1城市土地集約利用潛力評價必要性
城市土地集約利用是在合理布局和優化土地利用結構的前提下，通過加大對現有土地的投入，改善管理，充分發揮土地利用潛力，使土地得到高效利用，取得良好的經濟效益。城市土地集約利用潛力評價是以我國土地利用相關法律法規為依據，結合地方土地利用規劃、城市規劃和土地分等定級評價，分析城市土地利用現狀和存在的問題，建立評價土地集約利用程度的指標體系，提示各城市土地利用效率的差異，最終確定數量， 在現有技術經濟條件下可供挖潛的土地類型和分布，提出挖掘土地利用潛力和進壹步提高土地利用效率的途徑和措施。
新中國成立以來，我國城市用地基本上是粗放式的，占用耕地、浪費土地現象嚴重。在用地規模上，總量失控，擴張過快。很多城市“攤大餅”，有大量閑置土地，造成土地的浪費和資金的沈澱。隨著社會主義市場經濟的發展和城市化、工業化進程的加快，將需要大量的城市土地，僅靠新增建設用地是不可能緩解城市土地供應壓力的。因此，在城市化進程中，只有走挖潛集約利用之路，改變城市土地的粗放式開發經營方式，逐步向集約利用轉變，才能實現城市乃至整個國民經濟的可持續發展。從我國城市土地集約利用的研究現狀來看，還處於起步階段。壹些城市開展了現有土地的現狀調查和潛力分析，在集約用地方面積累了壹些經驗。然而，在理論研究和實際工作中，對於城市土地利用是粗放還是集約，並沒有統壹的定義；城市土地集約利用潛力評價也缺乏科學的評價方法和指標體系，使得城市政府和土地管理部門難以制定相關的土地供應政策和措施，以增加基礎設施投資，提高土地利用效率，鼓勵土地集約利用。因此，開展城市土地集約利用潛力評價，強化政府和土地管理部門對城市土地市場和建設用地的宏觀調控作用，改變城市建設用地粗放利用的現狀，促進城市土地資源的集約和合理利用，建立壹套適合我國國情的評價方法和指標體系，是十分必要和迫切的。這不僅是落實土地利用基本國策的重要途徑，也是解決城市建設用地供需矛盾的重要途徑。也是建立科學合理的土地管理決策體系不可或缺的基礎，也是未來中國城鎮化發展不可動搖的方向。
2城市土地集約利用潛力評價指標體系設計
2.1潛力評價指標體系設計原則
(1)綜合原則。選擇的評價方法和指標必須從多方面反映城市土地集約利用的內涵。其指標體系的設計應包括反映土地合理和可持續利用程度、城市土地投資強度、土地利用強度和效率。
(2)層次性原則。在評價不同地理區域的城市土地集約利用潛力時，應根據空間尺度的差異，即城市建成區、功能區、地塊三個不同的空間層次，選擇相應的評價方法和指標。
(3)定性分析與定量分析相結合的原則。城市土地集約利用潛力評價應從定性分析入手，同時盡量量化影響因素，避免隨意性；對城市的宏觀評價可以定性分析為主，定量分析為輔；對地域片的評價以定量分析為主，定性分析為輔。
(4)主導因素原則。重點分析對土地集約利用和挖潛起主導作用的主導因素，並將其作為土地利用潛力分類的重要依據。
(5)可操作性原則。評價方法和選取的指標應簡單明了，易於收集，統計口徑壹致，指標獨立性強，盡可能利用土地部門掌握的現有統計數據、圖件和資料。
(6)區域性原則。我國城市發展的區域條件千差萬別，評價指標體系的設計要考慮各地的實際情況。評價指標采用必選指標和備選指標相結合的評價方法。必選指標是評價中必須使用的指標，用於比較城市，備選指標可根據當地具體情況靈活選擇。
2.2潛力評價指標設計的總體框架
潛力評價指標設計的總體框架如圖1所示。
圖1城市土地集約利用潛力評價指標設計總體框架
3城市土地集約利用潛力評價方法
按照上下結合、點面結合、定量定性分析相結合的原則，並根據評價對象的空間層次，將評價工作分為總體評價和區域評價兩個階段。在總體評價階段，將城市作為壹個整體，運用區域分析比較和定性分析方法，對城市土地集約利用潛力的總體情況進行評價。在掌握全市土地利用狀況的基礎上，在分區評價階段按照功能區同質的原則將城市劃分為若幹功能區，利用極限條件評價法將城市土地利用程度劃分為四種類型，表示不同功能區土地利用效率和潛力的差異。自下而上總結區域評價結果，進壹步深化和完善整體評價階段的結果。具體的技術路線是:
