業內人士認為，這是城市更新的底線，決定了未來城市更新的主基調。推動過去單壹的“開發方式”向“商業模式”轉變，避免走粗放式城市開發建設的老路。
城市更新壹直是房企的賽道，不僅是土地的來源之壹，也是房企的利潤增長點。那麽，城市更新實施中防止大拆大建的政策對房企有什麽影響？在城市更新模式改變的情況下，房企將何去何從？
城市更新最多拆20%。
實施城市更新是黨的十九屆五中全會作出的重要決策，也是“十四五”規劃綱要確定的重大工程。
然而，在各地城市更新的實施中，大拆大建的行為造成了新的城市問題。
8月31日，在國新辦舉行的新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長黃艷表示，各地實施城市更新的積極性很高，但也有壹些地方出現了與初衷相違背的跡象，比如大規模的舊城區拆遷。為貫徹落實黨中央決策部署，防止各地重走粗放式城市開發建設的老路，住建部在調研論證的基礎上起草了《通知》。這份文件近日在媒體上向社會各界征求意見，得到了各方的認可和支持。此《通知》於今日(8月31日)正式下發實施。
通知強調嚴格控制大拆大建。現有建築除違章建築和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建築外，不會大規模、成片拆除。城市更新單元(區)或項目的拆遷建築面積原則上不應大於當前總建築面積的20%。
同時，通知要求嚴格控制大規模建設。除建設必要的公共服務設施外，不大規模增加老城區建設規模，不打破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。城市更新單元(區)或項目的拆建比原則上不應大於2。
此外，通知要求保留所有城市記憶，如保留和利用現有建築。同時要保持老城區格局的規模。不破壞老城區的傳統格局和街道肌理。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這是城市更新的底線。控制大規模拆遷也是在規範企業參與城市更新的行為，至少在未來，無序拆遷的行為會受到約束。控制大建也會制約房企發展，與大拆相呼應。沒有大規模建設的空間，也會抑制房企大拆大建的沖動。
值得關註的是，《通知》強調在短時間內大規模拆遷城中村等連片舊城區，防止住房租賃市場供需失衡加劇新市民和低收入人群租房困難。為確保住房租賃市場的穩定供求，城市住房租金的年漲幅不得超過5%。
“城市更新是轉變城市發展建設方式的重要抓手”
在可持續更新模式探索上，《通知》要求，不得沿襲過度房地產的開發建設模式，不得片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟效益。鼓勵和推動“開發模式”向“商業模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續城市更新模式。
“經過快速的城鎮化發展，我國城鎮化水平已經超過60%，進入城鎮化中後期。在城市發展的新階段，出現了許多新問題、新情況。”黃艷說，實施城市更新是從過去大規模增量建設轉向存量升級和增量結構調整並重的階段。城市更新的內涵是促進城市結構優化、功能完善和品質提升，是轉變城市發展建設方式的重要抓手。
“城市更新的工作剛剛起步，還在探索過程中。下壹步，我們將推進城市更新試點，探索城市更新的方法和路徑，啟動壹批示範項目，積極穩妥有序實施城市更新行動。”黃燕如說。
對此，中指院調查事業部運營總監吳認為，在各地密集出臺調控政策之際，《通知》及時從國家層面劃出了城市更新的重要底線，確定了未來城市更新的主基調。其核心目的是促進從單壹的“發展模式”向“商業模式”的轉變。
在吳看來，《通知》將有效避免重走城市粗放式開發建設的老路，對保留特定時代建築、保持老城區格局、延續城市特色具有重要作用，體現了城市內涵發展、高質量發展的核心要義。
"城市更新的規劃和行動將在未來得到優化和改進."RealData高級分析師黃輝表示，“各地都需要完善城市更新的頂層規劃。升級後的城市更新模式以城市居民的真實需求為導向，逐步完善城市功能，改善城市人居環境。”
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李看來，在新的城市更新模式下，未來由區域開發向區域運營轉變後，公共服務的短板將得到充分填補，舊區的衰落將得以避免，住房功能將更加齊全，現有住房的供給將得到有效改善，將成為歷史文化印記較深、功能復雜的新區，這也是未來住房供給側改革的重要內容。
行業:從“快速賺大錢”到“慢慢賺小錢”的轉變
值得註意的是，近年來，城市更新成為房企的新賽道，不僅是土地來源之壹，也是房企利潤的新增長點。如華潤置地未來壹年城市更新的價值約為6543.8+03億元，可轉為土地儲備。時代中國的土地儲備約50%來自城市更新項目。
那麽，城市更新實施中防止大拆大建的政策對房企有什麽影響？在近期房企召開的中期業績發布會上，這壹問題也成為熱點。
其中，時代中國董事局主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄表示，《通知》要引導的是有序拆遷、持續更新。比如要求舊城拆遷不得超過20%，舊城外棚戶區和城中村拆建比不得大於2。當時中國基本沒有參與舊城改造，所以沒有影響力。對於城中村的改造，中國的拆建比基本在2以下。
R&F地產董事長李思廉也在中期業績發布會上回應稱，根據住建部的政策解讀，並不是在老城區拆建。廣州有11區，越秀區、荔灣區舊改項目受影響，壹般在天河、黃埔、南沙、海珠等地。
在城市更新模式改變的情況下，房企將何去何從？對此，吳預測，地方城市更新政策將更加註重有機更新，引導企業理性參與。同時，企業要以經營的理念參與城市更新。
在遠景集團城市更新事業部總經理柳初看來，更迫切的是社會資本轉變發展理念，真正從“掙大錢快錢”向“掙小錢慢錢”轉變，充分發揮企業的創新優勢和市場機制優勢，圍繞融資、項目策劃、規劃設計、建設運營服務等關鍵環節提升核心能力，善於在開發新業態、新場景、新功能中打造“低利潤可持續性”。
新京報記者袁秀麗
編輯吳欣校對傅。