淮安中央商務區東北片區概念規劃設計說明
壹.規劃背景
規劃區位於淮安市商業中心區東北部，南臨城市東西軸線淮海東路，西接城市南北軸線淮海北路，東臨城市次幹道銀川路，北接交通路和城市體育健身廣場。規劃總用地面積9.3公頃(不含現狀)。
這壹帶交通條件優越，商業金融地位十分突出。這是這個城市最重要的黃金地段。為促進淮安社會經濟健康快速發展，加快城市化和現代化進程，加快中心城市建設步伐，改善人居環境，提升城市品位，樹立良好城市形象，淮安市委市政府決定啟動淮安商業中心規劃建設，首先對其東北區域進行城市意向設計活動。
二、規劃依據
1，淮安市城市總體規劃(2001-2020)。
2.淮安市十五計劃和2003年淮安中心城市建設目標。
3、淮安中央商務區東北片區概念規劃設計任務書。
4、建設部《城市規劃法》。
三、規劃區現狀分析及規劃定位
1，現狀總結與分析
(1)土地利用現狀及構成
地塊現狀包括商業設施、酒店、寫字樓、小學、新建住宅小區和舊住宅樓。
沿淮海東路由西向東依次是淮海賓館、新亞商城(在建)、水利局勘測設計院宿舍、時代超市。
沿淮海北路由南向北依次為淮海賓館、淮海永紅商業大廈、新華書店(設計改建)、東港賓館、市公交公司、路燈管理處、萬國物業、工商銀行。
從銀川路到交通路，有時代超市、時代花園小區、零散房屋(底層小店面)、清河小學。
地塊內部多為住宅，多為低層(2-3層)，少數為多層(5-7層)。師範學院路兩邊都是店面。
(2)建築質量和風格
淮海賓館主樓是壹棟15層的建築，外形常見於80年代。有點老了，而且地處市中心最重要的交通節點。難以體現時代感，無法滿足地標建築的要求。
淮海東路沿線:新亞商城正在改造中，體量巨大。可以從天橋直接進入。
水利局勘測設計院宿舍舊貌換新顏。
時代超市新完成了門面的裝修，色彩明亮鮮艷。
淮海北路沿線:淮海永紅商廈外觀老舊，建築質量壹般；和淮海大廈的裙樓大小差不多。
新華書店進行了建築設計，將重新開發成功能相同的書店。帶酒店住宿。
東港賓館與市公交公司聯系緊密，建築外觀質量壹般；公交公司占地面積大，運力極低。
路燈管理處和萬國物業的外部裝修是油漆貼面，模仿古典歐式風格，不符合作為城市主幹道建築所要求的檔次形象。
工行主立面新裝修，用料好，能體現壹定的時代感；但是二級門面並沒有太大的改善。
銀川路沿線:時代花園小區面貌新，品質好。
清河小學外觀壹般。
其他建築質量差。
(3)空間肌理和街道
沿街建築大多與相鄰道路平行或垂直，機制延伸到地塊內部。
師範學院路面對淮安師範學院的大門，基本與銀川路垂直相交。它對內部房屋的機制和朝向有很大的影響，並形成街道空間。
淮海店的布局有點突兀，和周圍的道路沒有明確的關系。
(4)道路交通及設施
區域內路網不系統，流線組織混亂，人車混雜，通達性不好，機動車出行困難，停車無序；導致市中心交通壓力增大。
(5)周圍環境和景觀
位於中心區，西南角毗鄰城市中心雕塑淮海明珠，參與圍合城市節點，景象繁華。
地塊側面是體育健身廣場，開闊美觀。
路燈管理處在昌盛路對面，要考慮風景。
銀川路對面是淮安師範學院，景觀綠化好，文化氛圍濃郁。
2.發展優勢
(1)區位優勢明顯。
位於市中心黃金地帶，交通便利，人氣旺盛。
(2)豐富的文化背景和資源
毗鄰師範學院、體育館、健身廣場，很容易讓人唱* * *探索城市的內在細節。
(3)經濟形勢良好
目前是經濟快速發展，人民生活水平提高的時代。人們對商業發展有迫切的要求，當然也有發展形式多樣化的要求。利用中心區原有的基礎，可以建設壹個高品位、現代化、多元化的商務區。
(4)發展是綜合的、系統的。
整合地塊整體規劃，便於引入新概念，形成功能、流線、商業模式、空間形態的體系；滿足人們對現代休閑的需求，樹立城市新形象。
3.發展方向
