在閱讀之前，請思考這三個問題:
1.農村住宅的產業機會在哪裏？
2.土地流轉難怎麽解決？
3.投資者如何避免砸盤？
首先，鄉村住宅是鄉村度假發展的必然。
鄉村旅遊內涵多樣，主要類別有農業旅遊、鄉愁旅遊、戶外探險等。在主要品類的基礎上，還有風靡全球的細分體驗，如美酒美食、烹飪學習、特色民宿、自然學習等。
鄉村旅遊不是短期的短期休閑的代名詞，鄉村度假才是利益最大化的旅遊形式。短期短期為鄉村休閑，每日在城市郊區進行，停留3天以內，多為壹天。中檔遊是鄉村旅遊，多以古村鎮為依托，停留時間只有3-5天；長途度假是針對農村的，遊客可以踏足整個目的地，停留半個月。
度假是為了改變壹種生活方式，農村差異化生活方式的供給可謂水到渠成。
鄉村民居是農村居民以自有房屋為載體，有機整合鄉土文化、鄉村生活、鄉村景觀環境、綠色農業食品等鄉土資源的特色旅遊產品。它是壹種植根於當地文化和鄉村環境的休閑生活方式。
農村戶口在國外做了很久。在歐美，以前叫“回購太空運動”。農村的人在農村住久了就去城市買房。由於熱島效應和環境汙染，城市裏的人們想住在鄉下。二戰後，歐美很多中產階級，尤其是汽車普及後，聚集在農村。
國外很多鄉村都有鄉村客棧和民宿，還有精品酒店(鄉村酒店)和度假村，生活場景多樣，提供鄉村度假和深度體驗。在長三角地區，這樣的地方已經很多了。當城市化發展到壹定程度，農村就變得越來越珍貴。
農村住宅的基本原則:
第壹，充分利用農村本地資源
關鍵在於突破“閑房”的局限，充分認識、挖掘和結合當地的資源體系，始終保持農林漁牧的主業地位，不讓旅遊經營取而代之；
第二，維持小規模的自有經營
鄉村產品的主客從單純的商品交換層面分離出來，上升到社會文化傳播層面，遊客的消費和主人的獲利只是這種社會傳播形式下的副產品；
第三，開展廣泛深入的嘉賓互動交流。
確保主客體之間的實質性交流與對話，實現城鄉文化的互動，也是發展農村住宅的關鍵初衷；
第四，提供多種參與體驗項目。
客房只是農村產品的壹個體系。除此之外，豐富多樣的鄉村體驗項目是酒店經營成功的保障，它們構成了“慢鄉村生活”的主要內容。
鄉村住宅和鄉村情結是壹種自然的結合。農村住宅和農村情結只是互補關系。農村住宅需要良好的農村環境作為背景和活動空間；農村居民需要優質農業提供食物和活動物資；農村居住需要高層次的農村社區提供互動支持；田園綜合體可以整體實現上述鄉村居住訴求。
第二，如何解決土地問題？
農村綜合體獲取土地的方式主要有四種:土地銀行；建立以土地入股為基礎的合作社；農村閑置宅基地和廢棄園地的指標安排和農林復墾；土地置換、租賃、合資等。
土地問題已經不是門檻，現在土地政策也沒有問題，只是具體實施細則不完善，微觀操作需要創新。
其中，基本農田壹定不能動，生態保護也要做，農村傳統村落和文化的保護和復興也要做。
在創新方面，只要不違反政策和法律法規，都可以創新。比如廣東，壹些傳統村落因為客觀的文化環境，無法拆除。壹個廣東人就算去南洋或者海外，也要保住祖屋，老房子也要保留。許多村莊都有數百年的歷史。這裏的困境是，廣東人不願意拆掉自己的宅基地，宅基地很難流通。
但這些村落是傳統村落，是歷史文化名村，應該優先保護。如果要據此做出田園情結，可以依托這個村莊，讓它活躍起來，有用起來。壹是轉讓房屋使用權，用於餐飲、接待服務。在傳統民居的基礎上，做壹個相對更深層次的東西，在村民自己居住的物質形態上，轉化為以田園綜合體開發為基礎的文化旅遊創意產業。
在保護的過程中，要復興傳統村落，深入挖掘其文化。有些地方衰落了，文化挖掘和復興還是需要找到這個地方的歷史記載或文獻。
要做田園綜合體，首先是農業規模化、集約化比較高，形成比較大的規模效益，這是壹個非常基礎的條件。之後如果想做文化遊，最好是鄉村形式。許多人去傳統的村莊，因為壹些有文化的東西被保留了下來。如果有文化的東西都沒有保存下來，那就很難了。