(1)從理論研究出發，運用系統分析和多因素分析的方法，從土地開發強度、土地投入強度和土地利用效率等方面，建立了不同層次(宏觀、中觀和微觀)不同目標的城市土地集約利用潛力評價方法和指標體系。首先根據調查數據，確定不同級別土地集約利用評價的評價指標，並根據合理性原則修正壹些錯誤信息，最終確定明顯影響土地利用的因素；其次，根據專家意見，采用德爾菲法計算因素權重，分別確定影響不同土地類型集約用地的因素權重和集約用地評價結果的等級權重；三是設計不同層次的土地集約利用評價指標，提出適合本地區城市土地利用特點的地塊土地集約利用評價指標。
(2)運用該評價方法和指標體系，通過對城市不同區域不同土地利用類型和土地利用程度及效益的調查，在摸清城市土地集約利用現狀和存在問題的基礎上，評價城市土地集約利用狀況和潛力分布。修訂完善城市土地集約利用潛力評價方法和指標體系，提出挖掘城市土地潛力、加強城市土地管理的對策建議。
(3)以基礎地理信息、基礎地籍信息、城市土地利用規劃信息、城市規劃信息、房產信息等基礎數據源為基礎，結合調查和訪談收集的各種社會經濟和環境信息，在GIS技術支持下，引入模糊數據、神經網絡、多目標規劃等理論和先進技術方法，建立城市土地集約利用潛力評價的基礎數據庫、指標體系庫、評價與應用模型庫和決策支持專家系統。
4城市土地集約利用潛力評價對策與措施
(1)在用地過程中，要嚴格遵守城市建設規劃，限制建成區土地用途的隨意改變，並根據土地市場供求關系制定年度供地計劃，供地不得超過年度計劃，控制用地總量。
(2)城市土地的集約利用需要適度的投入產出比。高建築密度和容積率不能說明土地集約利用水平。良好的生態環境是壹切土地利用集約用地的前提。要充分考慮不同土地利用類型區的集約用地方向和方式，使城市土地得到充分、合理、集約的利用。
(3)城市土地集約利用是壹項龐大的系統工程，必須貫穿於城市土地開發利用的全過程，由政府各職能部門協同完成。因此，土地集約利用原則以法律法規的形式頒布後，必須強制執行。
5城市土地集約利用潛力評價結果的應用
城市土地集約利用潛力評價結果的應用領域幾乎涵蓋了城市土地利用管理的各個方面，從規劃管理、土地利用管理、市場管理到資產管理、地價管理(包括稅收管理)。
(1)推進科學規劃管理。壹是參考城市總體集約利用水平的評價結果，確定城市用地的擴展規模；二是對於已完成的城市規劃，通過在規劃方案完全實現的假設下計算城市土地的整體集約利用水平，可以大大提高城市規劃審核的科學性；第三，城市土地利用的集約標準將直接為規劃預審提供依據。
(2)促進合理的土地使用管理。壹是審核項目用地集約利用情況，按照集約利用標準審核城市建成區內新建或改建項目的規模、用途和設計；第二，集約利用潛力評價將為制定土地供應計劃和盤活現有土地年度實施計劃提供詳細信息；三是制定行政劃撥用地計劃的主管部門在編制行政劃撥用地計劃(目錄)時，結合城市土地集約利用潛力評價標準和城市潛力分布圖，確定用地位置和數量；第四，集約利用現實潛力的評價和調查，將為城市土地置換規劃的編制提供最直接的依據和支持。
(3)促進國家對土地市場的有效調控。壹是豐富市場信息，完善市場功能。將集約用地信息納入市場信息系統，有助於將這部分土地展示給投資者，使其盡快進入市場；二是支持政府市場調控決策，降低調控成本(土地儲備和發布制度)。
(4)支持土地資產和地價管理。壹是有助於提示真實的土地價值，為防止不公平交易提供科學依據；二是支持政府的地價政策決策，規範政府行為；三是支持企業改制和產權處置，防止國有資產流失；四是為制定合理的稅費政策提供依據，促進土地集約利用。同時，也有助於培養公眾對集約利用潛力的評價和信息發布，加強公眾對土地集約利用問題的認識，樹立健康的土地利用價值觀，促進社會經濟的可持續發展。