老舊商場業態調整方法：
1、不割韭菜，采取養商策略，與商家形成良好的互動生態，保持健康。
在整個商業生命體之中，股東、商家和團隊之間的平衡決定了機體的健康狀態。有壹個標準是：任何壹方的利益都不能最大化。股東利益最大化的話，其他的利益就會受到擠壓，就不健康；商家利益最大化，股東的投資就沒有回報；團隊的利益也要考慮，團隊沒有動力，就沒有持續的發展。
而遵照傳統的租金思路，漲租而不考量整個項目良好運行的健康狀況，就會出現問題。比如，前幾年，本來實體電子產品就走到了下坡路，行情大不如前，廈門某電子商城依舊高企的租金，就將整個商場拖進了“罷市”的尷尬境地。
2、在足夠長的時間中，對消費情況進行全面掌握，在長期可持續的經營發展中，打造品牌口碑效應，爭取長壽。
想要在所在區域紮根下來，都要對“生命體”的周邊生態環境了如指掌。而這並非幾場市調就能清晰的，必須在時間積累中，才能體會。
網絡流行詞“養成系”，在這裏再恰當不過。前面說到，我們要對商家進行“養成”，不割韭菜，同樣地，對客戶也應采取“養成”的策略。在實戰中，緊密關註客戶的真實需求，從而不斷微調業態，牢牢抓住客戶。最後，達到塑造客戶消費習慣、與客戶群體形成情感記憶點的目的。
真正做商業的企業，願意花錢花時間，慢慢沈澱下來，像華潤，港企太古、九龍倉、新世界等。而其他的資本玩家需要意識到，在不久的未來，商業地產進入存量博弈，能留下的企業不會太多，沒有對此準備好的企業需要註意。
3、創新的結構改造和重新定位。
對於老舊商業來說，不合時宜的商業定位、老舊的建築結構風格都是盤活商業中的重點問題。對目標客群、商業風格的重新定位與結構改造，往往能使商業項目重獲新生。
以西安大悅城為例，要改造14.65萬㎡建築體量的商業難度不小。該項目最終的結構拆改面積超過2萬㎡，將原本7個單體建築和動線打破重新構建，改造成壹個流暢的單體，徹底優化商業空間。
在這樣力度的改造之下，原本傳統的建築從外立面到室內空間都融入了西安歷史古韻和現代潮流。西安大悅城改造後，成功在開業當天吸引逾28萬人次打卡，銷售額突破1286萬元，成為網紅地。
西安大悅城對空間結構進行了大改
當然，這樣的產品再定位設計是多樣的，需要因地制宜。筆者認為，在這壹環節，除了常規的調研和定位，經營者可以充分發揮自己的創造和想象能力，在主題化、特色化的方向進行深耕，才能帶來意想不到的效果。
4、引來人流，才能激活商業。
框架已成，這個生命體只待註入“血液”和“靈魂”。
只有人流的湧入才能為項目畫上“點睛之筆”，才能真正激活整個項目。引來人流之後，才能對已有品牌作出調整，才能規範商場，進而施展運營戰略，獲得更高的租金收益。
2014年的時候，鄭州錦藝城所在的那片商業區還是壹潭死水，租金也收不上來，物業也差。錦藝插手的第壹步就是引流：首先，錦藝不但對所有品牌免租，還要保障在商場大廳每周末都要有活動。“哪怕就是超市賣賣百雀羚和衛生巾，反正裏面要有活動。”這樣4、5個月後，商場有了起色，商家賺得也多了，租金也開始水漲船高。
之後，也就有了對品牌進行結構調整的底氣。在錦藝看來，主力店的面積壹般控制在30%左右比較合理，這樣不僅調整的空間更大，還能降低其他小店鋪的租金壓力。
5、結合當下商業趨勢，將項目運營上軌道。
之後的運營管理依舊不可忽視，需要維持整個商業的健康成長，否則將前功盡棄。互聯網時代的電商沖擊下，各大商業地產都在積極調整業態結構，新盤活的商業項目更不應掉以輕心：
商業正在由目的式消費向體驗式消費轉型，各地購物中心的零售配比明顯下降，由過去的70%下降到50%甚至更低；親子、餐飲、娛樂等體驗式消費占比則明顯提升。
避免千篇壹律，打出差異化。具體到實施層面便是差異化品牌的引入，比如服裝類的非標準化店鋪，需要客戶親自上門試穿；不連鎖的特色化餐飲服務，結合IP吸引更多年輕人等。
引入IP，強化互動，利用線下活動保持人流。當前，運營較好的購物中心都十分註意與消費者的互動。例如K11舉辦了莫奈畫展、達利畫展，開發屋頂花園用於舉辦各種聚會活動；凱德七寶購物廣場店亦將屋頂改造成籃球場等。
此外，利用金融工具對商業地產進行加成，也是長久發展的手段之壹。不少企業，例如凱德、印力等都已發行了CMBS、REITs等金融產品，助力自身資產的運營。