超高層商業建築成本管理的特點和難點
超高層商業建築往往具有建築高度高、單體規模大、造型獨特、業態復雜、建設周期長、施工技術非常規等特點。因此，采用傳統的成本管理方法很難有效控制其投資成本。
由於可供參考的類似工程較少，在初始決策和早期設計階段，超高層工程的總體和分項工程價格的計算以及目標成本的確定總是充滿困難和不確定性，難以順利進行與其密切相關的各種技術經濟方案的比較和優化。龐大的建築規模和高度復雜的功能需求也使得建設單位很難在此期間對整個項目的分布和功能需求進行全面深入的調查和決策。據有關統計，在項目建設的各個階段中，投資決策階段對工程造價的影響最高，達到70%~90%。因此，前壹階段總投資計算的不準確和需求定位決策的偏差，可能會使整個項目的後續成本工作處於非常被動的狀態，甚至最終導致“三超”現象，使項目投資者遭受重大經濟損失。
此外，超高層建築項目的決策和實施涉及到大量的設計、施工、管理和采購單位，產生了數以千計的合同和相互聯系、相互影響的復雜界面。建設周期長將進壹步增加合同雙方承擔的政策和市場風險。如果在合同策劃和招投標階段不對合同類型、履約接口、技術要求和商務條款進行全面梳理和深度評估，項目建設過程中就會出現大量的工程變更、現場簽證甚至高額索賠，為整個項目的投資控制埋下巨大隱患。
可見，如何在項目前期和中期階段，借助各種技術經濟管理手段，最大限度地落實項目建設需求，準確合理地計算項目總體和分項工程成本，找到成本優化的重點專業和主攻方向，精心策劃和深入評估各種咨詢和工程服務合同，是超高層商業建築成本管理的關鍵。
超高層商業建築工程造價的確定方法
超高層建築的特殊性決定了在項目初期，很難用單壹或常規的方法準確預測實際工作場景中的工程造價。基於對有限技術經濟資料的理解和分析，我們可以先將綜合建築系統分解為若幹個相對簡單而獨立的子系統，然後根據各子系統的屬性和特點，采用相應的方法(表1)確定建設項目的總體工程造價。
(A)與建築物的超高屬性相關性低的工程成本估算
通過對超高層建築綜合系統的分解和分類，可以發現壹些建築子系統與超高層建築的超高屬性關聯度較低，如基坑支護與降水、壹般水平、景觀、精裝、人防、保溫、防水、砌築、抹灰、管道與配線等。，且不會因為超高建築而出現成本專用性(措施中會考慮超高效率降低)。這意味著這類系統可以通過以往“非超高層項目”的累計造價指標，結合擬建項目前期或詳細的地質勘探資料、項目開發總體進度計劃表、方案或初步設計圖紙(包括業務業態的功能定位和設計參數表)等資料，詳細計算其造價，獲得高度準確的造價估算。
(B)與建築超高性能高度相關的工程造價估算
結構、幕墻、大型設備、施工措施是超高層工程造價估算的現實難點。很明顯，超高層工程的結構形式、立面造型、設備選型、構造措施都與常規工程有著顯著的不同。這些差異主要包括:
1)主體結構使用的混凝土強度等級(標號)過高；2)主體結構混凝土構件截面尺寸超大、超厚；3)鋼筋數量過密，截面配筋率和配箍率過大；4)主體結構采用高建鋼等特殊鋼；5)建築立面造型獨特；6)用於實現超高垂直運輸的超高速電梯；7)超高層建築施工中必須采取的特殊技術措施；
結構、幕墻、大型設備、措施四個子系統是受建築超高影響較大的專業項目，也是建築安裝費用占比最大的項目。準確的造價計算是合理確定超高層建築造價的重要依據。
(1)結構工程費用估算
對比我國已建或在建的超高層建築可以發現，“剛性鋼結構混凝土核心筒+外框筒巨型柱+伸臂鋼桁架層+鋼桁架+鋼塔冠”是最主要的結構形式。同時，在抗震設防水平相同、基本風壓荷載設計值相近的條件下，各超高層建築的剛性鋼結構(配筋)混凝土構件的體積含鋼量基本處於壹個相對穩定的數值浮動範圍內。因此，根據初步設計圖紙，用廣聯達軟件建模計算出混凝土和模板的工程量，再據此計算出相應的鋼結構(鋼筋)工程量，最終確定結構工程的總造價。
為了保證最終估算的合理性，可以采用ISM多元線性回歸分析來檢驗計算結果。這裏需要註意的是，在使用回歸分析方法時，應根據建築設計參數的層次結構，盡量選擇影響因素顯著且相互之間沒有明顯約束關系的獨立參數(圖1)，以保證因變量的準確性，避免因自變量之間的高度線性相關而導致最終測試值出現較大誤差。