該區域可開發成為商業中心最具活力和吸引力的部分，包括大型購物中心和小型零售商業街的結合，具有餐飲、娛樂和休閑功能；並具有酒店、辦公、金融等功能。
四。規劃原則和目標
(1)規劃堅持社會效益、經濟效益和環境效益相統壹，將近期發展與城市長遠發展目標相結合，實現可持續發展的戰略目標。
(2)塑造具有現代氣息和本土化特色的新中央商務區形象，提升城市品位，改善城市形象，增強城市競爭力。
(3)貫徹“以人為本”的原則，為當地居民和遊客創造壹個休閑購物、娛樂休閑的現代化場所；提升地塊的城市窗口形象，增強淮安人的自豪感。
(4)規劃力求可操作性，要求全面控制、統壹規劃、集中管理、分期實施的剛性原則；願意適應和應對不確定的發展需求。
動詞 （verb的縮寫）功能分區和用地布局
功能以商業為主，兼顧各種補充功能。
根據任務書要求，並考慮現有商業布局和區位條件，功能組織強調功能的多樣化，盡可能覆蓋較長的使用期，以保持核心區的活力。
以商業為主，兼顧各種配套功能，是國際步行商業街開發建設的重要經驗。城市步行商業街可以整合零售、辦公、酒店、文化娛樂設施等多種功能，充分發揮多元化市場的綜合效益。商業設施的收益主要是基於人群的聚集。如果將城市休閑娛樂活動引入商業步行街。它壹定會加強步行街的吸引力，聚集更多的人並延長其逗留時間。被休閑娛樂活動和設施吸引的人群。還將部分轉化為步行街的購物餐飲消費流。步行街的繁榮將帶動上述產業的繁榮，促進各物業的共同發展，成為淮安最具吸引力的商業、文化、娛樂場所。
地塊內辦公、金融功能相對集中，方便車輛分流，享受部分公共設施。商業布局充分考慮人流的路線，在平面和空間層面保持人流的連續性。
銀川路壹側安排壹塊地集中進行地面停車，緩解城市主界面停車壓力。停車與綠化相結合，可以滲透到周邊的住宅小區、高校、園林中，充分享受。
地下壹層主要設置停車、商務、設備等輔助用房，地下車庫主要分布在沿街高層建築中，解決部分辦公、商務停車，保證商業步行不受幹擾。此外，地塊南側設置集中地下停車物流中心，解決新亞商城、時代超市停車物流需求。
六、道路和交通組織
街區道路交通組織原則:人車分流為先。同時，應在主要的行人入口設置必要的機動車和自行車停車位。車行道與步行街的交叉口，應當實行行人優先的原則，盡量保證步行街的連續性，貨流和人流分開，互不交叉。
具體措施如下:
(1)車庫流線布置在建築後方，避開主要人流，部分路段采用斷頭路，方便卸貨和工作人流進出。機動車流量應盡可能控制在街區入口附近，以減少對步行的幹擾。
(2)入口處設置自行車停放處，淮海北路、銀川路沿線組團設置壹些小型停放處。
(3)為了使步行系統具有連續性，通過地下商場和二層街廊，加強不同層次的行為連續性。淮海明珠轉盤改造後，地下商業可與城市地下人流連接。
(4)貨運:大量集中貨運可通過地下壹層解決，少量常規貨運可通過垂直於步行街的支路解決。
七。空間組織與環境設計
1，空間景觀網絡和軸線系統
商圈布局以線性步行系統為主，同時結合大型公共空間、庭院、廣場綠化，形成人性化的現代購物空間。
街區的空間景觀軸與城市景觀相結合，形成城市景觀長廊，洪通將城市綠化帶引入街區，形成有機形態。根據美國的經驗，壹條好的商業步行街不僅能吸引顧客，還能吸引商家。根據經驗，他們願意支付比平均價格高20-25%的價格來租用這些零售空間。步行街屬於壹個軸線上的水平空間。本街區計劃在步行軸上選擇幾個節點局部放大空間形成小廣場，打破線性空間的單調，有節奏地營造空間的高潮，如西段的入口廣場、南段的市民廣場、中心廣場等。通過不同形式和氛圍的廣場，創造豐富多樣的外部空間。沿街店鋪形成尺度宜人的“騎樓”空間，符合中國人的購物心理。
核心區東西向步行路線的組織主要有兩種空間形式，壹種是寬約10M的步行商業街，另壹種是與建築相結合的中庭空間。
