步提高節約集約利用程度，需要深入挖掘建設用地潛在存量。同時，隨著城鎮化水平的提高，農村人口將逐步向城鎮過渡，閑置的農村居民點等建設用地將逐步廢棄。目前，農村建設用地的大量使用為進壹步挖掘建設用地的潛在存量提供了可能。在客觀需求和現實可能性的雙重選擇下，實施“萬公頃良田建設工程”是節約集約利用建設用地的必然要求
1.3促進城鄉協調發展的有效途徑
在市場經濟條件下，客觀上要求城鄉居民享有平等的社會權利，勞動力等各種生產要素能夠自由流動。現階段，全國各地都在不斷探索適合自身實際的城鄉統籌發展新路，逐步消除影響城鄉溝通的政策障礙，農民增收減負的長效機制。通過實施“萬公頃良田建設工程”，可以促進傳統農業向現代農業、農村村民向城市居民轉變，突破制約城鄉協調發展的政策瓶頸，從根本上打破城鄉二元結構，實現城鄉協調發展，促進社會和諧。
2.工程建設的資金需求
工程建設的資金需求主要包括三個階段:啟動期、建設期和投產日。
良田建設工程是壹項涉及社會方方面面的系統工程。從可行性和可操作性來看，最大的障礙是資金的平衡。資金的現金流，尤其是工程建設，是整個項目建設的核心部分。能否有效降低啟動資金需求，提高資金周轉利用率，減少現金流和資金投入是項目建設可行性的根本保證，能否引導公眾參與，創新運營模式是項目建設效益最大化的關鍵。本文以大豐市“良田建設項目”為例，對項目建設過程中的資金供求進行了簡單分析。
2.1試點項目區
大豐市位於江蘇省東部沿海地區，總面積3059平方公裏，其中耕地1.91.7萬畝，總人口73萬，其中農業人口63.6萬。政府設在大中城鎮。全市農業人口人均耕地面積3.0畝，全市住宅用地面積29.7萬畝，農民人均宅基地面積311.2平方米。
大豐市河流縱橫交錯，氣候溫和，物產豐富，地面真的很高，壹般在2.5-3.0米之間。2008年，全市實現生產總值203.4億元，財政收入654.38+0.587億元，城鎮居民人均可支配收入654.38+0.365.438+0.29元，農民人均純收入8050元，連續6年躋身“中國縣域經濟基本競爭力百強縣(市)”。
大豐市“良田建設工程”試點區位於大豐市大中鎮和玉華鎮，涉及扶風、扶北、豐丸三個行政村。人均年收入分別為9400元、10840元、9620元，涉及1495戶，人口4103人。試驗區總面積為1033.94公頃，其中耕地654.03公頃，占總面積的63.26%；農民住宅用地96.88公頃，占總面積的9.37%；獨立工礦用地3.96公頃，占總面積的0.38%。試點區域東西長6400米，南北寬1960米，其中大中鎮6500畝，涉及534戶，人口1490，雨花鎮9000畝，涉及961戶，人口2613。項目區群眾文化程度較低，以初中文化為主，農民的主要收入來源是外出務工人員和農民。
項目區* * *涉及農民1495人，總人口4103人，其中拆遷戶1335人，總人口3684人，總建築面積226486.06平方米。
2.2資金需求預測
“良田建設項目”的資金需求體現在項目建設的各個階段，包括前期調查及方案編制、農民公寓建設、房屋拆遷補償、工礦企業補償、土地開發整理、土地流轉等各個方面。
2.2.1前期調查和方案編制
前期調查是整個項目建設的關鍵環節之壹，是方案編制是否切合實際、規劃方案能否順利實施的重要保證。前期調查由政府主導，相關部門協調，中介機構參與，可以由專門的調查統計機構進行，也可以由規劃單位操作。在實際操作過程中，大部分願意由規劃和方案編制單位承擔，由規劃和方案編制單位負責數據調查和方案編制，在壹定程度上減少資金需求，提高數據銜接，預計資金50萬元。
2.2.2農民公寓建設
農民公寓建設是壹個資金需求量很大的建設項目，現階段的資金需求主要體現在公寓建設的前期投資和土建費用上。政府負責公寓建設的前期征地和基礎配套，與建設方簽訂協議，分期分批墊付建設資金，年底從與指標掛鉤的土地出讓收入中支付。影響公寓建設資金需求的主要變量是安置戶數，次要變量是平均安置面積、容積率、征地費用、基礎設施配套費用、土建工程費用。
