城市房屋拆遷政策隨著中國經濟和政治體制的改革而不斷調整。1953國家頒布的《國家建設征用土地辦法》催生了房屋拆遷法律法規的雛形，規定對被拆遷房屋及其附屬物給予公平合理的價格補償。因為當時房屋交易很少，房屋拆遷補償以實物為主。在《辦法》的指導下，各地房屋拆遷政策已進入探索階段。65438-0989年，陜西省制定了《xi市城市建設拆遷安置辦法》(以下簡稱老辦法)，規定對正式戶口和長期居住人口均給予安置房，並明確補償方式為產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合，體現了補償方式從原來單壹的實物“拆歸”到人均安置、貨幣補償的探索和創新。1991年，國務院頒布了全國第壹部房屋拆遷法規《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱舊《條例》)，使拆遷正式走上了法制化軌道。陜西省在1993和1998兩次修訂舊辦法，主要內容保持不變。2001年，國務院頒布了新的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱新條例)，取消了以戶籍因素作為確定安置面積標準的規定，以建築面積及相關因素作為安置標準，充分體現了按市場價值補償的原則。舊《條例》規定，價格補償金額按照被拆遷房屋建築面積重置價格合並成新結算，新《條例》調整為:貨幣補償金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素確定，並兼顧房屋的土地價值。為了與國務院頒布的新條例相銜接，陜西省於2003年對舊辦法進行了第三次修訂，即現行的《xi城市房屋拆遷管理辦法》。
可以看出，拆遷補償方式經歷了實物安置補償、實物補償與價格補償相結合、實物補償或貨幣補償三個階段；補償對象經歷了從“頭”到“磚”的過程；補償標準由重置價改為市場評估價；補償基數由原使用面積1989變更為建築面積。從以上發展可以看出，拆遷政策是在不斷探索中，逐步適應我國改革、發展和完善政治體制的需要。
2 .其他可供借鑒的城市房屋拆遷政策
在新《條例》框架下，各省市堅持“以人為本”的可持續發展理念，貫徹公開、公平、公正的原則，制定適合當地發展的拆遷政策，切實保障拆遷當事人的合法權益。以杭州為例，杭州在實踐的基礎上，不斷創新拆遷政策，發展了中國的城市房屋拆遷政策，在很多方面值得借鑒。
2.1以新房市場價格為補償基準價。
在新《條例》的指導下，杭州規定“被拆遷房屋的貨幣補償基準價，由房屋拆遷主管部門會同市物價部門根據新建房屋市場半年度同類地段、同類用途的平均單價確定，報市人民政府批準，並於每年3月底、9月底前公布”。拆遷人按照新房的市場價從被拆遷人手中購買舊房，然後再拆遷房屋。對於被拆遷人來說，房屋拆遷不僅有合理的補償，還能從拆遷項目中獲益，享受改革發展的成果，有效減少拆遷矛盾，促進拆遷工作的順利實施。但相應的拆遷成本也增加了，不符合拆遷人的利益。
2.2同步搬遷
杭州實行“先建後拆，現房安置”模式，兼顧被拆遷人利益，實現零過渡期，有效杜絕安置房不能按時交付的現象，加快城市建設步伐。2008年，杭州拆遷安置房項目開工380萬平方米，竣工220萬平方米，逐步實現了“等人”的目標。筆者在調查中發現，很多居民不願意接受拆遷安置，是因為擔心被拆遷人逃避補償安置資金，不能按時完成安置房建設，導致被拆遷人長期過渡。同步安置不僅消除了被拆遷人的顧慮，也為被拆遷人節省了過渡性安置費用。這是壹個雙贏的模式，應該廣泛推廣。
2.3建立拆遷安置信息系統
杭州在全國首創城市房屋拆遷信息系統，是以信息網絡為平臺，以公開透明、高效便民為主線，以拆遷安置“等人”為目標的新型拆遷安置管理模式。不僅建立了集項目信息、拆遷信息、安置信息於壹體的拆遷安置信息系統，而且與產權交易、房管、房改、公房管理等系統信息關聯，實現了數據共享、資源整合、綜合審批、聯合監管等多項管理目標。拆遷安置信息系統徹底改變了查詢方式，數據采集不完整，拆遷安置動態情況掌握難度大，拆遷戶辦理拆遷協議備案、安置房產權手續復雜等問題。
