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年報直擊現場

2020年的成績單

敏捷在2020年的表現

各項業績再創新高,超額完成銷售目標,擴大了營收和利潤空間。

銷售額:2020年,雅居樂實現銷售額1381.9億元,同比增長171%,連續三年超額完成11996億元的年度銷售目標115.2%。

營業收入:截至2020年底,雅居樂實現營業收入802.5億元,同比增長33.2%。

盈利指標:雅居樂2020年凈利潤654.38+02.25億元,同比增長365.438+0.3%;歸母凈利潤同比增長2.61%,達到94.8億元;全年30%的毛利率,與去年基本持平;凈資產收益率為65,438+09.9%,同比上升2.3%。

再次踩線,資產結構仍需優化

三條紅線:雅居樂地產20年“三條紅線”仍踩壹條,繼續屬於黃檔。扣除20年預付款後的資產負債率為72.2%,比去年下降4個百分點,但仍高於70%。凈負債率62.3%,同比下降265,438+0%;現金短期負債率1.29,同比上升0.29,需要警惕。

規劃2021:3月23日,雅居樂2020年業績會線上舉行。在業績會上,潘誌勇表示,雅居樂2021年的房地產銷售目標是1500億元。同時表示,雅居樂今年總投資約400億元,其中房地產320億元,其他行業約80億。“更好的是,可能再加壹點,總投資達到450億元左右。”

表:2020年敏捷的成績單

基於對規模、成長能力、盈利能力、運營能力、資本和償付能力、土儲能力、市場份額、流動性、企業性質等9大因素對應的33個三級指標的綜合評價,雅居樂2020年綜合實力評級為A+,綜合實力評級為8,與去年持平,但評級梯隊略有上升。

壹個

公司發展戰略

廣東省品牌房地產企業,八大業務協同發展,打造多方共贏優勢:成立於1992,是壹家以房地產為主業,多業務協同發展的綜合性企業集團。經過28年的發展,雅居樂形成了地產、優雅生活(物業)、環保、優雅城市(生態人居服務)、房屋管理、資本投資、商業管理、城市更新八大產業集團並行運營格局,總資產超過365,438+037億元。

深耕大灣區和長三角,審慎拓展海外市場:2020年底,雅居樂業務範圍覆蓋國內外200個城市;總土地儲備約53,065,438+0,000平方米,分布於華南、華東、華西、華中、海南及雲南、華北、香港及海外的84個城市。其中,大灣區土地儲備約654.38+0354萬平方米,占比25.5%,長三角土地儲備694萬平方米,占比654.38+03.1%;在吉隆坡、金邊、舊金山等海外城市開發了5個項目,土地儲備約36萬平方米,占比0.7%。

深化全國布局,堅持多元化戰略購地:2020年,雅居樂將通過招拍掛、土地申請、股權收購等方式新增項目40個,總新增建築面積8361,000平方米,占總土地儲備19的18.7%。股權面積636.8萬平方米(76%)。年內新開寶雞、貴陽、啟東、泰興、太原、肇慶等6個市場。

財務能力分析

(1)收入規模

多元化業務發展加速整體業績增長,帶動毛利同比增長365,438+0.3%。

自17以來,雅居樂的營業收入、歸母凈利潤和銷售額壹直呈上升趨勢。20年來營收和歸母凈利潤同比增速進壹步擴大至33.2%和26.1%,而毛利增長31.3%。

在高地價和新房限價的雙重擠壓下,房企利潤空間逐漸被壓縮,毛利下滑成為2020年的普遍現象。雅居樂逆勢上漲365,438+0.3%,背後的支撐不僅僅是銷售額的增長,還有物業管理和環保的突出表現。

20年來,物業管理和環境保護的收入增長率分別為119.3%和51.7%。業務占比方面,20年集團多元化業務占比65,438+04%,同比上升4%,以期擴大營業收入。

銷售面積增速減弱,銷售結轉收入占比降低。要加快項目周期運作,加快資金回籠。

相比其他指標,雅居樂20年的銷售面積增速相對較慢。從銷售結轉收入來看,20年只結轉了50%,比19年提高了4個百分點,但仍低於17年和18年。

受各種調控政策的制約,不少傳統房企也紛紛拓展多元化業務,以平衡風險,提高利潤空間,繼續發展。我們預計,雅居樂多元化業務的比重將逐漸增加。

(2)盈利能力

非營業收入比重較高,需要加強主營業務盈利能力來提高收入質量。

通過將雅居樂20年凈利潤、凈資產收益率、凈收益經營指標與梯隊平均值進行對比,發現雅居樂20年凈利潤(1221億元)和凈資產收益率(19.9%)高於梯隊平均值(95.8億元和16.8%),但高於梯隊平均值。

