壹位券商資產證券化部負責人向記者透露，他最近在二三線城市調研了壹批工業物流園區，但能滿足資產證券化條件的工業物流園區並不多。究其原因，很多二三線城市的工業物流園區普遍存在規劃定位不明確、倉儲空置率高、與產業結合弱、投入產出效益不對等、人車調度管理困難等挑戰。
很多工業物流園區的業主也知道通過數字化手段提高運營效率、擴大投資租賃範圍的重要性，但園區精細化運營涉及的運營流程太多，往往忽略了這樣那樣的東西。上述部門負責人告訴記者。在目前的環境下，如果產業物流園區不具備精細化運營和節能減排的能力，很難實現資產證券化。
越來越多的基礎設施資產管理服務商正在向二三線城市輸出精細化管理和低碳運營服務，依托自身在產業物流園區的科技化運營經驗和數字化技術能力，幫助產業園區實現資產證券化。
普洛斯資產管理服務ASP副總裁朱明在接受21世紀經濟報道記者專訪時透露，工業物流園區的精細化管理和低碳運營賦能，要從工業物流園區資產的全生命周期開始，包括選址、規劃、建設、招商、運營、升級、退出。
我們調查發現，壹些工業物流園區在規劃建設階段投資分析計算模型比較粗放，可能導致其運營效益達不到預期目標。朱明告訴記者。這不僅會影響工業物流園區的投資租賃和產業融合程度，還會阻礙工業物流園區價值的不斷提升。
幫助產業物流園區達到資產證券化的門檻並不容易。許多二級市場投資機構不僅會考察園區的租金收入、企業租戶數量的增長趨勢，還會考察園區是否會構建完善的低碳運營計劃。
目前，資產管理機構投資基礎設施REITs是壹個明顯的趨勢，即越來越踐行ESG投資理念，要求工業物流園區的低碳運營首先達到綠色認證和零碳評估的標準。國內某大型私募機構資產配置部總監向記者透露，這對物流產業園構成了較大的成本壓力。目前很多園區擔心環保投資回報周期過長，增加資金壓力。
鑒於大多數工業物流園區的實際情況，我們正在積極說服機構投資者將ESG投資評估標準集中在物流產業園區圍繞低碳運營所做的努力上，並鼓勵他們通過認購這些REITs產品來更好地實施低碳運營。前述券商資產證券化部負責人指出。
精細化管理的價值提升效應
為了支持基礎設施REITs的發展，今年以來相關部門陸續出臺了多項措施。
此前，國務院辦公廳發布的《關於進壹步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提出，促進基礎設施領域房地產投資信托(REITs)健康發展。進壹步提高推薦和審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs發行上市。建立和完善籌資機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場。
6月19日，國家發改委發布《關於做好盤活存量資產擴大有效投資工作的通知》指出，具備相關條件的基礎設施存量項目，可采取基礎設施REITs、政府和社會資本合作(PPP)等方式盤活。
在政策的推動下，越來越多的券商等金融機構積極探索產業物流園區的資產證券化機會。
最近我們走訪了國內多個城市的工業物流園區，發現它們的運營效率千差萬別。上述券商資產證券化部負責人直言。壹線城市的很多工業物流園區憑借產業整合的優勢，通過數字技術大大提升了精細化管理能力，租金收入和企業租戶都有所增加，資產證券化具有較高的操作空間。相比較而言，很多二三線城市的工業物流園區仍然高度依賴運輸車輛進出的人工調度和運輸工人的裝卸流程，不僅導致人等車現象持續增加，而且浪費了大量的倉儲物流資源，也影響了企業入駐的積極性，因此租金收益難以達到預期。
這給我國的資產證券化帶來了挑戰。他說話坦率。壹方面，許多地方政府積極推動當地的工業物流園區，希望進壹步盤活當地的基礎設施資產存量；另壹方面，這些工業物流園區缺乏足夠的精細化管理能力，導致財務數據難以贏得二級市場投資機構的認可。
記者獲悉，為解決粗放管理的痛點，不少城市物流產業園開發商正在嘗試引入第三方數字資產管理解決方案，以解決倉庫空置率高、投資租賃能力不足、人車調度管理難、客戶響應慢等痛點。
然而，第三方數字智能資產管理解決方案能否取得良好效果仍面臨諸多挑戰，因為空置率高、投資租賃能力不足等痛點也與工業物流園區規劃建設過程中定位不清、缺乏產業整合密切相關。壹位長期參與產業物流園區資產證券化業務的信托公司創新部人士對記者表示。