3 Xi現有拆遷補償政策的不足
3.1貨幣補償
Xi安的區位基準價標準由政府制定。由於調整不及時，貨幣補償標準低，使得拆遷評估價格嚴重偏離房地產市場價值，拆遷過程中的矛盾日益突出，直接影響了城市改造的進程。以住宅房屋拆遷為例，目前Xi安的房屋補償價格可以簡化為:住宅房屋拆遷補償價格=區位基準價？網格×？建築面積+房屋附屬物及重置成新價+已辦理土地出讓手續的住宅房屋按剩余土地年限計算的土地出讓金。區位基準價為政府指導價，由Xi市政府於2004年首次頒布，現行標準為2006年調整後的價格。拆遷地段分為五類，拆遷基準價在原標準基礎上提高5%，如下表所示。
根據國家發改委公布的Xi二手房價格指數，2005年5月、2006年5月、2007年5月、2008年5月、2009年5月的同比價格指數(去年同月價格分別為104.4、103.8、65438+)。經測算，2006年Xi安二手房價格較2004年上漲8.37%，區位基準價上漲5%，接近調整幅度，較為合理。2009年Xi安二手房價格比2006年上漲19.51%。在房地產市場大變化的環境下，拆遷區位基準價沒有根據市場及時更新，仍停留在2006年的水平，調整滯後。房產購買價格上漲，但拆遷戶承擔差價損失，導致選擇貨幣補償的拆遷戶無法購房。
3.2在產權調換補償方面
(1)拆遷過渡期較長，“先拆後建”的模式造成Xi安安置房短缺，被拆遷人未能得到及時安置成為信訪焦點，壹定程度上影響了政府的聲譽形象。
(2)過渡補助費低，不能滿足被拆遷人過渡期間的租房需求，不僅增加了被拆遷人的生活負擔，也違背了舊城改造的初衷。
(3)安置房遠離市區，交通、醫療、商業、公共設施、子女教育等問題層出不窮。
4解決問題的方法和建議
4.1用評估的區位基準價代替政府定價。
政府應改變管理模式，適應市場經濟的發展，退出制定拆遷補償標準的領域，評估公司應以市場為導向評估區位基準價，使貨幣補償達到恢復被拆遷人住房條件和原有生活水平的標準。所謂地段，是指房屋所處的地理位置，主要包括在壹個城市或區域內的位置，與其他地方溝通的便利程度，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關等)的距離。)、周邊環境、景觀和城市設施。從房地產價格的構成來看，區位基準價是指估價時點被拆遷房屋的綜合平均價格，考慮了區域綜合因素，包括樓面價。區位基準價格反映的是同壹供求區域內房地產價格形成的* * *成分。區位基準價采用剩余法確定，其價值為房地產市場評估價格扣除房屋重置價格後的剩余部分。
具體評價可以參考以下思路:①實地調查。對拆遷區域進行現場調查，了解實際和內部情況；②選擇可比的例子。調查拆遷區域周邊市場，收集附近同壹供求圈二手房和新建商品房近期交易價格及相關信息；③計算可比實例的區位價格。可比實例區位價格=可比實例交易價格？葛-？房屋重置價格；④計算區位基準價。從交易時間、交易情況、區域因素、個體因素等方面修改可比實例的區位價格。
4.2拓寬安置渠道，就近安置。
針對過渡期長、過渡補償低的問題，可以借鑒杭州市拆遷同步安置的政策，先建設安置房，妥善安置拆遷戶後再實施拆遷重建。也可以通過其他途徑:①實施搬遷的，通過購買已建保障房的方式安置搬遷群眾；(2)實行搬遷安置的，拆遷人可以為被拆遷人提供過渡期周轉房，政府應當儲存壹定數量的周轉房供被拆遷人租賃；(3)按照市場二手房平均租賃價格對被拆遷人給予過渡補貼。針對安置房偏遠問題，盡可能增加靠近中心城區的安置房，就近安置被拆遷人，並對安置房項目進行詳細規劃，提高其建設質量，完善安置小區周邊配套設施。這些做法可以有效減少拆遷過程中的矛盾。
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