主要是由於其營業外收入占比相對較高,其中雅居樂出售子公司、合營企業和聯營企業的收入約為26.6億元。

雅居樂的凈收入運營指數已經連續兩年低於梯隊平均水平,但各項指標都比去年有所提升。未來需要進壹步調整業務結構,提高銷售增速。

(3)運營能力

整體運營能力較低,持續下降後2020年離職率將略有上升。

從17開始,雅居樂的離職率持續下降。20年後,總資產和存貨的周轉率開始加快。我們也看到去年整個房地產行業都在縮短項目運作周期,加快銷售回款。

隨著今年“兩個集中”政策的出臺,未來對房企周轉速度的要求更高,雅居樂需要繼續提升運營能力,以保證市場份額和競爭力。

資本和償付能力

仍然踩著“三條紅線”中的壹條,貸款比例和融資成本高,亞成分拆上市將提供更多資金。

過去20年,雅居樂凈負債率為62.3%,同比下降21個百分點;扣除預付款後,資產負債率為72.2%,同比下降4個百分點;現金短期負債率1.29,同比上升0.29。扣除20年預付款,資產負債率仍會踩紅線,未來有息負債增速限制在10%。

同時,我們也看到,雅居樂已經開始調整資產結構。20年凈貸比61%,同比下降21.8%,但6.6%的融資成本在業內還是比較高的。

過去兩年,雅居樂的債務結構相對穩定,70%的貸款主要來自銀行貸款和其他貸款。於二零二零年六月,本集團已申請其崖城產權文件在香港證券市場上市。隨著融資渠道的拓寬,預計未來債務壓力可控。

發展能力分析

(1)土壤儲存能力

銷售面積增加並沒有帶動拿地,投銷比低於梯隊平均水平,資金利用不充分。

從18開始,雅居樂新增土儲面積逐年減少。20年雅居樂新增土儲面積僅為836萬平方米,同比下降23.3%,但銷售面積同比增長15%,達到1025萬平方米,為三年來最高。

對比雅居樂自18以來的賣地比發現,雅居樂20年的賣地比僅為0.82,比19低0.4,首次低於0.87的梯隊平均值,而股權的賣地比也大幅縮水至0.5。在此之前,雅居樂在18和19的賣地比例均高於行業平均水平。

從逐年遞增的銷售額來看,雅居樂的資金利用效率較低,未能充分利用資金擴大土地儲備。

拿地成本控制得當,溢價率持續走低。20年拿地溢價率低於梯隊平均水平。

20年雅居樂土地平均樓面價為3627元/平方米,同比上漲7.8%,但溢價率從19年的15.6%下降至10.6%,低於梯隊平均水平16.2%。

這主要是因為雅居樂在過去20年調整了在大灣區和華東地區的拿地城市,減少高溢價二線城市的拿地面積,加大壹線城市的布局,以平衡整體溢價率和拿地成本。

此外,雅居樂還積極開發城市更新項目,進壹步降低了拿地成本。可以看出,雅居樂在拿地策略上越來越謹慎。

土儲質量有所提高,壹二線城市新增土儲比例提高到50%。堅持深化大灣區,重點布局華東。

20年來,雅居樂地產壹二線城市新增土儲占比達到50.5%,同比上升15個百分點,但仍低於61%的梯隊平均水平。華南占新增土壤儲量的30.5%,華東次之,占25.8%。雅居樂20年拿了大本營大灣區25.2%的地,直接等於整個華東地區。

重點城市拿地面積和金額占比達到70%,其中廣州、中山、天津、無錫、昆明、成都、常州、肇慶等城市都是量價占比很高,但耕耘深度不夠,未來可以指望城市更新項目。

雅居樂20年9個重點城市總拿地654.38+06.3億元,占比70%,其中廣州單個城市拿地27.5億元,占比654.38+02%,大灣區總拿地占比32%。

拿地面積方面,雅居樂在11重點城市總拿地面積為584萬平方米,占比70%,其中僅中山拿地面積就達92萬平方米,占比11%。相比同等銷售規模的房企在重點城市平均拿地80%,雅居樂的深耕能力仍顯不足,城市布局分散。