以大豐市為例，項目區征地費用為每畝2萬元，基礎設施配套費用為每平方米150元，公寓建設土建費用為每平方米1萬元，戶均建築面積為95平方米，規劃容積率為1.3。
項目區86%的農戶願意接受公寓安置，其中第壹年計劃建設40%，第二年50%，第三年10%。根據計算，政府對公寓建設的資金需求為265，438+0，858，654，38+0，000元，換算成每搬遷人口的公寓安置成本為0，590元。建設單位需預付的資金為12629.438+萬元。
表1農民公寓建設單位資金需求計算表:萬元
房屋拆遷補償
房屋拆遷補償包括農民房屋拆遷補償、附著物補償、青苗補償、過渡期間租房補貼、拆遷獎勵。在“良田建設工程”中，搬遷農民的安置包括公寓安置、貨幣安置和養老安置。農民公寓安置采取等建築面積置換方式，允許農民在不超過原住宅建築面積30平方米的原則下自主選房，置換建築面積與拆遷建築面積的差額按標準執行。貨幣安置由政府按標準評估後壹次性支付。敬老院安置費用從農民房屋拆遷補償中支付，不足部分由市財政承擔。
影響房屋拆遷補償的主要變量是拆遷戶數量、選擇公寓安置或貨幣安置或養老安置的比例。按照先易後難、循序漸進的方式，第壹年拆遷30%，第二年40%，第三年30%。根據計算，農民公寓安置總補償費用為6898.64萬元，平均公寓安置費用為46654.38+0萬元。純貨幣補償的總補償成本為196916000元，折算下來每戶122300元，養老院13893600元，每戶103700元。詳情參見表2和表3。
表2農民公寓安置補償費用預算表
表3其他安置方式補償費用預算表單位:萬元
2.2.4工礦企業搬遷
項目區涉及的工礦企業已經廢棄，不再生產。參考當地歷史數據，按照建築面積180元每平方米進行補償。需補償建築面積14819平方米，補償費用266.74萬元。第壹年支出266.74萬元，由市、鎮政府承擔。項目區工礦用地投資為每公頃67.36萬元，項目區單位面積投資為每公頃0.26元。
2.2.5土地開發整理
“良田建設項目”區域土地整理項目建設規模為65，438+0，033.94公頃。開發整理後，新增耕地1.7公頃，預算投資3646.28萬元，主要完成項目區墳墓搬遷、土地平整、農田水利設施、田間道路工程和防護林工程。預計第壹年投入654.38+00938800元，第二年投入654.38+06408400元，其余投入第三年。
2.2.6土地流轉
“萬青良田建設工程”項目區群眾租用耕地面積684.26公頃。項目建成後，將通過土地流轉向規模農業和現代農業轉化。項目區農民年齡結構層次不同，思想認識和意識水平不同，土地流轉形式也不同，主要包括以下三種類型:
(1)由村集體經濟組織直接租賃，年租金每畝900元。考慮到項目建設初期影響有限，效益未能充分顯現，第壹年選擇這種流通方式的農戶占總農戶的60%左右，第二年降至40%，第三年降至20%。
(2)以保底租金和收益分紅的方式，年初由村集體經濟組織向農民支付保底年租金，年底農民獲得每畝土地凈收益的65，438+00%。第壹年選擇這種流轉方式的農戶占總農戶的25%左右，第二年提高到35%，第三年提高到45%。
(3)社保置換和年終分紅。農民將土地承包經營權流轉給村集體經濟組織後，不會獲得任何租金，但可以替代相應年份的社保，年底獲得每畝土地純收益的8%。社保費用由村集體經濟組織先行墊付，年終從土地收益中扣除。第壹年選擇這種轉移模式的農戶約占總農戶的15%，第二年將增加到25%，第三年增加到35%。
表4土地出讓費用預算表
從表4可以看出，土地流轉的平均成本為每畝0.74萬元，隨著置換社會人口的增長，每畝平均流轉成本逐漸增加到每畝0.88萬元。
2.2.7其他費用
良田建設項目涉及面廣，資金需求存在於項目建設的各個環節。其他費用為65438+本年度項目建設所需政府資金總額的00%。
