房地產開發流程項目開發運營流程選址調研、尋找合作夥伴、簽訂合作意向、協議、合同↓向規劃管理部門申請規劃點獲取規劃點通知書、編制項目建議書↓向計委報備立項↓計委發函↓計委會簽並退回計委↓計委同意立項並要求可行性研究。本文由建設委員會發展辦公室會簽。利用“房地產市場信息評價系統”和“房地產投資專家系統”對項目投資進行詳細的可行性研究計算，編制可行性研究報告。計委、建委、計委和各專業局審查可行性研究報告。可行性研究批準後，兩委會簽，即下達規劃設計任務。利用“營銷策劃展示設計系統”進行融資操作，並據此辦理土地獲取及前期規劃準備。打開規劃設計任務通知書↓規劃局征地意見函↓到土地管理部門和土地使用部門征求意見┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ 9村辦到區國土部門的舊城改造結果分別報市房產局。結果上報給了市房管局。市政府授予下面的土地。評估項目建設用地地價，申請確定規劃設計條件，凍結戶口並復印戶口，繳納地價。取得土地使用證，根據規劃設計條件征求意見。見表。去區裏的配套部門咨詢。土地管理部門將審查安置計劃和安置房。規劃局審核後，根據《規劃條件通知書》發放拆遷許可證。委托規劃方案設計動遷會議和拆遷安置。去規劃局拿設計方案，送審。現場三通壹平。獲取《房地產開發手冊》││││││││││││││94┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗94列入稅務局稅票制作信息計劃(建委會簽) ││││││││││││││9註冊領證│建委、物價局核準價格以下│使用“營銷策劃展示設計系統”┗││││││││┳│││││銷售管理系統”到市政部門蓋章出售。 證明市政條件落實情況│繳納四源費│到市開發辦核實任務│開發辦工程部同意招標│填寫招標申請表並到市招標辦登記│在招標辦實地考察│使用“投資項目預算系統”編制標底│招標辦審核標底│開標會│訂立合同並撰寫評標報告。發放中標通知書┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ 94報名來源及所有手續┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ┗ ε ┗ ┗ 949市政府紅線內的住宅小區，報名參加給排水、道路、燃氣、電力、 委托設計、施工↓ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┳ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏報爐室)報建設部安裝1。 環境保護。去企劃部預約2。委托施工。繳納綠化費2。委托市行辦2。委托線路局進行線路規劃3。變電站土壤3。綠化施工辦公室道路維護設計，道路設計:3。設計和施工工程:道路檢查小組檢查和施工；3.建築和爐室；4.看現場收集驗收方案；5.建築；4.設備安裝；2.到達市政地點；6.業務部檢查驗收監督辦公室；2.委托並同意接收燃氣；5.送電送水報設計；7.帶著通風單到達勞動網辦公室；3.計劃並建立壹個局來報告和安裝固定資產轉移表。4.環保局的程序和通風。取消竣工驗收、集音、除塵等程序8。憑氣體收據5到達設備液化氣公司。竣工驗收辦公室住戶通風程序。通風┗ ┗ ┗ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ 94檢查單簽字蓋章┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ 94舉報問題人查詢2011-02-19 17:54各方面有沒有報稅組的補充2011-02-19 17:57房產涉稅？就是對房地產的存量狀態征稅，房產稅(城市房地產稅)、城市土地使用稅以及未來可能開征的遺產稅都屬於這種性質；第二類是流轉稅和所得稅，是指在房地產開發建設和流通管理中征收的各種稅，主要包括營業稅、土地增值稅和企業所得稅。從我國的稅制可以看出，房地產經營不同階段和環節的稅負是不公平的。房地產開發四個環節的納稅情況如下:(1)土地環節要繳納契稅、耕地占用稅、印花稅；除了稅收，土地出讓金和土地使用費的負擔讓房地產開發企業占用了大量資金。(2)建設環節涉及營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加。(3)房產轉讓涉及的稅種很多，有契稅、印花稅、營業稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅等。所得稅是按年征收的，通常是預繳，而個人所得稅只對轉手房產的個人征收。(四)房地產的使用涉及房產稅、城鎮土地使用稅和城鎮房產稅。從上面可以看出，房地產的稅收主要集中在前三個開發投資環節，也就是流通環節，也就是流轉稅；占有和交易環節比較輕，也就是保有稅輕。流轉稅是壹種間接稅，可以轉讓。房地產開發企業把這部分稅收轉嫁給購房者，由他們來承擔。這也是房價高的壹個原因。不動產保有稅是向土地或房屋的所有者或占有者征收的壹種稅。對不動產所有權征稅的目的是合理調節政府與不動產所有人或實際占有人之間的收入分配。不同地方可以采取不同的稅率，由地方政府根據當地經濟發展和房地產發展情況確定。國際上通行的做法是，對經營性房產征收高等級稅率，對非經營性房產，特別是對住宅房屋的占有征收低等級稅率，實行低稅政策。比如新加坡房產稅的壹般稅率是2%，但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕，按照房屋價值分為八個等級，最低等級稅率為0.67%，最高等級稅率為2%。房地產轉讓稅的稅率壹般較高，多以超額累進的形式，以達到財富再分配或抑制投機的政策目標。第三，土地出讓方式存在弊端。商品房開發成本中，土地成本占30%左右。在壹些大城市，如北京，土地成本高達50%。土地價格，即房地產開發支付的土地出讓金，並不是真正的購地費用。因為土地歸國家所有，使用權只有40-70年，這是地租的性質。壹次交幾十年的房租顯然是非常不合理的，而且有很大的弊端。首先是地方政府的短期行為。現在“賣地”現在有利可圖，導致嚴重的亂征地亂開發。大量農業用地被征用，失去土地的農民每年都在迅速增加，引發尖銳的社會矛盾，不利於社會穩定。其次，房地產開發前期占用大量資金，多以銀行貸款融資。據有關部門統計，我國房地產開發企業直接使用金融機構資金(包括抵押貸款)約占全部開發建設資金的50%。貸款利率也在提高，利息最終還是要由購房者承擔，這就促成了房價的上漲。所以要實行年租制，從壹次收幾十年的土地出讓金，到壹年收壹次年租。房地產稅制是房地產市場體系的重要組成部分。為充分發揮房地產稅費功能，促進市場公平競爭，保障整個房地產市場健康有序運行，有必要借鑒先進的房地產稅費管理經驗，改革我國現行房地產稅費制度，完善房地產稅收法律法規，規範房地產市場，科學選稅，簡化稅制，統壹稅法。以理順分配關系，規範分配格局，適應社會主義市場經濟的要求。
望采納
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