後房地產時代廣東未來五年應該發展什麽？

王維？0?1的思考:房地產行業發展回顧過去十年，尤其是十壹五期間，房地產-住宅產業已經成為實體經濟支柱。與加工貿易行業不同，房地產行業雖然核心技術不多，但主要面向國內市場，客戶群主要在國內。根據“微笑曲線”理論，房地產行業是我國各行業中最接近微笑曲線兩端的行業，是房地產行業的顯著特征。房地產行業既能整合鋼鐵、水泥、建築等上遊環節，又能消化其巨大的產能。同時，作為個人大額消費(投資)投資，特別受到銀行的青睞，是政府拉動內需的重要手段。再加上房地產兼具消費和投資，符合國民心理，具備全民參與的基礎條件，早期房地產整體價格水平不高，所以房地產行業近年來突飛猛進也就不足為奇了。隨著大量社會資本湧入房地產行業，房地產在很大程度上成為了國家資本乃至海外資本的投資天堂和避風港。在壹線中心城市，成本低、位置優的黃金地塊越來越少，已經到了稀缺的程度，這讓傳統的房地產開發模式壓力越來越大，讓人不得不認真思考從哪裏開源。？0?1思考二:建議未來五年要重視“3G-互聯網”產業的發展。如果要開源，我們的增長點會在哪裏？應重視“3G-互聯網”產業，並將其發展成為戰略性支柱產業。從資本的角度來看，3G產業是我國重要的基礎產業，國家大力支持。中國移動、中國電信和中國聯通是主要的基礎運營商，而互聯網行業的許多企業在海外上市和融資，吸引了全球金融資本的關註。3G-互聯網產業的發展還可以整合很多成熟甚至飽和的產業，比如消費電子、信息產品甚至家用電器，註入新的動力，類似於房地產對鋼鐵、水泥、建築等行業的拉動作用。從應用的角度來看，互聯網行業經過十年的發展，已經從最初社會印象中的“兒童玩具”發展到信息、娛樂、商品交易，甚至衣食住行等與生活息息相關的各個領域，真正走向了“水泥+鼠標”的應用模式。3G時代的到來為網絡向“移動互聯網時代”發展提供了現實可能性。3G-互聯網行業雖然不像房地產那樣是大眾消費，不會有直接的保值增值功能，但是進入門檻和成本較低，可以吸引廣泛的社會參與。如果做個比較，房地產行業體現的是壹種“長期平均收入”，而3G-互聯網行業更突出的是壹種“邊際收入”。參考印度的經驗，印度基礎設施相對落後，但信息產業獨樹壹幟。這個案例值得我們思考。壹、3G-互聯網產業的發展要以“中小企業”為出發點(以廣州為例)。如果用時髦的詞匯包裝，3G-互聯網產業可以戴上“物聯網”、“雲計算”等許多耀眼的光環，但考慮到實際情況，廣州應以“中小企業”為3G-互聯網產業發展的抓手。就像房地產壹樣，中國的“房子”只相當於美國市場的“公寓”，而美國市場的“房子”則類似於中國的“別墅”、“聯排別墅”。抄襲國外市場的時髦詞匯固然能吸引人的眼球，但也壹定會混淆客觀認識。包括廣州在內的珠三角城市有大量活躍的中小企業，但近年來城市大力打造的“中央商務區”、“總部經濟”等概念並沒有直接幫助到這些中小企業。隨著以珠江新城為代表的大量寫字樓的投入使用，伴隨著城市化和重工業化的進程，廣州的經濟活力日益從“專業街、街面、住宅商業”向“正規寫字樓、中央商場”轉變。活躍在“專業街、街面、住宅商業”時代的中小企業，具有相當的靈活性和經濟活力，也保持著較高的經營效率和較低的經營成本。如何保持中小企業的這種優勢？3G-互聯網產業提供了新的可能。從3G-互聯網產業自身發展來看，充分發揮其與“產業(企業)投資運營”職能的關聯性，也是推動自身發展的關鍵因素之壹。作為比較，住宅產業近年來取得了很大的發展，主要原因是住宅產品從壹種具有保值增值功能的“消費品”擴大為“投資品”，從而實現了過度發展。3G互聯網行業通常被視為“消費行業”。如果能更好地與企業運營、商業運作相結合，在業務上拓展功能，將有助於更好地促進自身發展。3G互聯網產業與中小企業的更好結合將創造更廣闊的想象空間和發展空間。二、電子商務的突破可以從“網絡營銷”(以廣州為例)考慮。就“電子商務”而言，目前在實際操作中，國內電子商務主要是指“電子交易”和“網絡銷售”，即以銷售商品為主。說到國內的電商巨頭，他們的總部主要集中在上海-長三角和北京，比如阿裏巴巴，他們目前的業務主要集中在網上銷售商品。廣州等珠三角城市有大量生產型企業，很多是加工貿易型企業，壹般都有比較成熟的傳統營銷渠道。在中國擴大內需的市場和政策背景下，這些過去以加工貿易為主的企業開始有了建立自己品牌的迫切需求，不再是單純的銷售產品，他們也開始需要適合自己的建立品牌的渠道、工具和方法。另壹方面，傳統的品牌營銷渠道、工具和方法壹般是基於外資企業和大型國有企業的需求而開發的，目前可能並不完全適用於這些企業的需求。互聯網應用和電子商務是這些企業可以利用的新資源和新渠道。