得益於政策的逐步市場化和宏觀經濟的穩定增長，中國房地產市場在2008年之前壹直維持著傳統戰略規劃框架的三大假設，直到全球金融危機導致行業第壹次全面低迷，“資源-目標”的戰略規劃邏輯因產業環境的變化開始陷入矛盾。雖然在2009年迅速反彈，銷量和銷售額均創新高，但仍使整個行業經歷了壹段去庫存的艱難時期。同時，由於全球宏觀經濟環境的變化，中國的財政和貨幣政策也處於“不穩定狀態”。距離政策“快、準、重”刺激經濟只有1年。此外，資本市場錯誤的估值方法和我國資本市場體系的不完善，也使得房地產企業只有不斷增加土地儲備，才能提高市值，籌集資金。當市場環境逆轉時，高價單向多方頭寸(土地儲備或待售產品)完全暴露在風險之下，資金鏈成為制約房地產企業實現戰略目標的最大瓶頸。
金融危機引發的行業環境尤其是金融環境的動蕩，不僅加劇了行業未來發展趨勢的復雜性，也增加了房地產企業獲取發展所需資源的成本。在土地財政的影響下，高房價的持續穩定增長成為住宅房企重復“規模擴張”戰略的最重要假設依據。無論是對城市化進程的分析，還是對人口紅利的分析，都只是為了論證這個基礎的可靠性。但實際上，房地產行業是壹個周期性行業，企業往往忽略了房地產行業的可持續發展和能否維持目前的高房價在戰略規劃上是兩個完全不同的概念。
市場的動蕩使得許多專註於住宅地產市場的房地產企業開始調整戰略，關註並逐步介入房地產行業的另壹個領域——商業地產，試圖在商業地產領域復制“規模化”擴張戰略。
由於開發商或投資者通常以持有或“售後回租”的形式直接管理物業資產，與住宅地產相比，壹個明顯的區別是商業地產可以為持有人帶來持續的租金收入，尤其是在宏觀政策收緊、銀行信貸收縮的情況下，持續穩定的租金收入將有效改善房地產公司的現金流壓力，平滑業績波動。同時，持有住宅地產只是增加庫存，而持有商業地產類似於壹個看漲期權，不僅可以分享未來土地升值的巨大收益，還可以根據市場周期波動選擇出售或繼續持有——這大概是住宅地產向商業地產轉型的主要原因之壹。此外，商業地產作為壹種能夠持續產生現金流的資產，天然具備資產證券化的條件。ABS和REITs都使商業地產開發商不僅能夠繼續持有和經營商業地產，而且能夠持續獲得可持續發展或收購新商業地產所需的資金，因此比住宅地產公司擁有更多的融資渠道。尤其是2010年初，中國人民銀行辦公廳發布了《關於在銀行間債券市場發行房地產信托受益憑證管理辦法征求意見的通知》，標誌著房地產投資信托基金初步試點的整體框架已經形成。
但實際上，無論是持續的現金流入還是財產期權，還是證券化的融資優勢，都只是商業地產的最終結果。其反周期性的根本原因在於對商業地產產業鏈中三個關鍵環節的把控:前瞻性選址、設計的商業滿意度、運營的專業性。選址取決於對城市化和人口遷移過程中城市變化的研究，定位和設計取決於對商業的理解和各大商家的要求，後期運營必須依靠既懂房地產開發又懂商業規則的復合型人才。所謂“地段決定人，人決定產品，產品決定型號”。在上述前提下，商業地產可以表現出住宅地產所不具備的三大反周期產業特征:多元化、持續的現金流入，因經營能力而產生的資產增值預期，因合理的租賃安排(抵押、出售、“售後回租”等)而提高的資產流動性。).
(作者是Sepp管理高級顧問)