另壹個是地形非常有特色，比如周圍山川交融，非常好的空間環境和適合人們居住或旅遊的景觀資源。這些都是非常基本的要素。
在田園綜合體的頂層規劃中，哪些房屋需要保護，哪些生產生活空間必須保障，哪些原有的生產生活空間需要保護，然後才能確定整體的土地權屬。
第三，錢不是最重要的能力。
農業+文化旅遊+居住的規劃設計，壹定要基於具體的項目。什麽樣的農業是關鍵，生態循環農業是大主題，但具體做什麽，是做花卉還是做養殖，和農業是不壹樣的。
還有地形地貌，環境空間，這些都不壹樣。所以各地的做法肯定是不壹樣的。在鄉村綜合體的規劃設計中，以農業為先，再配套相應的文化旅遊。在做園林綜合體的時候，首先要研究農業，讓農業專家參與進來。首先要研究的是這個地方是做什麽農業的，投資人自己的特長是什麽？不是每個人都可以做或者不做農業，但是壹定要找專業的農業公司來參與。
這就意味著在這個團隊裏，有農業方面的專業人才，沒有專業人才做不了，那麽誰來投資，投資人的能力如何？那個能力不僅僅是壹個投資人的問題，他的技術能力、人力資源能力、運營能力都是非常關鍵的，從而形成他做好這個事情的能力，這個能力比錢更重要。
大家都做不出田園情結，找個團隊做個方案，做好之後上報政府，把土地指標拿下來。如果最後做不到，那就不行，所以這也是政府管控的問題。就是考察投資人自身的能力。該投資方是田園綜合體建設的龍頭企業。
中國的產品越來越註重質量，要求高質量。優質比資本更需要投資人的操作能力和技術能力。如果他對農業壹無所知，他怎麽能做到呢？
在規劃設計階段，要系統考慮田園綜合體壹二三產業的整合，因為畢竟需要社會資本進入，而社會資本進入之後，又要系統考慮，就是誰來做農業？農業怎麽做？如何做市？妳有什麽技能？
在這個技術過程中，如何實現其增值效應？這個增值效應就是壹、二、三產業如何有效融合，需要研究壹下，用什麽技術，生產什麽，怎麽生產，統籌規劃。這個問題要從壹開始就考慮，規劃之後再做布局。比如幾萬畝空間，哪裏做農業，哪裏做農產品加工，哪裏做服務業，怎麽整合都要考慮。
田園情結的運作是無法用壹個模型來描述的，因為模型太立體了。運營首先要考慮農業的問題，從種子、種植到銷售，然後按照工業化的產品進行深加工和銷售，這本身就是壹個產業鏈。另外，農業和文旅融合的運營，也就是文旅產業怎麽運營，是另外壹回事。我覺得農業的利益是相對獨立的，只要專業團隊在做。缺的是文化旅遊的運營，這是中國最缺的。
除了要懂文化旅遊項目的運營，還要懂農業和工業，這需要高水平的復合型團隊，要把他們融入到壹個團隊中，形成復合型能力。
第四，政府應該站在農民壹邊。
田園情結裏有幾條原則紅線是不能突破的，所以最有可能的問題就是農民的利益沒有解決好，農民的利益有被侵占的可能。
如何設計壹個農民參與的模式，保證農民活動的產出是最關鍵的。這個做不好，田園情結就不可持續，這是最大的問題。這涉及到幾方的利益博弈。
資本進去以後，對地方很重要，政府扮演的角色很重要。政府不應該作為利益相關者參與。也就是說，政府要做壹個利益平衡協調的協調者、平衡器和公共服務提供者，更重要的是要站在弱勢壹方，保護原住民的利益來思考這個問題，進而考慮如何維持三農問題的平衡發展。這個挺難的。
如果離開了農民，那就不是田園情結，而是旅遊開發項目，或者是康復項目，本質上是不壹樣的。田園情結首先是壹個三農問題。在鄉村做壹個度假村或者旅遊開發項目，不是田園情結，不能用這個概念。
這個利益結構的構建，應該由資本、農民、政府來討論，而不是誰來討論。如果資本主導，農民的利益很可能被占用，如果政府與資本勾結招商引資，那就更難了。農民在利益組織結構中屬於弱勢壹方，政府應該保護農民的利益。