綜上所述，“萬青良田建設項目”政府資金投資預算約為2097881萬元，委托建設單位分批墊付資金預算為126291萬元，資金需求總額約為3360795438+0萬元。
3項目建設資金的籌集
3.1積極爭取資金。
“萬公頃良田建設工程”是有效增加耕地面積、提高土地質量、節約集約用地、改善農業農村生產生活條件、有效提高農民生活水平、促進城鄉協調發展、打破二元結構的重要手段。省國土資源廳非常關註項目建設。本項目符合省級以上投資土地整理項目申請。根據相關要求，除農村居民點和廢棄工礦區拆遷外的土地均可納入土地整理範圍，省財政預算3646.28萬元。資金第壹年撥付，分三年投入建設。
同時可以申請優質商品糧基地建設、農業產業化項目、農業觀光補貼等18萬元。
3.2新增建設用地有償使用費省級返還。
2008年新增建設用地有償使用省級返還資金830萬元可用於本項目建設。根據區域經濟發展形勢保守預測，2009年和2065，438+00年新增建設用地有償使用費省級返還資金將分別達到950萬元和65，438+065，438+030萬元。* * *項目建設期可籌集資金29654.38+萬元，按年投入建設。
3.3掛鉤指標的轉移收入
“萬青良田建設項目”項目區居住用地和獨立工礦用地面積為100.84公頃，可增加農業用地100.84公頃，其中耕地92.85公頃。根據掛鉤項目“雙控”要求，項目建設將形成掛鉤周轉指標92.85公頃，新區總用地面積不超過100.84公頃，耕地面積不超過92.85公頃。安置規劃建築面積9.12公頃，預留建築面積83.73公頃，其中工業用地約占30%，居住用地約占35%，商業用地約占35%。
工業用地出讓價格按最新國家工業用地出讓最低價標準為每平方米144元，居住用地和商業用地出讓價格參照大豐市基準地價水平，分別按三類居住用地每平方米330元、三類商業用地每平方米600元計算。預留面積指標土地出讓金總額可達3381716萬元。按正常年份土地壹級市場開發成本計算，政府收入在土地出讓中的比例約為55%，因此政府土地出讓收入約為18599.44萬元，其中第壹年為7439.78萬元，第二年為9299.72萬元，第三年為1859.94萬元。
表5增減掛鉤安置區和留用地建設土地出讓收入計算表
3.4公開出售剩余的農民公寓
由於選擇公寓安置的農民占總戶數的86%左右，全部農民安置後，將節約189套農民公寓，並以低於市場公開價30%的水平出售(市場公開均價為每平方米2600元)，收益為37417400元。
綜上所述，本項目建設期間，政府通過向上爭取和土地出讓可籌集資金30697.46萬元，如表6所示。
表6項目建設資金籌集表單位:萬元
4資金供求平衡分析
為保證項目建設的順利進行，將通過各種渠道積極減少政府資金。以大豐市為例，政府財政將承擔3807.37萬元，其中第壹年2.3萬元，第二年3805.07萬元。在項目建設的第三年，政府不再需要投資。項目建設後，政府總投資約為2910.45萬元。項目建設完成後將收回政府投資，具有良好的社會效益和經濟效益。詳情見表7。
表7建設資金供需平衡情況單位:萬元
5.工程建設的資金保障措施
5.1政策支持
良田建設工程是新時期我國實現土地集約利用的新舉措，是促進農業結構升級、農民增收和農業增效的有效途徑，是促進城鄉協調發展的有力嘗試。通過積極爭取項目和優惠政策，減輕地方財政負擔，以項目實施為載體打造區域特色，擴大區域社會影響力，主動對接先進地區，更好地促進經濟社會發展。
5.2市場參與
“良田建設工程”需要政府主導，相關部門密切配合。充分發揮政府的組織協調作用，通過產業投資吸引外資，促進產業結構升級，積極探索土地流轉中的土地股份經營，充分發揮群眾參與農業生產的積極性，提高農民素質，促進就業，放大工程建設的社會效應。
5.3本地匹配
通過地方財政資金的配套，有效解決了工程建設中資金周轉難、周期長的問題，進壹步吸引了社會資金，促進了工程建設的良性循環。第四社會反響