在朱明看來，工業物流園要想實現精細化運營，迫切需要資產全生命周期服務。比如，在提升投資服務能力方面，第三方基礎設施資產管理服務機構不僅要提供眾多有潛力的企業資源，還要根據區域經濟特點，協助產業物流園做好城市產業數據研究、投資定向咨詢、市場推廣服務，全方位幫助提高出租率；在拓寬園區的服務範圍上，這些第三方機構需要整合供應鏈的生態資源，壹站式匹配園區業主和企業租戶的各種生產經營和生活服務需求，提升租戶的粘性和滿意度；在提升園區運營管理效率方面，第三方機構需要通過科技運營管理系統的輸出，解決園區運營方、園區管理者、總部決策者之間的信息不對稱問題，實現在線物業監管、風險監控跟蹤、設施設備管理等。借助高科技，從而實現工業物流園區管理的可視化和智能化。
從某種程度上說，工業物流園區精細化管理創造的價值提升，不僅是園區租賃客戶和租金收入的增加，更是園區供應鏈管理成本的持續優化，實現真正的降本增效。朱明表示，目前ProLogASP的技術賦能已經在二三線城市的壹些工業物流園區產生了壹定的效果。比如壹些工業物流園區的倉庫出租率翻了壹番。
在上述信托公司創新部人士看來，雖然產業物流園可以借助外力幫助提升租金收益和客戶粘性，但隨著外部環境的變化，越來越多的投資機構開始關註產業物流園突發事件對REITs產品穩健經營和預期收益的影響。mdash比如，疫情反復，可能會導致工業物流園區的部分企業面臨經營波折，或者很大程度上影響園區租金收入的穩定性和可持續性。這意味著，工業物流園在做好精細化管理的同時，需要對企業租戶的經營風險、自身設備維護和應急處置形成良好的預警機制。
在他看來，面對外部環境的變化，產業物流園區需要及時調整規劃和定位，為不同行業提供高效的倉儲物流服務，最大化自身的經營風險。
目前，我們也註意到，越來越多的機構投資者希望壹個基礎設施類REITs產品的基礎資產包含不同區域城市的差異化產業物流園，以最大限度地降低單個行業的經營風險傳導效應，使REITs的基礎資產能夠持續貢獻租金收入的穩定增長。前述國內大型私募機構資產配置部負責人指出。但在這背後，納入REITs資產包的產業物流園區必須具備極高的精細化管理能力，這已經成為壹個投資標準。
低碳運營的新考驗
值得註意的是，隨著ESG投資理念的日益普及，越來越多的機構投資者將產業物流園區能否實現低碳運營納入REITs產品在基礎設施領域投資決策的重要參考。
某券商投行部人士向記者透露，他們在向壹些大型私募機構開展基礎設施資產證券化產品融資路演時，發現後者不僅關註租金收入、企業租戶粘性、倉儲運輸資產維護狀況等傳統財務數據，還特別關註產業物流園是否引入光伏風力發電環保設備，持續降低園區碳排放。
數據顯示，2020年，全國654.38+0.5萬多個工業園區，貢獻了全國約654.38+0/3的碳排放。越來越多的金融機構將投資符合低碳運營條件的工業物流園區資產證券化產品作為踐行ESG投資理念的重要路徑。
然而，這對許多二三線城市的工業物流園區提出了新的運營挑戰。原因如下:壹是部分工業物流園區開發商資金壓力大，難以加大環保設備投入；其次，光伏風能等環保發電投資回報周期長，讓壹些園區開發商擔憂。
目前，我們正在積極說服壹些租金收入較高的物流園區和企業租戶加大節能減排投入，因為這已經成為工業物流園區是否符合資產證券化要求的重要標準，甚至影響到能否贏得眾多投資機構的青睞，盡快實現項目退出。前述券商資產證券化部負責人指出。
朱明表示，針對國內工業物流園區的實際運營情況，普洛斯資產管理服務ASP正在嘗試負責部分工業物流園區的節能減排設備投資，幫助其實現零碳改造。
在這背後，普洛斯擁有眾多致力於推動工業物流園區零碳運營的基金，他們願意在中國更多的工業物流園區普及基於數據的壹站式零碳解決方案。他告訴記者。
記者了解到，目前很多工業物流園區實現資產證券化的另壹大挑戰是能否獲得二級市場投資機構認可的綠色認證和零碳評估資質，從而納入後者的投資範圍。
上述投行人士向記者透露，國內很多大型資產管理機構和私募基金的綠色認證和零碳評估標準較高，導致可納入其投資範圍的基礎設施資產證券化產品較少。
目前，我們正在積極與他們溝通，希望他們不要拘泥於具體的綠色評估標準，而是著眼於越來越多的工業物流園區正在嘗試實踐低碳運營的理念。通過投資相關REITs產品，可以督促後者更持續地做好低碳管理和節能減排工作。他告訴記者。好在國內不少資產管理機構和私募基金都采納了這壹建議，使得基礎設施資產證券化產品的投資資金逐漸擴大。
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