(2)幕墻工程費用估算
項目前期設計階段，BIM可視化建築模型尚未完成。對於二維平面單元幕墻組成的異形立面，我們可以借助Excel軟件，通過設計給定的坐標點參數(圖2)，精確計算出幕墻面積，誤差率可以控制在2%以內。而由三維曲面單元幕墻組成、具有平滑過渡特性的異形立面，則采用樓層平均截面法計算幕墻工程量。兩種估算結果都可以在方案設計階段通過SketchUp草圖模型的表皮材質數量統計功能進行檢驗。
(3)設備工程費用估算
超高層建築和普通工程在以超高速電梯為主的大型設備工程上差別很大。在項目的前期設計階段，設計單位已經能夠提出詳細的電梯技術參數配置表，並在結合建設單位使用需求的基礎上，通過市場詢價準確估算成本。
(4)措施項目費用估算
由於各超高層項目之間在工程接口、承包範圍、管理形式、承包方式、計價方式、清單類型、費用分類等方面存在較大差異(表2)，項目間措施、費用的內涵不同，超高層建築數量稀少，因此沒有大量的歷史統計數據可供分析利用。而政府頒布的建築工程定額並不適用於200米以上建築工程措施費用的計價，這就加大了超高層工程措施費用的計算難度。
此外，超高層建築工程中采用的壹些獨特的技術措施，也會因工程的施工特點和環境不同而有較大差異。如超高層工程中廣泛使用的智能頂升鋼平臺模板體系，需要根據核心筒的平面布置和豎管壁的收縮規律進行定制。但隨著建築高度的變化和生產技術的進步，大型垂直運輸設備如臂架起重機、施工電梯、超高混凝土泵等的選擇和配置存在諸多差異(表3)。這些因素也在客觀上導致超高層建築的措施費用整體上沒有明顯的規律性。
優化超高層商業建築工程造價的建議
與壹般工程設計相比，超高層建築的設計具有難度大、專業多、範圍廣的特點，因此對後續造價的影響可能更加明顯。以鋼結構、幕墻、精裝修為重點，設計優化可以達到良好的成本節約效果，從而為整體成本控制創造有利條件。
(1)鋼結構工程造價優化要點
超高層鋼結構占很大比重，是超高層項目投資成本優化最重要的部分。其主要優化方向包括鋼構件類型、尺寸、連接方式、防火塗料四個方面。其中包括:
a)鋼構件的類型對焊接和安裝成本有很大影響。比如，根據施工現場適當選擇鋼材和焊接鋼材，可以在保證施工質量的前提下，有效降低構件安裝成本；
b)鋼構件尺寸與構件重量密切相關，因此適當劃分鋼構件尺寸，控制大型綜合鑄鋼件數量，有助於降低構件安裝和吊裝成本；
c)鋼構件的連接方式可以影響高強度螺栓的數量、焊接的數量和構件安裝的難度，根據建築場地優化連接方式可以有效降低鋼結構的安裝成本；
d)鋼結構防火塗料應根據其位置、重要性、可見度等因素進行適當優化和選擇，這也能有效降低鋼結構的價格。
(2)立面工程成本優化要點
超高層建築的立面裝飾工程量巨大，具有保溫、隔熱、防水、裝飾等多種功能，是超高層建築設計效果和施工質量的重點對象，也是工程造價控制的重點。其主要優化方向包括立面的類型、尺寸、表面處理工藝和比例，其中:
a)根據建築設計意圖和使用要求，優化立面裝飾材料的種類和比例。如果也采用玻璃幕墻，則在超高層建築的入口處和低區優先采用框架玻璃幕墻，有利於降低工程造價。金屬或石材幕墻應根據建築呈現效果和功能分區進行優化，如酒店、會議中心、展覽中心、音樂廳入口、大堂等，其他裝修需求較高、重要性較低的區域應分區優化；
b)立面材料的尺寸大小直接影響安裝和吊裝的難度，在不影響建築視覺效果的前提下，適當分隔立面裝飾材料的尺寸是降低工程造價的有效途徑；
c)可根據幕墻龍骨的位置、能見度和裝飾要求，選擇陽極氧化、粉末噴塗、氟碳噴塗等不同的金屬表面處理工藝，以降低幕墻工程成本。
(3)精裝修工程成本優化要點
超高層建築往往集辦公、會議、會展、酒店、零售等多種業態和功能於壹體。因此，在項目立項和初步設計的前期，要深入研究，明確各功能業態的比例、使用需求以及各業態內部的建築等級。前期借助專業顧問的意見，結合建設單位自身對項目的定位和需求，既是前期成本優化的重點，也是減少後期項目變更的重要前期工作之壹。
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