我們不能簡單的照搬國外的東西，也不能忽視現代人，也就是中國的現代消費者，各個城市的消費者，不同的消費訴求。所以其實歸根結底還是要創造壹個符合現代人生活方式的商業環境。現在通過幾個案例來說壹下。如何滿足現代人的生活方式？
那麽我們來考慮壹下美國的生活方式，歐洲的生活方式，或者東南亞的生活方式，中國不同城市的生活方式。
其實是現在人們的生活水平和收入水平決定了它必須要做這樣的商業設施。我們現在可能更多的滿足我們購物中心模式的需求，滿足美國六七十年代和八九十年代的需求。可能就是這種情況。這種建築模式和商業空間或者商業組合在當時可能是和它基本壹致的，因為我們的消費水平和經濟發展水平決定了它。
但是，我們欣喜地看到，其實我們中國的消費者所追求的，是符合他們的潮流的，是人類的* * *本性。比如我們在上海、北京看到的壹些商業設施，就非常接近現在國外的商業組合和建築環境。這是為什麽呢？
它的城市發展和當地的消費，甚至大量當地外國商業公司的到來，帶動了這種消費，使他能夠在這樣壹個城市產生這樣的商業設施和商業組合。那麽我們所到之處，如果是二三線城市，或者中小城市，可能就不行了。但是我們也看到，這些中小城市，未來的二三線城市，肯定會走這條路。因為人類追求美和消費，無論是精神還是物質，其實每個人都是* * *。只是因為這個發展階段不同，導致不同階段的追求不同。
因此，在設計商業建築之前，我們必須對當地的生活方式和需求有所了解。同時，我們也要考慮到這個前瞻性，就是它還有待發展。作為壹個建築產品，我不能只滿足現代的需求，還得有前瞻性。
然後有了這個需求，我們再去判斷它的商業模式是不是滿足這個需求，也就是說我們現在做建築產品之前，要先做未來的商業組合，就是為了滿足這個消費需求。什麽是業務組合？
就是我剛才說的，比如誰是主力？中小店鋪都是些什麽人？那麽什麽樣的餐飲組合才是餐飲呢？有什麽娛樂活動嗎？娛樂是怎麽進來的？這是不同的商業項目，不同的組合方式，是為了滿足我們剛才說的本地消費需求。
所以這兩點其實就是說我們要在壹個城市做商業設計的時候，壹定要對這個具體的城市，具體的項目做出壹個判斷。最終的實現手段，如果前面的問題都搞清楚了，那只是實現手段的問題。建築師將遵循這座商業建築的規則。
為了說明我們上面的觀點，有壹些例子。這是歐美典型的商業空間或者幾種類型的購物中心。其實現在看這些類型的話，因為我們國家的經濟發展水平和消費水平不壹致，處於不同的階段。
我們現在做的所有這些商業空間的設計，其實還有很多類型沒有達到我們現在能做到的程度。現在像這種類型的商業已經在北京和上海開始了，這意味著我們正在逐漸接近歐美現在的生活方式。滿足這種生活方式品質的購物中心或商業空間的類型。
後面這張表，因為沒時間翻，其實對每壹種商業空間都有壹個定義，包括它的面積，規格，還有這個總店和中小店的組合。它被細分為不同的購物中心或商業空間，面向不同的消費者。
為妳的特定市場打造特定的商業空間。如果選擇這個商業項目做商業空間，那麽我們應該做什麽樣的商業空間？先給業務定位吧。不要指望我的商業設施能滿足每個人的需求。其實妳滿足了所有人的需求，這就是失敗。更成功的事情是妳最初的市場調研的結果。妳最終決定把這個建築產品和商業結合起來，去滿足壹類人，他們的生命周期會很長。如果妳打算讓所有人都滿意，這個業務的生命周期很短。
其實我們隨便舉個例子吧。比如歐美世界500強的零售企業，真正進入中國的只有十幾家。所以實際上大量的店鋪都沒有進入。其實我們並不是說壹定要讓他們進來，就是可以看到他們。他們的零售企業500強，500強是什麽概念？
也就是說必須達到壹定規模，連鎖品牌發展起來了。500強意味著有很多主要的商業形式。剛才說的電器可以有十幾種形態，不是同質的，而是有區別的。家居店也可能有二三十種不同的家居模式。這種商業產品的豐富性，就是細分消費者的需求，進而做出不同的店鋪形態，從根本上區別於消費者的需求。這種不同的店鋪形式反映了我們的建築，就是這樣壹種關系。現在很遺憾，其實我們的商家並沒有把更多的眼光和更多的思考放在這上面。我們發現這導致了我們的商業地產，這也是很難做到的。這樣壹來，商業地產最終的規劃設計都是同質化的。