以上東西走向的步行路線以步行街為軸組織在壹起，明確了主要的外部空間形態。基於此，考慮總平面圖中的建築形態，核心區(步行街區)兩側以四五層為主，在延淮北路地塊內布置壹組小高層，形成壹座城市。
街區的地標景觀，小高層酒店布置在中心廣場，弧形進壹步完善空間構成，成為重要地標，同時保證土地黃金中心區壹定的容積率。通過走廊和立交橋，整個街區形成了緊湊的組織結構。
2.空間節點和標誌性建築
(1)淮海東路入口廣場:
廣場集功能性和休閑性於壹體，從交通上緩解了新亞商城和時代超市的人流集散壓力，同時地下物流和停車也保證了周邊的正常運轉。廣場內將建設少量的餐飲服務(以風景園林的形式)，形成壹定的空間圍擋，同時起到壹定的屏蔽時代社區的作用，提高城市主界面的景觀水平。廣場利用噴泉引導人流路線，景觀是街區的中心廣場，加強景觀的縱深感。綠化設計中考慮地下設施的出入口，同時形成壹定的地域體系。
(2)淮海北路入口廣場
廣場與淮海北路沿線綠化帶相結合，形成連續的步行景觀界面節點。廣場成為商業區西面的主要入口，半圓形的造型增強了入口的地標性。水景從中心廣場延伸，兩者以線性水流相連，對人流起到壹定的引導作用。以街區為主景的中心廣場張力膜結構，增強了景觀的縱深感，吸引人們進入。
(3)銀川路入口節點
廣場與銀川路沿線綠化帶結合，銀川路沿線壹側地塊過渡空間較多。壹方面考慮地面停車的需要，同時也考慮減輕淮安師範學院的環境壓力，提供足夠的緩沖空間。廣場以硬地綠化，與周圍環境融為壹體，與淮安師範學院形成壹景。
(4)中央廣場
中心廣場是這個區域最重要的空間節點，是整個街區的“核心”，是空間組織的高潮。中心廣場采用圓形，結合了街道走向形成的復雜多向性。廣場上的建築充分呼應了廣場造型，強化了特定的空間氛圍。在張拉膜結構下，是地下商業的出入口，同時也成為重要的標誌性景觀。方形的水體和綠化設計打破了各向同性的圓形構成，體現了現代空間的多樣性。
3.環境成分
(1)基面元素，即構成環境底面的元素。
車行道相對於遊客設置在建築背面，表面鋪裝不做過多裝飾。根據需要，可以選擇成品混凝土板、混凝土或優質瀝青路面。
步行與購物街、廣場相結合，地面鋪裝的設計不僅要給人以引導和停留，還要充滿商業氣息和休閑趣味。
廣場的地面結合綠化布局，通過精心的環境設計，根據人群的各種行為模式選擇相應的材料。
適當布置小水池，結合噴泉，動態賦予活躍因子。
樓頂也可以適當裝飾，形成休閑平臺。
地面停車場結合綠化帶，選用植草磚和透氣混凝土材料。
(2)外殼元素，即構成外殼表面的元素。
步行街兩側的建築立面以店面、燈箱、廣告、櫥窗等混合語言，展現街道的性質，烘托商業氛圍。圍擋機與街面的高寬比符合商業行為模式，在商業氛圍中起著重要作用。
走廊、樹籬和樹木等連續的界面在空間的定義中也起著重要的作用。
(3)設施小品和街道家具元素。
設施和街道家具是商業空間不可缺少的組成部分，可以方便人們的使用，滿足心理和實際需求，創造舒適的環境，增加文化氛圍，保證安全。商業區的設置包括以下類別:
信息設施:導向標誌、導向地圖、廣告牌、信息欄、時鐘、揚聲器、電話亭等。
衛生設施:垃圾箱、煙蒂盒、痰盂、洗手器、公共廁所等。
娛樂服務設施:室外座椅、桌子、太陽傘、遊樂設備、休息走廊、售貨亭、自動售貨機等。
照明安全設施:室外燈具、消防栓、火災報警器等。
藝術景觀設施:雕塑、藝術素描、壁畫等。
無障礙設施:包括殘疾人設施。
4.夜間照明
作為淮安的公共場所，中央商務區必須實施夜景照明工程，使用各種照明電器，精心設計多彩，成為城市中真正美麗的景觀，才能滿足日益增長的夜生活需求。
夜間照明可以根據商圈的具體環境合理布置和選擇燈具，計算照度和配色。其中泛光燈用的最多，燈具種類也比較豐富，根據不同部位有所隱蔽。
