我們來研究壹個問題，就是在房地產調控越來越嚴格的今天，為什麽局長最賺錢？為什麽中國首富還在做房地產？
第壹，房地產致富的過程
說到房地產，基本上全中國的人都很熟悉。房地產被稱為中國心中永遠的痛。我們在抨擊高房價的同時，也無壹例外地見證了房地產行業的造富過程。上世紀90年代之前，中國還處於福利分房時代，當時的房地產市場是壹個絕對穩定的市場。直到上世紀90年代末，福利分房制度取消，企業福利分房的原始資本支出變成了貨幣化的住房公積金，房地產市場商業化時代開始到來。
經過四五年的探索，2003年，中國房地產市場開始騰飛，中國房地產業進入黃金十年的主導發展階段。在這個工業階段，大量的房地產開發商開始了自己的快速賺錢時代。當時拿地成本很低，但房地產價格上漲很快，所以基本上房地產商拿到地重新經營後很快就能賺到多得多的收入。所以開發商發現壓縮周期，減少前期投入，才是賺更多錢的關鍵。
結果，我們看到了很多開發貸款。基本上當時房地產企業的標準做法是用自有資金先拿地，拿地後基本不需要多交錢。他們利用商業銀行的開發貸款和房地產預售可以回籠的資金，通過這種杠桿行為不斷提升自己的財富價值。與資本市場的大起大落不同，中國的房地產在2003年到2016的十年間幾乎是壹個只漲不跌的市場，導致房地產商毫無顧慮的加大杠桿，最終房地產企業成為中國最賺錢的行業，房地產造就了地產大亨建林、許家印、楊、姚振華。
自去年930新政以來，我國房地產調控力度不斷加大。很多新聞報道開始說地產商賺不到錢，但是看看胡潤百富榜。事實並非如此。發生了什麽事？
第二，為什麽監管這麽嚴，導演還在賺大錢？
從房企整體利潤數據來看，中指院報告指出，2016年，百強房企銷售規模再上新臺階，銷售總額和銷售面積分別達到48027.100萬元和402517000平方米，同比增長52.5%和39.4%。銷售業績的快速增長促進了收入和利潤規模的增長。百強房企平均營業收入達到3921億元，平均凈利潤達到45.7億元，同比分別增長36.8%和26.2%。平均凈利率繼續下降至11.0%，比上年下降0.5個百分點。
這裏的數據有壹個奇怪的偏差。壹方面，房地產行業確實出現了業績下滑，尤其是利潤率下滑。另壹方面，胡潤百富榜公布的數據是，房地產商發財了。根本原因在於房地產行業本身的兩極分化。對於房企二三梯隊的大部分企業來說，房地產調控的影響是第壹位的，所以利潤下滑幾乎是必然的。但是，對於房企第壹梯隊的企業來說，
我們來仔細分析壹下胡潤百富榜的榜單。自從王健林大規模出售房地產資產後，其中的幾萬已經不能算是壹家房地產企業，許家印和楊也是多元化經營的行家裏手。下面我們來分析壹下這些地產大亨的賺錢方式:
第壹，統計數據的滯後效應。先說統計數據。因為過去幾年房地產市場的蓬勃發展，房地產企業的業績可以說是水漲船高。去年930新政後房地產市場開始加碼。所以現階段對於房企的業績不會有太大的問題，房地產的調控是軟著陸與否，所以房地產市場的慣性還是存在的，整體市場還是處於上升趨勢。因此，房地產市場的整體上漲仍可能創造更高的利潤紀錄。
其次，龍頭房企的自身修養。對於這些國內頂尖的房企來說，如果還靠蠻力賺錢，只能說大家想的太簡單了。現在龍頭房企賺錢的原因。
首先是對自身成本和利潤的控制。龍頭房企有壹個顯著特點，就是囤積土地。2003-2013黃金十年期間，胡潤所有龍頭房企都處於瘋狂拿地狀態，龍頭房企擅長逆周期拿地。在黃金十年地價低的情況下，房地產企業囤積了大量的土地資源，這是房地產企業賺錢的內在核心之壹。之後定位於中高端地產，以此賺取比普通房企更高的溢價。再加上強大的成本控制，壹方面降低了我的融資成本，另壹方面提高了我的成本利用效率。但是，這些只是內功。
二是創新盈利模式，拓寬盈利邊界。龍頭房企早在2014就開始探索盈利模式的多元化。產融結合壹直是房地產企業努力的方向。房地產企業進入金融、醫療等高利潤行業的趨勢日益明顯。去年萬達非地產收入超過地產收入。王健林曾自豪地說，萬達已經不是房地產企業了。這次的首富許家印也是如此。在恒大金融蒸蒸日上的時候，許家印投資32億進入醫療行業，恒大健康已經在香港借殼上市。
第三是共同財產領域的力量。社區物業正成為房地產企業轉型的關鍵。很多房企搭建自己的社區物業平臺，充分利用自己的物業優勢，將房產交易從原來的壹次性買賣變成房企的持續現金流。通過社區建設，房地產企業可以實現消費、金融、醫療等服務場景的最後* *閉環。如今，萬科、花樣年、萬達、易居、綠地、綠城都開始了自己的社區O2O發展步伐。
再加上養老地產、教育地產等多元化經營，龍頭房企還是很舒服的，所以地產大佬不斷問鼎中國首富，只能說還是靠地產賺錢。
作者:蔣寒，蘇寧金融研究院特約研究員、財經專欄作家、財經評論員。