但目前的互聯網應用和電子商務領域，涉及到企業的業務需求，要麽主要以網上交易和銷售商品為主，要麽以消費者評論為主，主要從用戶角度出發，企業主動出擊較少。還有壹種是搜索排名型，這是壹種比較簡單的營銷方式。目前網絡營銷主要是網上發帖、刪帖等簡單方式，與企業的真實需求相差甚遠。“網絡營銷”可能成為廣州電子商務的突破點。？0?1思路三:建議未來五年逐步發揮高鐵-城軌系統在城市化進程中的作用。“十二五”期間，有壹項重大基建投資引人關註，那就是國家高鐵系統、城市軌道系統和城市地鐵-輕軌系統的建設。全國都是這樣，廣東也不例外，比如已經建成的武廣高鐵，廣珠城鐵，貴廣南廣，廣深港，廈深等等，還有珠三角輕軌系統，各個城市的地鐵輕軌系統。未來五年，廣東要逐步重視高鐵-城軌系統和城市地鐵-輕軌系統的作用，提高城市化水平。第壹，中部區域城市轉型的交通變化是從公路逐漸向鐵路轉變。在城市化程度較高的珠三角地區，城市鐵路網和軌道交通網已經越來越密集。20世紀80-90年代，珠江三角洲的高速公路和港口得到了發展，這與其強烈的外向型經濟特征相對應。2000年以後，珠三角鐵路客運量增加而貨運量減少，軌道交通逐漸興起。與20世紀80年代和90年代盛行的高速公路網相比，鐵路網更有利於大容量的城際通勤交通。與這種交通方式的改變相對應的是，珠三角地區的內部消費能力有了很大的提高，比如房價水平大幅跟隨上漲(剔除投資因素)。生產方式變了，消費方式變了，生活方式變了，甚至人口的結構和流向都變了。交通向鐵路的轉變帶來了土地的集約利用，不僅促進了城市發展模式的轉變，也增進了城市間的交流與溝通。第二，高鐵-城軌系統，壹方面增強了中心區的要素集中度，另壹方面有利於要素的流動和擴散，促進欠發達地區的發展。人流、物流、信息流、資金流、“流”成為現代經濟的重要特征。高鐵-城軌系統的建成，客觀上有利於提高各要素的流動性。以開通的武廣高鐵對沿線地區的影響為例。自2009年底投入運營以來，國內有高鐵站的清遠市經濟在壹年左右的時間裏加快了不少，尤其是休閑旅遊、房地產等第三產業，韶關市也有類似現象。清遠、韶關可謂“環珠三角城市”。但經濟壹直不發達，與珠三角的經濟狀況反差很大。雖然近在咫尺，但似乎總有壹堵看不見的高墻。高鐵的開通促進了市場要素的流通，有望實質性打破這堵高墻，真正帶動欠發達地區的發展。3.建議:在城市化進程中，應註意加強高鐵-城軌系統的帶動作用。珠江三角洲地區的產業不斷向外轉移。地方政府為了保持本地區在資金、人才、技術等方面的現有優勢，傾向於推進轄區內(尤其是現有工業區)的城市化進程，將發展高新技術、現代服務業等第三產業作為下壹階段經濟發展的突破口。從工業化到城市化，從第二產業招商引資到第三產業招商引資，將成為珠三角城市未來的發展趨勢。事實上，過去動輒數百裏的工業園區也帶來了土地浪費嚴重、生產效率低下等致命弊端，而第三產業逐漸向中心城區集中，有利於減少土地浪費，提高單位生產率。在這座城市的轉型中，人的因素變得越來越重要。如何塑造差異化的城市魅力，加強城市間的合作，逐漸成為至關重要的因素。發達的珠三角地區與欠發達的粵北、粵東、粵西地區在城市(鎮)特征上有很大不同。在過去，由於交通條件的各種限制，這種分化很難轉化為實質性的區域合作。但隨著武廣、貴廣、南廣、廈深等高鐵線路的開通或即將開通，珠三角地區與粵北、粵東、粵西將在1至2小時內形成交通經濟圈，將極大促進全省範圍內的人口和經濟要素流動，強化各地區中心城市(鎮)的拉動作用，同時提高區域-城市-城鎮的互動水平。比如山地城市(鎮)良好的自然環境有望吸引中高端人才，激活工作居住交通通勤，促進服務業發展。交通因素的變化帶來人的變化，進而帶動經濟因素的變化。建議:廣東應盡快做好高鐵-城軌沿線城市(鎮)發展規劃，提升區域競爭力。近年來，大量投資資金投入到“公基鐵路”領域，高速鐵路網的建設或許能更快地發揮其應有的作用。中國“美國之大+日本之密+歐洲之多樣”的現實，使得“高速鐵路+軌道交通”有可能發揮更大的作用，堪比19世紀到20世紀初的鐵路到美國，二戰後到日本。歷史上，美國、日本等國家的城市化水平都是因為鐵路的發展而提高的，這也是鐵路的重要價值之壹。相對於長三角、環渤海等國內其他地區，廣東人口過億，城市化壓力大。在城市化方面，蘇州等江南地區由於發展早，城市群密集，城市化水平相對較高，相對容易吸引中高端人才。相比之下，珠三角城市群只能說城市化水平高，但城市化水平不是很高。天津作為環渤海地區的代表城市，近年來發展迅速，後發優勢明顯。其產業園區建設起點較高，原有大型國企的基礎使其產業發展平臺更高，而珠三角城市原有的產業園區都是二三十年前市場自發形成的。到現在，兩者差距明顯。筆者認為，重視高鐵-城軌系統的作用，對提高城市化水平和區域競爭力有很大幫助。