20年間,新增了6個市場,使土地總覆蓋面達到84個城市。相比同樣深耕大灣區的越秀地產,雅居樂在大灣區的拿地比例為32%,遠不及越秀的68%,深耕能力有待加強。

(2)市場份額

超額完成全年銷售目標115.2%,銷售面積增幅超過銷售均價,賣地均價比持續走低,堅持“剛需”產品線。

20年來,雅居樂實現年度銷售合同1381.9億元,同比上漲1%,超額完成年度目標11.5%,合同銷售均價約為13482元/m2,僅同比上漲65438%。從雅居樂壹二線城市的銷售占比來看,這個平均銷售價格對應的是城市中的大部分“剛需”產品。

平均賣地比例從18開始壹直在下降。雖然總體上仍高於梯隊平均水平,但雅居樂的土地儲備對銷售的支撐力度有待加強。同時可以考慮提高項目質量,以提高平均銷售價格。

重點城市銷售額占比765,438+0%。除廣州和中山外,其他城市的銷售貢獻較小,銷售城市分散。要加強深耕,保證單個城市的銷售貢獻。

據中科金彩人工智能研究院統計,雅居樂2020年銷售合理性差為-654.38+0008億元,比654.38+09年的差低367億元,但仍遠低於目前的梯隊平均值-670億元。

銷量差異的原因是雅居樂在廣州和中山深耕多年,其他城市比較分散。重點城市拿地和銷售占比在70%左右,低於梯隊平均水平。沒有辦法從量價上保證單個城市的貢獻。

從今年的銷售分布來看,在天津、佛山、南京、重慶、無錫等新重點二線城市實現的銷售額都沒有超過50億。未來如何加大其他區域重點城市的拿地力度,也是雅居樂需要考慮的擴張策略。

(3)流動性

清算速度有所提高,庫存清除周期更快。因此,應適當提高優質土壤的儲藏價值,以提升銷量。

雅居樂20年年可銷售價值2200億元,除以20年銷售額6543.8+0382億元;得出消化當年貨值需要20個月左右,低於梯隊平均值30個月;同時,庫存去化周期也比較快,22個月左右。

從三年的變現趨勢來看,地銷比(金額)也在逐年降低,20年只有0.22。之前我們分析過,雅居樂的拿地資金沒有得到充分利用。未來要適當增加優質土壤儲備,加大單城深耕力度,進壹步加快公司發展。

揮霍

銷售預測

20265438年初存貨價值+城市更新鎖定商品價值,可支撐其2021年計劃銷售目標1500億元的超額完成。

截止2020年底,雅居樂* * *土地儲備53065438+10000㎡。以銷售均價13482元/m2計算,期末商品價值約為7147億元,是2020年銷售額的5.2倍,期末商品價值儲備充足。2021年初,公司新土儲及項目可售價值約為1662億元,預計2021年雅居樂將實現年銷售額1045億元。

但雅居樂之前並沒有將城市更新項目完全轉為土地儲備。目前公司城市更新項目總價值3600億元。我們預計雅居樂將在265.438+0年內超額完成自己654.38+050億元的銷售目標。

結論

雅居樂經歷了艱難的19年,卻意外迎來了又壹個20年的流行病。本以為20年後的雅居樂業績會比19年更令人擔憂,但雅居樂卻出人意料地交出了壹份看似完美的成績單。多項核心指標同比增長30%左右,而毛利率保持在30%。深入透析後發現,雅居樂已經不可避免地踩了壹條紅線,雖然已經開始走下高杠桿遊戲的舞臺,6.6%的融資成本在業內還是比較高的。

對於房地產企業來說,除了看財務指標,我們其實更關心的是企業的土地拿得怎麽樣,拿了多少,房子賣得怎麽樣。在雅居樂營業收入和凈利潤快速增長的背後,我們發現公司房子賣得慢,土地拿得少,房價漲得慢,主營業務盈利能力開始下滑,而物業、環保等多元化業務開始救市。傳統開發的市場份額喪失,開始轉向城市更新尋找出路。

21年,雅居樂給自己定的銷售目標是1500億元,同比僅增長8.5%,是今年增速的壹半。結合其城市更新項目,我們預測雅居樂有能力超額完成銷售目標,但其財務指標能否像20年後壹樣亮眼,還有待觀察。

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