最後只能用建築和環境來彌補這種同質化。其實大家做商業空間，裏面的東西可能都是壹樣的。與北美和歐洲不同，這裏有不同的商店可供選擇。因為這種商鋪組合更明確的定義了這個商業空間，它滿足的是哪壹種消費需求，這個鏈條，這個產業鏈都沒有形成。
最後我們都同質化了。所以我們說的其實是這個，也就是說基於現在中國復雜的情況，這個經濟發展階段是跨越式的階段，我們可能要在兩年內走完別人十年的商業發展階段。那麽我們要做項目和商業地產項目的時候，要有壹個實際的分析，就是現在怎麽處理，針對現在的市場怎麽處理。因為我們的房地產項目，我想有壹個長期的回報。那麽我們就要考慮到若幹年後還不會過時，這個商業定位很重要。
這可以舉壹個大家都比較親切的例子。這是青島的壹個例子，就是中山路的商業街，因為大家都知道，這是壹條百年商業街。主要是德式建築。然後這兩三年青島市政府或者市南區政府壹直在想辦法整治這條街。
因為這條街現在已經完全沒落了，整個商業情況和街區的環境都很差。所以現在應該有三四輪左右的建築設計改造方案，但是沒有壹個理想的改革方案能出來。這就是我們的想法，也就是說，我們壹上來就不搞建設了。怎麽建？取決於這條街的整體方位。
這個定位是怎麽來的？那其實就是我們對青島的商家，對青島的商業情況，包括這條街的商業情況，對消費者的認知。我們會再做壹次。先做好業務定位，再做這個。有了明確的商業定位，這棟樓自然就造出來了。
這是我們當時提出的設計原則，也就是說青島的消費者到底需要什麽？對這條街有什麽期待？然後我們對商業街目前的客流進行了調查，主要是本地消費者。很有意思的是，本地消費者應該占到40%以上，外地消費者占到50%以上。
在全國的商業街上，外地消費者應該是少數，比如北京的王府井，外地消費者40多，本地消費者50多。這裏以外地消費者為主，本地消費者為輔。前幾年的歷史調查應該包括七八年前，這不是壹個比例。中山路的比例主要是本地消費者，也就是說這條商業街現在對本地消費者已經失去了魅力。
同時我們認為也就是說，那麽妳必須滿足現代商業的需求。現在我們要去看青島，中山路的商業構成，已經不能滿足現代人生活消費的需求。不能滿足，自然也就不可能有好的銷量。妳的銷售額上不去，商家得不到正常的利潤回報，整個鄰裏環境只能越來越差。好的店鋪都退出了，只剩下不好的店鋪，只能是惡性循環，包括鄰裏環境越來越差。
我們認為還是要找到青島本地消費者對這條街的需求。而且也不看看商業需求，現代人的消費模式，對這條街的環境有什麽感受？我們要分析透徹，當然不會展示很多分析過程。最後我們要出來，就是青島本地或者外地的消費者來這條街，他們想要什麽？
其實百年老街確實是壹個景點，有大量優秀的歷史建築。但僅此還不夠。要有壹個現代化的商業景區，要有這樣壹個適應現代商業的環境，包括建築和建築空間。換句話說，商業置換和建築的整個環境設計也要體現現代人生活方式的追求，因為我們也做過這個調查，也就是說如果我們把這條街做成歷史建築老街。那麽消費者給出的答案和統計結果認為青島可能有很多地方，能夠體現青島這座歐式歷史建築這樣的建築環境氛圍，有很多地方。不壹定要體現在這條街上。把這條百年老街當成歐式建築作為這條街的賣點是不夠的。然後必須要有現代人的審美觀念，以及這種適合現代商業運作的商業建築。
我們提出了這條街的改造應該以創造性修復為基礎的觀點。也就是說，歷史建築不應該被移動或破壞，因為最初的計劃包括拆掉許多歷史建築，制作那個假的德國風格的建築，然後模擬壹個商業運作。所以我們也認為這個建築方案遲遲不能定下來是合理的，就是妳沒有前期市場的分析和判斷。我們提出來，就是要大膽地保留原有的街道，就是不要破壞這個原有建築的主題結構，特別是要保持原有歷史建築的風格。