花壇采用小巧緊湊的彩色投射燈，綠光可以讓花壇內的植物看起來更加茂盛；草坪上設置低矮的庭院燈作點綴，砍伐高倩式樹木，關閉埋管燈，照亮樹木，不影響交通；在二級入口等處對稱分組布置棒狀裝飾燈，起到引導人流的作用。廣場開闊部分設置高強度桿燈，方便人群活動；為了烘托氣氛，在噴泉等處布置了弱光彩燈，配合樓頂布置的彩色激光射燈，光束搖曳，聲控噴泉的水柱組合不斷變化，交織成壹個完美的動態空間。通過燈光系統的組合，形成連續的、疏密有致、主從分明的夜景。
八、規劃實施策略建議
1，以公共開發為主，結合嚴格的統壹規劃要求和受控的私人開發。
2、統籌安排開發、設計和建設周期。
(1)壹期整體建設4、5、6、7、8、13地塊，使中央商務區初具規模。
(2)淮海北路沿線2號地塊也可以先開發。
(3)清河小學原所在的3號地塊，鑒於小學搬遷的周期相對於普通地塊較長，作為第二步。
(4)原工商銀行所在的1地塊，相對獨立完整，開發時間對整個商圈影響不大。
(5)淮海大廈附屬永紅商廈，是城市交通焦點的壹級界面。建議結合淮海明珠轉盤的統壹規劃，包括地下步行系統，將商圈地下商業與城市地下步行系統連接起來。
九。經濟和技術指標
主要規劃技術經濟指標:
總建築面積:162507.4平方米(不含保留現狀)
地下建築面積:48471.3m 2(地下商業:12647不含保留現狀)。
總用地面積:9.3公頃(不包括保留現狀)
停車:地面115車輛:地下400車輛。
容積率:1.8(不含保留現狀)
綠化率:31.6%(不含現狀)
建築密度:34%(不包括保留現狀)
投資估算:
土建部分按1000元/平方米計算，約合16250萬元。
水電部分按180元/平方米計算，約合2925萬元。
廣場綠化是另壹個方案。
土地利用構成表
總土地面積(公頃)
土地的性質
土地面積(公頃)
總用地比例
計劃
13.4
財務辦公室
0.74
5%
商業辦公室
0.9
7.10%
商業娛樂
3.1
23.10%
商務酒店
1.23
9.20%
文化設施
0.47
3.50%
廣場綠化
1.37
10.30%
保留住所(時代社區)
1.56
11.60%
預訂酒店(淮海店和購物中心)
0.92
6.90%
保持營業(新亞商場)
0.6
4.50%
保留業務(時代超市)
1.02
7.70%
地塊控制指標列表
繪圖序列號
土地的性質
土地使用面積
建築面積
體積分數
建設用地密度
綠地率/綠化率
建築高度限制
公共停車設施
自行車數量
(公頃)
(平方米)
%
%
(層)
(車輛)
(車輛)
1
財務辦公室
0.74
21991.3
2.99
31.30%
百分之三十
25
地面:20；地下:50
1000
2
商業辦公室
0.9
18843.2
3.12
33.30%
40%
14
地下:200
950
三
商業娛樂
2.31
48911.6
2.12
50.80%
22%
五
接地:35
3000
四
商業娛樂
0.79
19723.7
2.5
62.40%
11%
四
-
1300
五
商務酒店
1.23
36537.4
2.97
46.80%
25%
15
地面:10地下:50
1000
六
文化設施
0.47
13500.2
2.87
63.80%
15%
六
-
600
七
廣場綠化
0.32
-
-
-
25%
-
-
-
八
廣場綠化與服務
0.65
3000
0.46
15.40%
46%
三
地下:100
200
九
保留住所(時代社區)
1.56
-
-
-
-
-
-
-
10
預訂酒店(淮海店和購物中心)
0.92
-
-
-
-
-
-
-
11
保持營業(新亞商場)
0.6
-
-
-
-
-
-
-
12
保留業務(時代超市)
1.02
-
-
-
-
-
-
-
13
停車綠化
0.4
-
-
-
63%
-
接地:50
-